起底杭州万象城

作者：大江

“一座城，改变一座城”。

从深圳万象城到深圳湾万象城，从罗湖到南山，华润在深圳城市发展中留下了浓墨重彩的一笔，而深圳万象城，也早已成为了深圳发展的一张名片。

深圳万象城

万象城与深圳的故事，还得追溯到2004年。

2004年12月，肩负着吴向东期待的深圳万象城，终于开业了！

近300个品牌，三分之一的首进品牌，LV、GUCCI等一众大牌相继签约进驻，万象城一炮而红，开业一年就开始盈利，一跃成为了深圳的标杆商业项目，至今也是深圳商业的老大哥。

彼时青岛、大连、武汉、成都、沈阳等多个城市的领导在考察完深圳万象城后，还热情的邀请华润去开发下一个“万象城”。

但华润哪儿都没去，把第二座万象城定在了杭州，定在了杭州的未来CBD钱江新城。

2005年8月29日，华润以11.002亿的价格，拿下了钱江新城E地块。

拿到地的华润也没急着开发，而是先给自己找了个“底子厚”的香港伙伴新鸿基，“你4我6”的搞起了合作，成立了华润新鸿基房地产（杭州）有限公司（以下简称“华润新鸿基”），共同来打造这第二座万象城。

华润新鸿基介绍 来源：企查查

华润和新鸿基的强强联合，也使得杭州万象城还未开业就备受关注，甚至还有网友在论坛上立了一个“如果钱江新城能成为第二个武林商圈，那万象城就成功了”的flag，以表达对杭州万象城的期许。

来源：房天下

而搭上了钱江新城发展快车的杭州万象城，也确实没让人失望。

十多年后，杭州商圈林立，钱江新城却是唯一一个能与武林商圈并列的CBD，而万象城也挤进了2019年杭州单体商场业绩前五，与杭州大厦、银泰这些本土霸主大打擂台，在杭州激烈的商业市场中争得一席之地。

杭州万象城

值得一提的是，杭州第二座万象城城北万象城也已官宣，设计方案已经正式公布。

开业十年，杭州万象城为什么能够成功？

杭州万象城一部钱江新城商业发展史

杭州万象城的发展，也是深深刻入了钱江新城发展史里，为钱江新城商业发展留下了重要一笔。

20年前的钱江新城还只是大片的农田、滩涂、零散的养殖场以及村庄。

然而2000年这一年，钱江新城迎来了命运转折，被杭州市政府“城市东扩、旅游西进”的战略砸中了，钱江新城也被划定为杭州未来的市中心。

2001年7月1日，杭州大剧院在钱塘江边开工了，正式标志着杭州城市发展由“西湖时代”迈入了“钱塘江时代”。

钱江新城 来源：网络搜索

尽管杭州发展进入了“钱塘江时代”，但彼时尚在开发中的钱江新城对于杭州人来说，位置还是过于偏僻了，交通也不方便，远不及市中心武林商圈热闹。

而华润偏偏选中了这个处于发展中的未来CBD，也在杭州这个零售物业仍处于传统状态的城市，正式落下了真正意义上的第一座购物中心。

有深圳万象城成功在前，华润在拿地方面也大胆了很多，没有选择杭州当时唯一的市中心武林商圈，而是选择了能容下万象城大体量的钱江新城，也对万象城“一座城，改变一座城”的未来，充满了信心。

而万象城的出现，也改变了杭州原本以武林商圈为主的商业结构，成为了杭州第二大商圈发展的起点。

2007年凯德置地拿下了钱江新城中心商业地块，全国第四座来福士广场也与万象城做起了邻居。

杭州来福士广场

同年，高德置地也低调入杭，拿下了钱江新城市民中心正对面的一块商业用地，开始了在杭州的布局，向万象城和来福士发起了挑战。

而随着万象城、来福士广场以及高德置地广场相继落户，钱江新城正式形成了综合体“三足鼎立”时代。

至今从万象城6楼的空中花园远眺，依然能看到不远处的来福士广场，还有相隔不远的高德置地广场，牢牢占据着钱江新城商圈的中心位置，而钱江新城商圈，也由此向外辐射。

开业火爆、首店云集百货撤场、陷入漫长调整

杭州万象城的成功，除了华润把握住了杭州城市发展的脉络，搭上了新中心发展的快车，也离不开华润、新鸿基在招商以及商业运营方面过硬的实力。

引入尚泰百货、百老汇等首进品牌

LV、Dior开设旗舰店

2010年4月22日，商业体量24万㎡，地下3层、地上6层的杭州万象城一期，正式开业了。

杭州万象城开业 来源：联商网

杭州万象城的开业，带来了许多首进杭州的品牌，包括全国首家尚泰百货、真冰场ICERINK冰纷万象、OLE高端超市、香港五星级电影院“百老汇”、大食代美食广场、NOVO新概念、PAGE ONE新加坡特色书店以及台湾风味小吃鼎泰丰等。

LV、FENDI、DIOR、CARTIER等奢侈品牌也在杭州万象城开出了旗舰店。

甚至当时还有业内人士评价道，“万象城购物中心规模之宏大，种类之丰富，体验之趣味，已远超普通购物场所的功能。”

开业不到4个月，杭州万象城周末高峰时期人流量可达四五万人次，店铺门口排队现象更是随处可见。

而当时华润新鸿基助理总经理陈进还曾表示，杭州万象城开业后每个月的营业额都以50%的速度飞速增长，更有商户销售额月入百万。

尚泰百货撤离

长达6年改造期

然而遗憾的是，百货业态却在慢慢步入衰落期，而作为主力店的尚泰百货，最终没能抵挡住这股衰败趋势。

尚泰百货 来源：网络搜索

2014年12月1日，开业4年的尚泰百货最终还是与杭州万象城分道扬镳，撤出了商场，给万象城留下了2万多㎡的空置面积。

主力店撤离的杭州万象城也一度被媒体看衰，杭州万象城也开始了长达多年的品牌调整之旅。

尚泰百货撤离后，万象城也给出了相应的对策，将其所属区域分割成了不同面积的商铺，相继引进了服饰品牌Lanvin、LV旗下的珠宝腕表品牌Chaumet、阿迪达斯、YDG、斯凯奇、FOSS PLUS、曼卡龙、中国黄金、Artmade艺之造、古名珠宝等50多个品牌，然而效果并不好，始终难掩冷清。

2016年尚泰百货原址已入驻品牌统计表 来源：搜铺网

当时甚至还有猜测是因为二期开业分散了万象城精力，使得原尚泰百货区域没有得到很好的规划。

2018年下半年，杭州万象城终于拿出了新的调整方案，准备开设新区，并于2019年4月对万象城开启了全方位的改造，包含尚泰百货原址在内，横跨5层楼，改造面积多达3万㎡。

600多天后，新区改造终于完成了，70家品牌汇集新区，还有不少首店品牌，曾经调整过的品牌也是换了一轮，大江在新区逛来逛去，也看不出原来的痕迹。

新区品牌

开业十年现场实探品牌阵容强大

从2010年到2020年，10年时间，钱江新城已经成为了比肩武林商圈的新市中心，曾经开业时还受限于交通的杭州万象城，如今也有2号线和4号线双地铁与B1层、B2层相连。

但杭州万象城其实一点也不像一个已经开业了10年的商场，这确实是大江9月中旬逛过万象城的真实感受。

大中庭，透明采光顶自然采光，采光灯倒映在了干净的地面上，一眼望过去就是LV、FENDI、Cartier、Dior这几个高奢品牌。

一楼也都是些能镇场子的国际一线大牌，包括LV，GIVENCHY、MaxMara、FENDI、阿玛尼、蒂芙尼、Prada、卡地亚、Dior、葆蝶家等。

1点多的时候，LV已经排起了小队。

负一楼汇集了吸引人气的大牌美妆，CHANEL、SK-II、YSL、兰蔻、雅诗兰黛、海蓝之谜、祖马龙、GIVENCHY、悦诗风吟等品牌都非常亮眼。

还有百老汇影城、缤纷万象溜冰场等体验业态，食悦天美食广场、茶米茶、港丽等餐饮品牌也坐满了人。

刚落成的新区仍然有“施工中”的提示牌，但也能明显看到与其他区域的不同。

整体以灰白色调为主，bulingbuling的，但并不刺眼，在一楼还能看到不少围挡以及展览区域，即将进驻的品牌也以名表为主，包括欧米茄、HUBLOT宇舶、PANERAI沛纳海、积家、IWC、劳力士、salvajove feviagaiuo等品牌。

与一期隔街相望的万象城二期，品牌并不多，有点像街区式的，和写字楼连在了一起，但品牌也很不错，包括苹果旗舰店，%ARABICA 咖啡、奈雪、Tim Hortous咖啡、蓝蛙、essENTIALS新元素·意拾光等。

杭州万象城二期

2019年业绩45亿新区开业能否注入活力？

从2004年第一座万象城开业至今，万象城如今也在全国范围内遍地开花，但杭州万象城依然还是华润万象城里最具有代表性的标杆项目之一。

根据2019年杭州单体商场业绩排行榜显示，杭州万象城以45亿的销售额仅次于土著杭州大厦和银泰，排在了第五。

来源：联商网

不同于杭州大厦一路走来越来越高端，有种普通人进去就会产生自己消费不起的高冷气质，杭州万象城则表现出了高端商场“亲和力”的一面，有品牌层级，也越来越年轻化。

但杭州商业环境毕竟今昔不同，港企纷纷加码，越来越多的商业项目进驻开业，加剧着商业市场的竞争激烈程度，而今杭州万象城新区也已开业，品牌调整的效果如何，能否让业绩更上一层楼，还有待验证。

参考资料：

1、《杭州第一CBD——钱江新城15年发展大事记》 2015.12.15 来源：凤凰房产综合

2、《杭州万象城购物中心盛装启幕 王国平出席开业仪式》2010.4.23 作者：夏海微 来源：杭州日报

3、《揭开杭州万象城火爆之四大谜团》2010.08.18 来源：联商网

4、《元气大伤！尚泰出走后遗症？杭州万象城天生一副好牌被打烂？》 2016.08.12 来源：联商网

5、《尚泰百货离场6年后 杭州万象城600天改造迎新生》 2020.06.18 来源：联商网

2020年，杭州万象城的业绩会继续增长吗？

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