首入武汉就要啃硬骨头！内环，容积率7.9，周边道路看着头晕

2021年1月25日，富耀置业（武汉）有限公司申报的新建中学、居住、商业服务业设施项目（A地块、B1地块）进行了规划批前公示，这就是嘉里中心住宅及中学地块，目前案名待定。

根据规划，项目共由A、B两个地块组成，其中A地块规划为中学，B1地块规划为住宅用地，B2地块规划为商业。

根据规划，B1地块共由6栋住宅及部分商业组成。

B1地块规划用地面积约1.96万方，总建筑面积约20.5万方，其中住宅建面约14.7万方，容积率约7.91，绿地率约30%，总户数约914户，停车位共995个，车位比约1：1.08，平均住宅面积约161平。容积率非常高，车位配比也很一般，配不上豪宅。

该地块容积率如此之高的原因是和旁边的中学地块统一规划，中学容积率低，因此住宅容积率就很高。

B1地块经济技术指标：

来源于规划公示，后期可能会有调整

A地块规划用地面积约2.31万方，总建筑面积约3.34万方，规划为中学用地，规划36个班，容积率约1.0。

A地块经济技术指标：

来源于规划公示，后期可能会有调整

A地块及B1地块均按照海绵城市做了设计指标表，包含一定软化屋顶、可渗透硬化地面和蓄水设施等。

海绵城市设计指标：

来源于规划公示，后期可能会有调整

从平面图上看，B1住宅地块成围合式布局，楼栋分布在四周，中间为较大面积的园林，其中1、2、4、5号楼为南偏西约5°左右，3、6号楼几乎东西朝向。

从楼层状况可以看出，1号楼共50层，2号楼共56层，3号楼共52层，4号楼共59层，5号楼共57层，6号楼共11层。除6号楼外，均为超高层楼栋，超高层楼栋高度约155-198米，是继万达御湖汉印之后又一处超高层住宅楼群！

从日照分析图来看，1、2、4、5号楼即使大寒日1楼也能1个小时以上阳光直射，6号楼东向大寒日1楼日照时长可达4-5个小时，3号楼中间1楼日照相对较差，大寒日可能无阳光直射。

日照分析图：

项目其它效果图：

据了解，该项目总用地面积为64636.80平方米，总建筑规模为580158.79平方米，总投资112亿元，将在“汉正天街”打造集办公、商业、住宅及教育为一体的国际化高端综合体项目。目前，该项目已于2020年12月30日正式动工。

土拍信息：

2018年9月20日，嘉里建设以64.25亿元底价竞得p（2018）090编号的地块，即汉正街天街片48、49号地块，楼面价14655元/平，这也是2018年土拍楼面价最高的楼盘！

P（2018）090地块信息表：

p（2018）090编号的地块，位于江汉区民权路以南、泰源街以北、花楼街以西、民族路以东，是住宅、商服、教育用地，土地面积64664平，容积率达6.78，含A\B地块，其中：A地块内中学地上建筑面积不小于2.32万平方米;B地块内地上居住建筑面积不大于14.9万平方米，商业服务业设施建筑面积不大于25.1万平方米;B地块临泰源街两地块地下商业建筑面积不大于1.5万平方米。

该地块为汉正街中央服务区规划范围内，该服务区内共12个片区，包括银丰片、长江食品片、三特片、汉正街东片及沿江一号二期和汉正街天街片，该地块就属于汉正天街片48号地块，49号地块，也是为汉正街天街片一期地块。

据官方资料注解，汉正天街是武汉规划中的汉江十景中的一景。据官方资料注解，汉正天街是武汉规划中的汉江十景中的一景。汉正街在未来也将成为武汉重要的旅游景点。

地块规划要求：

1、竞得人须对项目所建商业、商务部分整体运营管理，所建全部商业物业的100%和商务的50%在项目竣工后的5年内不得分割销售，这意味着25.1万平方商业和近1.5万方地下商业建筑将由嘉里建设全自持或部分持有。

2、A地块内控制一处36班高中，用地面积不小于23191平方米，建筑面积不小于2.32万平方米，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门。

3、民族路、规划支路地下二层须建设一条14米宽的地下车行通道，与大兴路地下车行通道连通形成地下环路，并与相邻商业服务业设施地块的地下停车场连接，其走向和宽度不得更改，线型可结合具体方案确定；该地下环路由土地竞得单位结合地下空间进行建设，建成后其用地及产权应无偿移交城市交通市政相关部门。

4、项目地块应根据《市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》（武政办[2011]79号）、《市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知》（武政规[2014]11号）、《市人民政府关于进一步明确我市公共租赁住房配建有关政策的补充通知》（武政规[2015]1号）及政府和住房保障部门相关要求配建公共租赁住房。

从天眼查了解到，富耀置业（武汉）有限公司为嘉里置业（中国）有限公司100%控股。

嘉里建设是香港最大的地产投资发展公司之一，在内地、香港均拥有多个大型建筑项目，旗下商业产品线包括高端购物中心嘉里中心和家庭定位型购物中心嘉里城。目前，嘉里建设在内地的项目已经分布在北京、上海、深圳、天津、杭州、南京、成都、长沙等一线和新一线城市，代表项目有北京嘉里中心、上海静安嘉里中心、上海浦东嘉里城、杭州嘉里中心等。

附

嘉里中心住宅基础信息评测如下

一、区位

嘉里中心住宅地块位于江汉区民权路以南、泰源街以北、花楼街以西、民族路以东，与解放大道直线距离约1.5公里，与长江直线距离约800米，属于汉口内环以内，是汉正街重要板块之一。

汉正街以前是武汉的老商业中心，也是城市的根基所在。目前汉正街正在进行旧城改造，汉正街整体规划是打造武汉中央服务区，其产业定位：聚集时尚商业、创新金融、现代商务及文化旅游等产业。在未来将承担国家中心城市超级核心的主要职能，定位于世界级滨江中央服务区（CSD），集聚并一体化发展中央商务区功能（CBD）、中央商业区功能（CRD）、中央生活区功能（CLD），构筑面向世界的新服务平台，呈现多样化的新生活方式，演绎低碳宜居的新城市空间，并将连同南岸嘴地区共同构成“武汉之心”。

汉正街中央服务区纳入整体策划范围的陆域面积约28平方公里，以汉正街地区为核心，沿汉江东起民权路-南岸嘴，西至长丰桥，北抵中山大道-解放大道，南临京广铁路-琴台大道。其中重点改造的汉正街中央服务区核心区范围达3.46平方公里，为沿河大道、武胜路、京汉大道、民权路围合的两江交汇区域。

值得一提的是，汉正街汉正街中央服务区跨了硚口和江汉2个区，而嘉里中心属于江汉区。

嘉里中心就位于汉正街中央服务区核心功能区域，属于“汉正天街”地块。汉正天街位于汉正街核心区，定位为商业金融区、居住区，总用地面积51.9亩。主要建设汉正街民俗风情街区、1739历史文化旅游街区、滨江休闲景观带，打造空中街市，传承城市文脉、复兴汉正街商贸文化。

根据规划，汉正天街是武汉规划中的汉江十景中的一景。所谓“汉正天街”，就是借鉴新加坡滨海湾金沙酒店手法，在200米高空中，在挨着666米超高层建筑的几栋楼之间，用连廊的形式连通，从而形成一座天上的街巷。在“天街”里，有供人们休憩的绿化带、咖啡馆、观光平台，人们可以在“天街”逛街休闲，透过围栏，城市风光尽收眼底。

汉正天街片将形成以创新金融、企业总部、商务服务为一体的金融岛，重点打造以高端金融服务、金融业务创新为特色的金融服务创新区，并在“民生金融”、“两型金融”领域取得突破。

随着绿地、复星、嘉里等品牌房企的陆续进驻，汉正街正在逐步进行改造升级工程，将全面建设汉正街文化旅游商务区。未来涅槃重生的汉正街将大力发展金融和商业服务业。汉正街中央服务区将涵盖金融业、商务服务业、电子商务、总部经济、公共服务业及零售业、信息及科技服务业为主的多种业态。

微观区位

项目北侧是民权路、三民社区、武汉一初学区五十一中分校；

南侧是泰源街(规划)、规划绿化带、汉正街小商品市场；

西侧是民族路、老社区、规划学校等；

东侧是花楼街、老社区。

卫星图：

区位点评：

目前，项目所在的片区正处于拆迁、起步阶段，片区内有大量的小商品市场、老旧社区等，不过随着品牌开发商的引进，片区内拆迁进程逐步推进，片区发展值得期待。但是，片区内都是非常恢弘的规划，尤其是很多超高层地标的建设不是一朝一夕能完成的，片区要成型，起码要十年！所以，现在阶段置业，有的等。

航拍图：

周边部分地块已在拆迁：

二、交通

地铁：从武汉规划一张图上看，嘉里中心地块周边规划有4条地铁，其中1、2、6号线目前均已通车，其中与项目最近的是地铁6号线六渡桥站，直线距离约350米；地铁2号线与项目最近的是汉正街站，直线距离约1公里；轻轨1号线与项目最近的是友谊路站，直线距离约1.2公里。

周边地铁分布图：

后期项目周边还有地铁13号线（规划中），地铁13号线（规划中）起于临空经济区，止于未来城，沿高新二路走行。目前，13号线（规划中）处于前期研究阶段，最终线站位方案及建设时序以相关部门批复为准。

地铁13号线（规划中）距项目最近的站点是汉正街站，汉正街站位于友谊南路与大夹街及汉正街的交汇处，与绿地汉正中心直线距离约600米，开通后出行也比较方便。

自驾：项目没有紧邻主干道，出去需要走民权路、民族路、三民路等到中山大道或沿江大道上，三民路、民权路、民族路都比较窄，且人、车比较多，早晚高峰容易堵车；不过到主干道上之后，相对就比较快捷了，整体来说，片区内自驾看上去比较快捷，但实际堵车比较严重。

项目周边民族路实景图：

项目周边民权路实景图：

为了缓解区域交通问题，汉正街片区将建设沿汉江双层汉正街隧道（规划中），汉正街隧道起于硚口路、止于民权路，隧道沿汉江、长江沿岸布设，全长约5.1公里，全线共设5对出入口匝道，其中3对出入口匝道主要服务汉正街地区对外交通：利济南路匝道、多福路匝道、花楼街匝道，2对出入口匝道与快速通道衔接：崇仁路—中山大道匝道可与硚口路快速路进行快速转换，友谊南路联络道实现与友谊南路快速通道的衔接，形成该区域对外“T”字型快速通道。

汉正街隧道将是武汉首个沿汉江、长江布设的地下交通设施，同时成为汉正街中央服务区核心区连接城市快速路和城市环线的主要通道。工程完工后，汉正街片区向西对接常青路—硚口路高架，向北对接城市二环线、姑嫂树高架和机场二通道，畅通对外交通、支撑汉正街商务区发展。

公交：项目周边100米左右就有十几条公交线路，短途出行也比较便捷。

此外，从项目到武昌还可以搭乘轮渡，直线距离约500米，步行可达。

武汉部分轮渡时刻表：

交通点评：整体来说，项目周边交通出行方式比较多，地铁、公交、轮渡等都比较近，但是作为一个超级豪宅，业主对这些公共配套使用频率应该不是很高；然而出行使用较多的自驾方式，出门就容易堵车，加上车位比又比较少，短期内，从项目开车出行会成为一个问题。

三、配套

商业：嘉里中心地块规划自带商业，B1地块带约6200平米底商，此外，项目B2地块规划写字楼也带商业，能满足未来业主的自给自足。

社区底商效果图：

此外，项目南侧约500米，规划有绿地缤纷城及复星外滩中心的购物中心或商业街，未来业主步行即可逛比较优质的商业配套；项目北侧约1.5公里就是武广商圈，这也是汉口乃至武汉非常优质的商业配套。

不过，项目周边虽然有一些优质商业，但现阶段周边比价破，多为汉正街小商品市场等批发小商铺等，居住环境也比较嘈杂。

教育：项目周边学校比较多，大兴路小学、汉口回民小学、武汉一初学区五十一中学分校、武汉市人民中学等，同时项目住宅地块隔壁就是规划高中，整体来说，教育资源不用愁，但学校质量一般。

医疗：项目周边有武汉航运医院、武汉中心医院、协和医院、武汉市第一医院、武汉市第四医院等优质医院，武汉航运医院甚至可以步行抵达，看病就医比较便利。

此外，项目直线距离约700米就是长江，未来业主可以步行到江边散步或看风景。

配套点评：项目周边配套还是非常丰富的，优质购物中心、医院等比较齐全，教育资源也比较齐全，不过，因为楼下就是小商品市场，虽然周边什么都有，有的还不错，但楼下商业等，还是拉低了区域的高端性。

四、价格

嘉里中心地块位于汉口内环核心地段，汉口核心在售楼盘比较多，不过内环核心地段楼盘比较少。项目周边在售新房主要有江汉区的新港长江府和硚口区的复星外滩中心等，其中新港长江府一线滨江，毛坯均价约37000元/平，复星外滩中心位于两江交汇，自建400+米双子塔地标，带装修均价约45900元/平，均为武汉豪宅作品。

汉口核心房价一览表：

嘉里中心也是片区城市地标，大概率2021年推出，它的房价不可能比毛坯的新港长江府低，与附近的复星外滩中心相比，嘉里中心没有江景优势，价格可能略低，如果带装修，大概率可能也要破4万+元/平。

项目周边房价地图：

周边二手房比较少，江汉区比较新的项目就是世纪江尚，项目二手房挂牌价与成交价一致，均为33781元/平，近30天带看约182次，近90天成交11套，看房的人还是比较多的。不过世纪江尚户型设计一般，口碑也一般，因此，只能作为一个参考，嘉里中心的住宅，大概率比世纪江尚二手房贵。

综合点评：

优势：

1、嘉里中心住宅位于汉口内环核心地段，是规划的汉正天街启动区，未来发展前景较大。

2、项目周边配套比较成熟，现阶段有武广、江汉路等成熟商，此外周边规划有绿地缤纷城、复星外滩中心商业街等，未来优质商业配套不用担心；周边还有较多教育、医疗配套等，生活需求能满足。

3、项目周边规划了多条地铁，门口有十几条公交，公共交通出行比较便捷。

4、嘉里中心本身就是地标项目，是重点招商引资的项目，未来规格会比较高。

劣势：

1、项目位于汉正街核心地段，周边都是老破小和小商品市场，居住环境嘈杂，现阶段整体比较low。

2、项目所在汉正街板块，还处于前期起步阶段，即使规划比较宏大，短期内难以兑现，居住环境难以改善。

3、项目自驾出行非常容易堵车，基本出门就是堵点，自驾非常不便捷。

4、项目价格可能比较贵。