国家队竞购英国最大学生公寓运营商，本土学生公寓何时迎来春天？

ICCRA原创

据海内外多家机构报道，中国的主权财富基金——中国投资有限责任公司（CIC，以下简称中投）正在竞购英国最大学生公寓集团——IQ学生公寓（IQ Student Accommodation，以下简称IQ）。根据英国金融时报、彭博新闻社等多家媒体的预估，IQ的估值约为35~40亿英镑，约合人民币313~370亿元。

首先，先让ICCRA君带大家来了解一下这出开年大戏的各位主角。

中投是中国最大的主权财富基金，以提高中国外汇储备回报率为目标，同时帮助一些国内金融机构进行资本重组。根据主权财富基金研究所（Sovereign Wealth Fund Institute，SWFI）公布的数据，其掌管的资产总额高达9,406亿美元，仅次于挪威的主权财富基金。

SWFI官网截图

根据网络公开信息我们可以发现，除了此番竞购的IQ公寓之外，中投公司目前在英国还拥有数个地产项目，包括2013年11月以8亿英镑从黑石集团（Blackstone）收购的伦敦大型办公区Chiswick Park。以及此前中投公司通过其全资子公司所持有的德意志银行(Deutsche Bank)英国总部大楼的多数股份。

并且，中投还拥有英国最大的水务公司泰晤士水务9%的股份和伦敦希斯罗机场集团10%的股份。

而IQ则是英国本土市值规模最大、床位数第二多的学生公寓运营商。根据其官网公示信息，IQ旗下的67栋学生公寓物业分布在英国的27个城市当中，在运营床位数超过2.8万个，并且还计划继续扩充近4,000个床位。

IQ官方网站截图

IQ在英国的业务布局（图片源自IQ公寓财务报表）

而除了此次爆出的中投之外，IQ在去年年底便已经吸引了众多国际知名投资机构的目光。根据英国多家媒体的报道，对于IQ表现出竞购兴趣的机构有著名的黑石集团（Blackstone）、加拿大Brookfield资产管理公司、美国规模最大的轻资产公寓运营商Greystar、新加坡投资机构Mapletree和德国地产公司Patrizia。

英国金融时报（Financial Times）关于IQ竞购的报道

彭博新闻社（Bloomberg News）关于IQ竞购的报道

然而，能够吸引到如此多的顶级投资机构的关注，IQ依靠的不仅仅是市值与规模，还有出色的运营数据和发展空间。

根据IQ公布的2017/18财年报表，IQ当财年的营业收入高达2亿英镑，较前一年上涨近30%，同时其市值也增长了34.6%，平均租金则提高了4.7%。IQ出色的财务数据远超英国办公楼、酒店等地产类别在近几年的投资回报表现，吸引到众多的投资机构的青睐也就不足为奇。

IQ公寓2017/18财年主要财务数字（图片源自IQ财务报表）

此外，IQ还有一个值得关注的运营数字——其2017/18年度的学生公寓入住率高达98%，这也在侧面反映了英国市场对于学生公寓的强劲需求。

作为传统发达国家，英国一直是国际留学生流入大国，这一群体也为学生公寓的蓬勃发展奠定了极为良好的基础。但受到近年英国脱欧风波的影响，欧盟诸国赴英国留学生的数量有所下滑，而脱欧风波带来的英镑价格下跌，却让非欧盟区的赴英国留学生的就学成本降低，极大的刺激了这一群体数量的上涨。

这其中最多的，便是来自中国的留学生。根据英国大学院校招生服务中心（Universities and Colleges Admissions Service，UCAS）所公布的数字，2019年申请英国大学本科的中国留学生数量增加了30%，总数量达到近2万人。

相关媒体报道

- ICCRA观点 -

虽然英国的学生公寓行业已经发展到了较为成熟的阶段，此次竞购的主角IQ也有着超过10年的发展历史，但我们在之前鲜少听闻有来自中国的资本试水英国的学生公寓行业。而此番多家国际投资机构的竞购也彰显了学生公寓行业的长期收益能力——毕竟资本往往都是理性的。

而这又能带给我们什么样的启发呢？

随着中国经济实力的和影响力的不断增强，越来越多的海外学生开始寻求学习汉语和到中国留学的机会，而根据教育部在去年公布的数据，2018年在华外国留学生人数接近50万人，大部分来自韩国、泰国和巴基斯坦等周边亚洲国家，留学生总流入人数仅次于美英两国。而根据地域分布来看，在华留学生主要聚集在北京、上海和江浙两省，其中京沪两市分别有超过8万和6.1万名留学生，为学生公寓的发展提供了良好的基础。

而除了来自海外留学生的需求之外，本土学生对于学生公寓的潜在需求也在逐年增强。首先，部分传统大学宿舍居住密度大、硬件设施老旧、没有空调，愈发无法满足千禧一代大学生群体对于居住私密性和住房品质的需求。而随着国民生活水平的不断提高，越来越多的大学在校生可以负担的起在校外租房的费用。

但一般民宅品质参差不齐、缺乏管理，精品白领公寓对于没有固定收入的大学生群体来讲费用又过高，其中出现了一定程度上的公寓产品断档，而这也是中国本土学生公寓发展的机会所在。

此次中投竞购IQ的信息也表明，中国的资本机构正在寻求更为多元的投资渠道，并且愿意将资本投入到学生公寓这类投资回报周期较长的运营型物业。而我们本土的租赁式公寓也在经历行业内的洗礼和变革，学生公寓这一鲜有人尝试的细分产品维度，或许也将很快吸引到运营商与投资机构的关注。