新盘看涨、大户当道，高新区首改还有戏吗？

临近年底，成都新盘正在加速上市。

之前供应偏紧的高新区，在近期，突然迎来了供应的井喷，11月已经连发12张预售，放出约3000套房源。

2018年高新区每月预售房源套数（据摇号助手）

尽管供应量增加了，但对于首改群体而言，并非所有的户型都合适。

我们首先对价格进行了一个梳理：中大文儒德成为摇号以来单价最高的项目（户型面积184-265平米，单价26000元/平米），招商大魔方21000元/平米，朗诗·熙华府也逼近2万，之前像人居·盛和林语、长冶·南阳御龙府这样的超高性价比楼盘，在近期的市场上似乎难觅踪影。

高新区的房价一贯领跑主城区，价格上行似乎也并不意外，但却难为了手握高新房票的首改客群：不仅单价逐渐走高，区域产品也以大户型为主，购房门槛抬升明显。

作为首改客群而言，诉求也格外清晰：既想留在主城区，出价能力又相对有限，同时还希望所购的房子是具有确切保值增值能力的，以便未来进一步改善时能方便出手，为自己腾出资金空间。

太高的够不着，太刚的看不起，尽管近期高新区成为供应的主战场，但高新区的首改人群要选到自己特别满意的房子，却不太容易。

纵观高新南楼市版图，已经发展起来的金融城（如文儒德）和大源（如熙华府）价格目前已经较高，高新有且仅有一个地方——新川，能同时满足首改价格合理、潜力大、面积可控的要求。

高起点、高规划、高实现度

新川潜力看得见

首先，我们来看新川的起点。

新川板块已经不是楼市的新鲜概念，作为高新南最后一处土地可成片开发的区域，新川也被称为“高新向南的收官版图”，从区域楼盘的价格和销售情况来看，新川价值已经得到公认。

新川的定位和规划理念是市场对它感兴趣的最大原因。定位科技产业园，园区就占了50%，住宅只占15%，板块绿地面积比住宅用地面积还大。这决定了新川产业拉动+公园住区的基本面貌。

虽说住宅用地只占15%，但新川却拿出了大尺度的配置标准，13个幼儿园、7个小学、2个中学，还包括邻里中心、养老院、医院等，这也说明从规划之初，新川就定位为高端住区了。

和高新区的成熟板块相比，新川的诸多配套还需要时间呈现。但在2017-2018两年时间里，新川的变化非常明显，这些积极的变化也给市场更强的信心：主干道全部通车，地铁6号线打围建设（预计2020年通车），纵横交错路网基本形成；新川之心中央公园西区已建成并开放，新川湿地公园建成，新川之心公园东区计划2018年底投用；规划的22所学校，已有5所在建，其中有3所将在2019年投入使用；此外，园区规划的6所邻里中心、4个运动场也已开建。

在企业引入方面，新川又一嗨项目——新加坡创新中心启动，将以新川创新科技园内AI创新中心为载体，建设多个产办科研中心，为新加坡企业落户成都高新区提供空间载体，形成产业聚集效应。

除了这些，新川有一点很值得关注，即非常多入驻企业自己拿地建楼，而非租用建设好的办公空间。企业敢拿出大量资金购地，这说明它将长期驻扎，也对区域前景很有信心，这和兴隆湖的建设模式非常相似。

新川产业定位

对高新区的首改客户来说，买房就是买预期，买未来：目前高新南如金融城、大源，可开发用地匮乏，只剩新川这一片处女地，高规格高起点之下，未来发展的保证是看得见的。

新川三大项目

哪个才是首改的“菜”？

简单看过区域以后，我们来分析项目。

目前的泛新川板块，近期在售和即将预售的包括：融创·香璟台、北大·资源紫境府、宸光和悦以及中建天府公馆等，但具体到新川核心区位，能真正享受到新川发展红利和配套的，更多的是前三个项目。

对于这3个楼盘，首改应该怎么选呢？

首先需要明确的是新川价值逻辑。公园、地铁、商务用地是新川的三大卖点，分别对应居住品质、便捷度、产业推动三大关键词。买入新川，最佳的选择当然是三大卖点都占全。

3盘中就有融创香璟台、北大资源紫境府两盘，因地处新川腹地，能占全三大卖点。

在标准之下，再控总价，这一点不外乎面积、单价两个指标。

紫境府主打大户型，面积段在116—249平米，清水单价预计在1.6-1.7万/平米（以售楼部最终对外公布的为准），面积最小的116平米户型，总价也逼近200万，户型中还有两个房间会被142平米户型遮挡，实在没有改善的意义，在整个项目中，属于结结实实的“陪跑”户型。

《买房成功说》之前曾对紫境府户型做过的分析‍

另一款适合首改的是紫境府141平米户型，总价近230万，户型设计虽然有小毛病，但总体中规中矩，对房间数有要求，能承受总价的客户可以考虑。

相比之下，香璟台高层带装修（含空调、新风和暖气）约1.5万出头。与北大资源紫境府同等的117㎡户型相比，不仅可以看南地块中庭，享受中庭景观带，视野好，而且价格也亲民多了。

再看宸光和悦，靠近天府大道且临近地铁广都站，相对香璟台和紫境府，目前看位置相对成熟，但对于新川板块的核心配套如900亩新川公园、学校等则相对较远。而且其1.8万/平米的精装单价，120平米的套三户型总价已接近230万，对于首改而言压力较大。同时项目周边有安置小区，对居住的纯粹性也有一定影响。

宸光和悦夜景效果图

综上所述，从位置、资源占有度的综合情况分析，融创·香璟台是首改客群可以优先关注的项目。（融创香璟台由东苑和西苑两部分构成，首改购房者可以先考察东苑的产品）。

融创·香璟台效果图（东苑+西苑）

香璟台东苑：纵享新川核心配置

除了符合首改的价格区间，在产业的发展和区域实现度上，香璟台也不遑多让：

从直线距离看，东苑南侧直线距离约700米即为 “新川之心”，旁边就是在建的地铁6号线新川路站，而南面一路之隔的小公园已经呈现。一个建设大半，“50米见绿，100米见公园”的新川居住理想已经在香璟台提前展现了。

同时，项目周边的产业用地也全部动了起来，已签约或提上议程，这里将是新川率先发展起来的位置。加上周边在建的地铁、学校、菜市，等到项目交付时应该已经具备足够的入住条件。

目前东苑在售的为117平米的三房双卫和128平米的四房双卫户型，从户型规划上，布局合理，动静分区：

融创·香璟台东苑效果图，右下方为在售

户型推荐

东苑117㎡三房两厅双卫

户型点评：宽敞的横厅设计，舒适度高，采光面广。主卧红色框线部分交付时与卧室打通，形成“L”形转角窗户，观景效果佳。

香璟台西苑：高新区在售唯一7层洋房

融创·香璟台西苑总平图，在售1#、6#、8#、9#楼

而香璟台西苑在售位置最佳的3#地块，位于梓州大道与和新通大道的交汇处，新川之心中央公园（西区）旁。南北视线无遮挡，东西最大楼间距可达到约160米。

目前在售121平米、143平米高层及215-245平米观景洋房，洋房最低7层，南北通透、一梯一户、局部带270°观景阳台，精装均带中央空调、地暖和新风系统，但精装价格约1.7万，比新川边缘的二手房还低，性价比很高。

只是洋房面积200平米起跳，总价较高。如果想一咬牙、一跺脚，一步改善到位，买入西苑的洋房也是很好的选择。

户型推荐

西苑243㎡四房三厅四卫

户型点评：南北通透，通风采光好。9.4米超宽客厅，带270°转角阳台，营造大气会客空间与浪漫的观景平台。主卧套房带步入式衣帽间、独立卫生间、阳台，仪式感与舒适度足够。双次卧套房设计，给家人更多私密空间。

总结

到目前高新区的低价地块基本已经消化殆尽，从2017年到现在，新川拍出地块地价普遍过万，最高的为高投置业地块和金隅地块，分别达到了13900元/平米和12800元/平米，不仅如此，两个地块还含有无偿移交的部分。具体可以参见下图：

2017年新川板块住宅用地出让一览表

毫无疑问，在2019年进入新地块上市的背景之下，新川预计不会再有售价低于10000元/平米的神盘出现，加上房价逐渐看高，对首改来说，抓紧现在的时机以较低门槛，买入潜力巨大的新川是最好的选择。而由全国TOP4房企——融创打造的新川核心的融创香璟台项目，正是这样一个恰当时机下可以选择的品质项目。

（来源：买房成功说，不代表本网观点）