中国建筑研究报告：稳增长下，巨擘上行再添引擎

（报告出品方/作者：东北证券，王小勇、陶昕媛）

1. 中国建筑——建筑巨擘，地产翘楚

中国建筑股份有限公司是我国最大的建筑房地产综合企业集团。作为中国专业化经 营历史最久、市场化经营最早、一体化程度最高的建筑房地产企业集团之一，中国 建筑拥有从产品技术研发、勘察设计、工程承包、地产开发、设备制造到物业管理 等完整的建筑产品产业链条，是中国国内仅有一家同时拥有“三特”资质、“1+4” 资质和建筑行业工程设计甲级资质的建筑企业。目前公司控股股东为中国建筑工程 总公司，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会。主要业务可分为房屋建筑 工程、房地产开发与投资和勘察设计业务等。

中国建筑股份有限公司前身是中国建筑工程总公司，后于 2007 年成立，于 2009 年 在上海证券交易所挂牌上市（股票简称中国建筑，证券代码 601668）。2014 年 4 月 4 日，中国建筑全资子公司——中建美国有限公司完成对美国 Plaza 建筑公司(Plaza Construction)的收购交割。此次收购为中国建筑在海外的第一单并购交易。

业务保持优秀发展，结构调整优化。房建、基建和房地产是公司的主营业务。房地 产业务在 2021年实现营收3309.43亿元，同比增长 21.99%，占公司总营收的 17.43%。 公司深耕房建业务，2021 年实现营收 11470.86 亿元，占公司总营收 60.41%，基建 业务实现营收 4099.77 亿元，占比上升至 21.59%。从地区上看，中国大陆地区 2021 年实现营收 18020.55 亿元，海外及港澳台地区的营收 892.84 亿元，占比 4.72%，由 于疫情海外业务表现有所下降。

成本控制能力出众，毛利率始终保持稳定 。 2017-2021 年 公 司 实 现 毛 利 1105/1426/1576/1748/2142 亿元，毛利率由 2017 年 10.49%小幅上升至 2021 年 11.33%。 具体业务来看，房屋建筑工程和基础设施建设与投资毛利率最低，仅为 7%和 10% 左右；房地产开发与投资毛利率较高，但却呈下降趋势，由 2017 年 29.1%下降至 2021 年 21.1%；相反，设计勘察业务毛利率呈上升趋势，由 2017 年 14.4%上升至 2021 年 21.1%。随基建业务占比越来越高，公司的盈利能力也会越来越强。

公司举全局之力持续深化改革，取得了显著的成效。中国建筑全面实施子企业任期 制和契约化管理，64 家子企业推行职业经理人制度，极大激发各级子企业改革发展 活力。探索实施多种形式的中长期激励，更大程度调动广大员工干事创业的积极性。 2022 年是国企改革三年行动方案收官之年，公司相关改革举措成效显著，公司长期 发展势头良好。公司近三年现金流情况向好，经营性现金流连续两年为正，确保了 公司持续健康发展。资产负债率持续稳定下降，到 2021 年为 73.21%。公司近十年 来 ROE 有所下降，但稳定保持在 15%以上，并 2021 年 ROE 回升至 15.96%。

2. 工程板块优势突出、结构优化、受益稳增长

2.1. 多项政策支持，工程板块业务发展向好

2.1.1. 稳增长政策助力行业发展，行业形成新业态

受益于稳增长，建筑业迎来高景气。2022 年，国内疫情持续反复，居民的生活和企 业的生产受到影响，经济增长有着较大压力。在 2021 年底召开的中央经济工作会议 将“稳增长”放在重要位置，同时 2022 年政府工作报告中明确了今年工作要坚持稳 字当头、稳中求进。“稳增长”不断被强调，同时相关政策多点发力，政策效应持续 释放。

基础设施建设对吸收多余劳动力、调动社会资源有着重要作用，是稳定经济局势的 重要抓手。在稳增长的背景下，多项政策提及推动基建，部署推进如水利、老旧小 区改造等项目。从资金支持情况上来看，在固定资产投资方面，2022 年 Q1 固定资 产投资完成额累计同比增长 9.30%，在 2021 年同期有着 25.60%高增长的基数上， 仍有较大增长。在专项债方面，2022 年前 5 月，各地已累计发行新增专向债券 2.03 万亿元，国常会要求今年 3.65 万亿新增专项债在 9 月底前完成发行，今年用于项目 建设的专项债额度已全部下达，专项债发行在时间上提前于 2021 年。

政策导向下，建筑业发展新业态。经济新常态下，“双碳”政策的提出对建筑业落实 绿色发展理念提出了新要求，绿色建筑、绿色建造、装配式建筑、低碳排放、清洁 能源等建设需求将会在未来呈现增长的趋势。另一方面，今年召开的全国住房和城 乡建设工作会议明确，要推动建筑业向工业化、数字化、智能化发展，培育了智能 建造、建筑工业化等新业态。

2.1.2. 政策宽松提供空间，房建业务需求回暖

“房住不炒”仍然是大基调，但政策口径在“稳增长、保民生”的大环境下已相较 于之前逐步宽松。多项政策围绕“促进房地产业良性循环和发展”出台，房建业务 需求回暖，未来有较大的增长空间。其中，保障性住房建设在多部门多次会议中被 强调，保障性住房能够在实现共同富裕、稳定经济、发展房地产业三方面同时发挥 作用，后续推动有望进一步加快。

老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，为房建业务需求再添增量。近两年，推 进老旧小区改造正在加快，2021 年全国新开工改造城镇老旧小区数为 5.56 万个，较 上年增长 37.92%。2022 年 1 月 11 日，住建部在新闻发布会上表示，“十四五”期间 计划基本完成 2000 年底前建成的月 21.9 万个城镇老旧小区。

对于下游房地产业，近期利好政策不断叠加。5 月 20 日，央行公布贷款市场报价利 率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.45%，5 年期以上 LPR 下 调 15 个基点。随后，多地跟随下调房贷利率。同时，进入 5 月以来，多个城市放松 了购房政策，通过降低首付比例、解除部分限购条件等措施支持商品房市场满足购 房者的合理需求。

2.1.3. 政策推动基建大力发展，“两新一重”是重点

系统布局新型基础设施建设，高质量经济发展新引擎。与传统基建相比，新基建同 样具有拉动投资、稳定增长的作用，但它的增量空间和辐射带动效应会更强。从短 期看，新型基础设施建设有助于熨平经济波动、降低经济运行风险，起到稳定经济 增长的目的。长期来看，新基建还能催生新需求、新产业、新业态、新模式。 我国各省市响应国家号召出台相关政策，积极加入到新基础设施建设中来，其中 5G 基站，城际交通，新能源电桩等项目是重点方向。截至 4 月末，我国已建成 5G 基 站 161.5 万个，5G 基站占移动基站总数的比例为 16%，2022 年预计新建 5G 基站 60 万个以上。

新型城镇化建设为中国基础设施建设补全短板。我国城镇化取得了不错的成绩，城 镇化率自 2000 年的 36.22％提升至 2021 年的 64.72％。但是我国城镇化率较主流发 达经济体仍存在 20pcts 左右的差距，城市化率进步的空间还很大。并且我国县城的 基础设施发展水平较低，公共基础设施与人口规模不匹配；相关投资机制不健全； 不同地区之间发展不平衡，还有很大的进步空间。政策表明今年我国将着力推进以 县城为重要载体的城镇化建设，增强综合承载能力，健全公共设施体系。随着新型 城镇化的推进，我国基层的基础设施、公共服务能力建设步伐也将全面加快。县城 城镇化建设将必然会促使出现一大批基建项目以满足相关需求，成为接下来我国基 建的补充部分。

适度超前推进基建，国家经济手段助力。为了夯实经济稳定恢复发展的基础、避免 短期波动影响长期向好的基本面，国家提出要适度超前进行基础设施建设，在减污、 降碳、新能源、新技术、新产业集群等领域加大投入，以扩大短期需求，增强长期 动能。到目前为止，国内多省份已开展布局了交通，水利等相关基建工程。为助力 基础设施建设，国家加快专项债券的下发进度，截至 5 月 27 日，已累计发行新增专 项债券 1.85 万亿元，较去年同期增加约 1.36 万亿元，占已下达限额的 54%。同时， 发行和扩募基建 REITs，以盘活资产，增加流动性。

2.2. 房建业务业务结构调整优化，主营优势突出

2.2.1. 行业竞争激烈，龙头集中趋势明显

建筑行业竞争愈发激烈，且呈现出订单向龙头企业靠拢的趋势。从总体上来看，我 国建筑业企业数量逐年增加，2021 年底，我国共有建筑业企业约 12.87 万家。同时 在固定资产投资增速近年有所放缓的情况下，建筑行业竞争加剧。从行业结构上看， 以四个建筑龙头企业为统计样本，分别为中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国交 建，得到建筑行业的行业集中度（CR4）逐年上涨，2021 年 CR4 为 28.80%，行业 内向龙头集中趋势明显。

2.2.2. 经营情况稳中有升，业务结构调整优化

新签订单稳健增长，市占率持续提升。房建业务是公司规模最大的主营业务，营业 收入贡献达到 60%，经营情况稳中向好。2021 年房建新签合同 2.25 万亿元，同比 增长 8.45%；实现营业收入 1.89 万亿元，同比增长 17.11%；实现毛利润 896.86 亿 元，同比增长 33.21%。2022 年 Q1，房建新签合同额 6266 亿元，同比增长 9.4%。

公司房建业务在市占率持续提升，龙头地位加固。自 2013 年以来，公司房屋建筑施 工面积逐年增加，2021 年中国建筑施工面积为 16.9 万平方米，同比增长 9.74%，同 时市占率从 2013 年的 6.00%提升至 10.70%，公司在房屋建筑领域具有绝对优势。

非住宅业务占比提升，结构优化适应市场需求。在业务构成上，公司房建业务中非 住宅业务占比提升，业务结构不断优化。2021 年住宅类订单新签合同额同比下降 2.74%，医疗建筑和教育设施类订单有显著提升，同比增长 63.78%和 26.07%。在基 建投资加速的背景下，房建业务中公共建筑类项目占比提升、结构优化，是对市场 需求的积极响应，为房建业务订单增长提供支撑。

盈利能力持续增强，经营风险呈下降趋势。房建业务结构优化增强盈利能力，降低 经营风险。住宅类订单有着低毛利率、高风险的特点，中国建筑住宅类订单新签合 同额同比下降，公司因地产企业信用不良而形成坏账、无法回款的情况减少，经营 风险有下降的趋势。2021 年，公司房建业务毛利率有所回升，由 2020 年的 6.70% 升至 7.80%，提高 1.1 个 pct。另一方面，根据申万行业分类，中国建筑与其他龙头 企业房建筑业务毛利率对比现实，中国建筑房建业务毛利率较高，有着较强的盈利 能力。

从工程业务整体上来看，房建占比下降、基建占比提高增强整体盈利能力。2021 年， 公司基建业务毛利率为 10.40%，明显高于房建业务毛利率 7.80%。同时，基建业务 占比有上升趋势，这在结构上带动公司工程业务整体毛利率的上涨。（报告来源：未来智库）

2.2.3. 主营优势突出，专注高端市场占领份额

中国建筑深耕房建领域，专注高端市场，占领市场份额。作为建筑领域龙头企业， 公司规模大、技术优，通过规模效应、集约效应能够实现提供低成本的产品和服务。 同时，中国建筑实施“高端市场、高端客户、高端项目”的市场策略，掌握高端房 建的核心技术，在高端房建领域有着绝对的竞争实力，全国绝大多数的 300 米以上 超高层，众多技术含量高、结构形式复杂的建筑均由中国建筑承建，每 25 个中国人 中就有一人使用中国建筑建造的房子。中国建筑在完成大型公共建筑建设上具有稳 固的优势，2021 年公司中标 10 个 300 米以上超高层项目，承接了深圳坪山区人民 医院迁址重建项目等一大批医疗设施及应急工程建设任务，以及临沂智慧五金产业 园、合肥蓝科电子信息厂房项目等工业厂房项目等。

2.2.4. 积极发展新业务，技术优势领先行业

公司积极发展绿色建造、智能建造等领域，凭借技术优势在建筑新业态上领先行业。 中国建筑具有强大的研发实力，注重技术创新，构建了绿色建造、智能建造原创技 术策源地，拥有“2+6”“中国建筑科技创新平台”核心研发机构，自主研发的高层 建筑智能化集成平台（造楼机）、装配式智慧建造平台、智能建造机器人等在多个项 目成功应用，尖端基数成果逐渐向常规房建项目普及。在装配式建筑方面，旗下中建科工连续 9 年蝉联全国钢结构行业榜首，中建科技、中国建筑国际在全国重点区 域投资建设了 35 个现代化装配式产业基地，装配式构件设计总产能达 400 万立方 米/年。

公司研发投入多，研究人员实力雄厚。在创新驱动发展战略下，中国建筑研发投入 逐年提高，占营业收入的比例同时提升。2021 年研发投入约 399.27 亿元，约占营业 收入的 2.1%。截至 2021 年，公司拥有 2 名中国工程院院士，1 名工程设计最高科 学技术奖获得者，13 名全国工程勘察设计大师，在研发人员中，本科及以上占比约 89.27%。

2.3. 基建业务优化转型推动规模增长，各细分领域表现亮眼

2.3.1. 行业整体持续性向好

在稳增长的大背景下，以“两新一重”为主要方向的基建行业将会在政策驱动，资 金支持和短期项目需求多方面加持下迎来持续性的向好。在经济下行的压力下，基 建作为逆周期调节经济增长的重要手段，获得了国家政策和经济上的大力支持。其 中水利建设，交通，市政设施和以 5G 为代表的新基建将会是重点发展方向。公司 在这些业务上拥有不错的经验和实力，这恰恰给中国建筑基建业务的进一步发展提供了助力。 中国建筑作为建筑行业龙头企业，房建业务一直占比较大。但是随着近年来公司的 业务结构优化，工程板块的基建属性越来越强。公司基建业务营收占总营收的比例， 从 2012 年的 2.91%一路涨到 2021 年的 21.68%。2021 年公司基建新签合同额占总 的新签合同额的 23.91%。随着公司向基建业务的拓展越来越强，公司基建业务在市 场上的竞争力和市占率也会逐步增加。虽然和市场上其他公司的基建业务对比来看， 中国建筑的基建不论是从新签合同额还是营收都还有进步空间，但公司基建业务毛 利率相比而言较为不错且处于上升态势，也说明公司在基建业务的盈利能力上是行 业里较为不错的。

2.3.2. 业绩持续增长，盈利能力优秀

业绩持续增长，盈利能力优秀。中国建筑基建业务持续优化业务结构，进行转型升 级，规模持续快速增长。在 2021 年，中国建筑基建业务的新签合同额为 8439 亿元， 同比增长 24.14%，占公司总新签合同额的 23.91%；基建业务营业收入为 4099.76 亿 元，同比增长 17.66%，占公司总营收的 17.11%；实现毛利润 428.08 亿元，同比增 长 45.09%。2022 年第一季度，公司基础设施业务新签合同额 2,052 亿元，同比增长 23.8%；实现营业收入 1,076 亿元，同比增长 12.7%。同时，公司的基建业务占比在 不断地提高。从盈利角度上来看，2021 年，公司实现毛利 428 亿元，同比增长 45.1%， 毛利率 10.4%，同比上升 1.9pct。相比起房建业务，基建业务的毛利率更高，提升基 建的收入占比有利于优化业务结构，增强公司的盈利能力。

2.3.3. 聚焦基建重点领域，积极探索新领域

从 2020 年到 2021 年，市政道路、高速公路，室外设施等领域的新签增长表现的十 分亮眼。其中，在 2021 年，公司在生态环保领域，新签合同额 838 亿元，同比增长 34.7%，；在铁路领域，新签合同额 255 亿元，同比增长 60.4%，参与铁路“世 纪工程”川藏铁路的建设任务；在轨道交通领域，新签合同额 1,148 亿元，同比降 低 1.5%；在邮电通讯工程领域，新签合同额 430 亿元，取得了高达 5347%的增长 率。公司还承接了粤东地区首个核电项目——广东陆丰核电厂 5、6 号机组常规岛土 建工程项目。

2.3.4. 扎实布局海内外，科技创新驱动基建业务

公司实力强劲，扎实布局海内外基建业务。公司属于行业龙头，具有极强的竞争优 势，可以获取高于行业平均水平的资产收益，并通过稳定增长持续获取更高的市场 占有率。目前公司与国内多个省市建立了基础设施投资建设长期战略合作关系。同 时中国建筑基础设施业务也遍布北美、中美、港澳、东南亚、北非、中西非、南非、 中东、中亚等区域的几十个国家和地区。如澳大利亚墨尔本东北干线项目，中泰高 铁项目等。 坚持科技创新，驱动核心竞争力。公司一直以来坚持全力攻克技术难关，取得了不 少的科研成果，许多重大基础建设关键技术取得巨大突破。如在 2021 年，公司碳纤 维千吨级索锚体系在山东聊城兴华路跨徒骇河大桥实现世界首次大型工程应用，刷 新了世界公路桥梁领域应用碳纤维索的最大跨度记录；自主研发的国内首台 IABM 智能装配造桥机，开启了公司桥梁装配化建设的新开端。这些技术让公司在基建行 业更具竞争力。

3. 地产板块稳扎稳打，国企扬帆

3.1. 地产投资呈现下行趋势，房地产向存量模式转型

随着房地产调控政策“三条红线”和“集中供地”等政策正式实行，行业将逐渐从增量 模式转为存量模式发展。而城市更新作为存量时代下的必然产物，蕴藏着巨大的空 间和机遇，像是老旧小区改造、保障性住房、物业管理等领域都将受到增益，同时 带动公共配套设施建设等市场的发展。房地产投资开发投资完成额累计同比、商品 房销售额及销售面积累计同比分别均从 2021 年年初最高点 38.30%/133.40%/104.90% 开始呈现下行趋势，但自 2022 年上半年开始，全国各地因城施策，纷纷出台相关政 策，其中政策包括取消商品房现售，加大房地产企业贷款力度以及可提取住房公积金支付购房首付款，截至目前全国已超 70 座城市发布了促进房地产平稳发展相关 政策。以及随着央行发声定调，将把房地产归为实体经济，利好信号显著，房地产 行业或将迎来拐点。

3.2. 中国海外发展（中海地产）为中国建筑地产板块重心

中海企业发展集团有限公司（以下简称公司或中海）隶属于中国建筑集团有限公司， 两大股东为中建集团和中信集团，分别持股 51.32%和 10.01%。公司于 1979 年在香 港创立，1992 年在香港联交所上市。公司业务分布广泛，涵盖港澳及内地 100 余个 城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区，目前公司已经建立起“地 产开发”、“城市运营”以及“创新业务”三大产业群，2021 年实现合约额 6061 亿 港元、总资产已经超过 12000 亿港元。

中海地产营业收入自 2010 年 443 亿元一路持续稳定增长，在 2021 年达到 1858 亿 元，同比 2020 年大幅增长 30%。归母净利润在 2018 年达到历史最高峰 449 亿元。 净资产收益率 ROE 平均维持在 15%左右，在 2012-2015 年均高于招商、万科、保利 及金地。公司销售、管理及财务费用控制稳定，其中财务费用自 2016 年的 19.41 亿 元大幅下降到 2021 年的 5.84 亿元，在龙头房企中处于较低水平。净利率连续多年 领先其他龙头企业。近十年资产负债率平均为 59.59%低于行业平均水平。优异的资 产质量以及费用控制使得公司是盈利能力最强房企之一。

公司通过发挥自身专业优势，房地产业务稳中求进。据公司 2021 年年报披露，公司 经过多年持续拓展，目前拥有写字楼、酒店、公寓、商业地产等持有型物业 1,237 万 平方米，账面净值 1,227 亿元，占公司总资产 5.1%，持有型物业实现收入 58.7 亿 元。公司房地产开发与投资营业收入从 2010 年 456.16 亿元快速增长到 2021 年 3,309.43 亿元，期间增长 625%；毛利从 2010 年 190.25 亿元开始增长，直至 2020 年 达到历史顶峰 711.30 亿元，期间增长 274%；2010-2021 年平均毛利率为 33.05pct。 2016-2017 年房地产开发投资额从 1094 亿元迅速增长到 1951 亿元，同比增长 78%； 2021 年房地产开发项目占比达到 74.50%。

其中，中海地产占据中国建筑地产板块主导地位。中海地产主要业务为一、二线城 市高端市场，在粤港澳大湾区、长三角、京津冀等区域，开展了全国性战略布局。 中建地产主要业务为一、二线城市的中端地产开发，以及三、四线城市地产项目的 属地化经营。2021 年中国房地产企业操盘金额及操盘面积排行榜中海地产分别位列 第 6 和第 8，彰显央企巨头公司龙头地位。公司凭借优异的施工技术、先进的地产 开发理念在房地产业务领域建立了成熟的投资运营及风险管理体系，产业链竞争力 优势明显。

2020 年在疫情严重影响下，公司积极应对挑战，保持稳定增长趋势。中海地产实现 房地产销售额 2,960 亿元，房地产销售面积达到历史顶峰 1,387 万平方米，并第十 七次荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，品牌价值达 1,216 亿元，蝉联行业首位。 同期中建地产坚持稳健经营策略，期内合约销售额 1,327 亿元，同比增长 14.7%。 2013 年，中建地产房地产销售额及房地产销售面积分别达到历史最高位 340 亿元 /404 万平方米。公地产存货主要集中在一线和省会城市，2021 年合计地产存货金额 为 6,765 亿元,同比增长 4%，2021 年省会城市地产存货金额为 3,119 亿元，同比大 幅增长 30.6%。2021 年中国房地产企业新增土地建筑面积 TOP10 排行榜中海地产 位列第六，公司密切研判市场预期，提升产品价值，积极应对不确定性因素。

3.2.1. 稳健经营，有勇有谋

优质经营抵御风险，绿档企业坚守初心。为了防范愈演愈烈的地产企业经营风险， 我国出台了“三条红线”相关政策，用剔预收款的资产负债率、净负债率以及现金 短债比三个指标衡量地产企业经营风险，并将企业归为三档。2021 年上市房企绿档 有 24 家，其中央企 6 家、国企 6 家、民企 12 家。排名前三均是央企——中海、华 润、招商蛇口，2021 年中海地产三项数据为 53.59%、31.07%、2.41，为上市绿档房 企中最低，对比 2020 年的 53.4%、33.8%、2.6，数据表现十分稳定，并未出现较大 波动。中海始终保持高质量发展，央企风范尽显。（报告来源：未来智库）

3.2.2. 多重成本优势，铸就“利润王”佳话

3.2.2.1. 融资成本最低，占据资金成本优势

对于当下的地产行业，利润在下行的背景下，地产企业的融资成本对企业盈利能力 的影响越来越大，行业对于企业融资成本的敏感度越来越高。占据融资资金优势不 仅能改善公司的报表质量，更可以提升盈利水平，进一步更容易获得低成本资金， 由此构成正向循环。中海地产近三年来一直为众地产公司加权融资成本排名的前三 甲，更是在地产企业债务危机频现的 2021 年，加权融资成本进一步下降至 3.55%， 同比降低 0.25pct，与前 20 位地产企业平均融资成本 4.54%相比低接近一个百分点。 中海作为央企资金优势更为凸显。

3.2.2.2. 费用率控制良好，净利率独占鳌头

中海地产毛利率净利率一直处于行业头部，随着地产企业拿地成本不断增加，近五 年地产企业超高毛利现象已经不复存在，毛利率下行已经成为行业趋势。以招商蛇 口为例在 2012 年招商蛇口毛利率高达 50.69%，然而 2021 年招商蛇口毛利率已经下 行至 25.47%。中海地产在 2021 年实现毛利率 23.54%，位于选取可比公司中的第三 位，次于保利以及招商蛇口，但是反观中海的净利率，2021 年中海实现净利率为 17.75%，虽较 2020 年 25.50%的净利率下降较大，但是高出位于第二的保利 4.7pct， 可见，中海在费用率管控方面下足功夫，降本增效。

3.2.2.3. 人均利润遥遥领先，管理能力行业上乘

中海地产卓越的成本控制与人员以及机制的管理密不可分，我们对部分地产企业的 人均效能（营业收入/员工总人数），人均销售面积（权益销售面积/员工总人数）以 及人均利润（净利润/员工总人数）进行了盘点，中海在人均销售面积以及人均利润 两项指标中排名第一，在人均效能指标中仅次于卓尔智联排名第二，值得关注的是， 中海的人均利润为 705.38 万元/人，超出位于第二的龙光一倍。作为国有地产企业，中海一改对央企冗杂低效的看法，积极做到高效管理，架构清晰，效能显著提升， 为后续的可持续发展和面对地产行业艰难困境做好准备。

3.2.3. 合理布局，高瞻远瞩

3.2.3.1. 土地储备布局区域合理

借集中供地东风，前瞻布局优质资源。集中供地政策主要聚焦于一线以及重点二线 城市，在某种程度上进一步强化了“抢地”预期，对于资金成本较高、盈利能力较 差的中小型房企，整体拿地能力处于偏弱状态。中海地产在集中供地以及宏观经济 变化的 2021 年具备前瞻视角，上半年保守观望，在 2021 年 9 月以及 10 月先后拿 地 512 亿元以及 116 亿元。目前中海地产拿地金额已经超过千亿，区域集中在一线 以及重点二线城市，一线以及二线城市 2021 年土地建面占比超过 50%，在区域上， 珠三角以及长三角 2021 年土地建面占比超过 60%，优质资源在手，公司对未来发 展具备充足信心。

3.2.3.2. 进入商业物业领域，业务发展布局合理

商业资产管理未来将为中海房地产业务提供持续发展动力。早在 2018 年中海的董 事长颜建国先生就将商业资产管理定位为中海“明天”的业务。中海在 2018 年开始 商业物业业务蓬勃发展，建立了环宇体系品牌，在全国各地开展业务，涉足酒店、 写字楼、购物中心等。

商业物业多线扩张，运营能力不断增强。中海在 2021 年与成都高投集团签约，由中 海商业招商运营成都铁像寺水街二期项目。标志着中海在向轻资产方向迈进，通过 并购、签约运营等方式多条路线布局商业物业发展路线，中海 2021 年商业物业板块 实现收入为 51.7 亿元。同比增长 17.5%，公司目标在 2023 年商业物业板块突破 100 亿港元的目标，目前中海将购物中心作为核心发展板块，未来 2-3 年内是公司购入 中心投入的高峰期，当前公司在建以及待建的购物中心项目 21 个，2022 年将有 6个购物中心投入运营，在手项目全部入市后，业绩表现值得期待。

4. 盈利预测

公司业务按照产品划分，分为设计勘察、基础设施建设与投资、房地产开发与投资、 房屋建筑工程和其他主营业务收入，根据每项业务的营收增速、成本及毛利率变化 进 行 合 理 预 测 ， 预 计 公 司 2022/2023/2024 年 设 计 勘 察 业 务 收 入 同 比 增 长 1.50%/2.50%/3.50%，毛利率为 22.10%/22.50%/22.80%；预计公司基础设施建设与投 资业务同比增长 23.30%/21.50%/15.60%，毛利率为 9.10%/8.50%/8.50%；预计公司 房地产开发与投资业务收入同比增长 13.50%/10.50%/10.80% ， 毛 利 率 为 20.50%/21.00%/21.50% ； 预 计 公 司 房 屋 建 筑 工 程 业 务 收 入 同 比 增 长 10.20%/9.50%/8.70%，毛利率为 8.10%/8.50%/8.50%；预计公司其他主营业务收入同 比增长 20%/20%/20%，毛利率为 30%/30%/30%。综合公司各领域业务整体表现，我 们估计公司整体营收同比增长 14%/13%/11%。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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