这一次重新认识大湾区

不得不承认，所有的城市群里，走在最前面的，最受到规划倾斜利好的，人口平均年龄最低的，就属粤港澳大湾区

今年，在大湾区落地了两个重要政策，一个是《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，另一个是《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》

大湾区下一轮发展的两个重点方向，已然非常明晰：深港融合和粤澳合作

未来深港、珠澳两座双子城之间的紧密互动，将会成为大湾区破题的关键

伴随着未来香港和澳门更进一步地融入大湾区的发展体系之中

此时此刻还有一个地方，值得我们深度解析，重新再认识一遍，那就是：横琴

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大湾区今年的大动作，可以说都集中在了横琴

为什么要现在重新解读横琴在大湾区的价值，很重要的原因是，今年横琴等到了它价值蜕变的三个重要时间节点

第一个，横琴地位能级提高，超越前海

有一个微妙的小细节，在今年七月底的广东省委全会上，官方批示的重要指示中，特殊地把“横琴”放在了“前海”的前头

而在此之前，广东省几乎所有重要文件的表述里面，前海都排在了横琴前面

包括今年九月五号公布《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》（下称粤澳深合区方案）之后

九月六号紧接着公布了《深圳前海的全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》

这一次，也是横琴方案先于前海方案公布

（图源：南方都市报）

意味着站在国家的高度，在这个时间节点，横琴方案更为重要，影响也更加深远

我们再从行政管理机构来看，横琴粤澳深度合作区（下称粤澳深合区）从原来的珠海市管理，上升为深合区管理委员会管理，实行双主任制，由广东省省长和澳门特区行政长官共同担任，落实发展琴澳两地共商共建共管共享新体制

放眼全国，没有任何一个地方可以像横琴这样，得到如此高的重视

横琴不再是珠海的横琴，它已经有着截然不同的地位

第二个，横琴或将封岛

粤澳深合区方案中明确表示，广东省将力争实现横琴全岛2022年封关运作

就在12月6日，粤澳深合区7个“二线”海关监管作业场所正式动工，整体工程计划于明年6月底前建成，意味着横琴离封岛封关，又更近了一步

依照粤澳深合区方案，横琴与澳门特别行政区之间设为“一线”，横琴与中华人民共和国关境内其他地区之间设为“二线”

这就是粤澳深合区实行“分线管理”的基础，在这里，对货物实行“一线”放开、“二线”管住

澳门的货物可以直接进入粤澳深合区，不像同为免税的海南还需要经过远洋运输，这就让横琴的便利性大大加强了

现在，距离2022年只有不到半个月了，横琴离封岛也越来越近

（图源：网络）

我们可以参照海南，自从2020年7月推出离岛免税新政后，仅2021年第一季度，海南离岛免税购物金额就达到了136亿，同比增长356%

这也就是说，封关免税低税的利好，也会让整个横琴在民生、文旅和消费上未来大爆发

第三个，横琴正处于粤港澳大湾区创新桥头堡的位置

前两年，横琴就明确暂缓非澳项目用地审批，保证岛内还有充沛的土地空间，用于支持澳门产业多元化发展

对于符合条件的产业企业，给予15%企业所得税优惠

因此，在国家战略规划和琴澳两地共管的新模式下，横琴已经完全超脱于珠海，成为大湾区下一轮发展的新支点

现在的横琴，被寄予了整个大湾区的厚望，处在历史最好的机遇，走到一国两制融合的前沿

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同时，一个大湾区的新金融中心，正在我们眼前具象呈现

粤澳深合区方案中，点名了四大产业的发展方向：科技研发和高端制造业、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸产业、以及现代金融产业

首先，从战略层面上来看，横琴发力的四大产业中的前三个产业，都需要金融活水的支持，现代金融业发展好了，将会对前述三大产业提供充沛的发展动力

其次，粤澳深合区方案中，就发展现代金融业提出了很多针对性的措施，政策红利的释放将推动横琴现代金融业快速发展

最后，横琴发展金融有资源优势，与澳门一水之隔的横琴，能充分利用葡语国家所带来的资源，可以用足澳门自由港的金融资本优势

目前，横琴岛内金融产业与日俱增

截止上半年，粤澳深合区内金融类企业共5559家，注册资本人民币11130.80亿元，获批的基金管理公司资产管理规模就达到了4.17万亿，比上海2020年的GDP还要高

在横琴总体税收中，金融业占了约三成之多

来源：横琴金融

其中，私募基金更是夸张。横琴私募基金管理人超560家，管理基金规模达4233.36亿元，数量位居全国第八

包括国际国内顶尖私募企业，比如IDG、KKR、高瓴资本、深创投等等均已进驻，横琴已经成为大湾区西岸的金融中心

早在2019年，发改委就特别提到了正在研究探索在横琴建设澳门证券交易所

并且在珠海的“十四五规划”中，也有提到“支持澳门在粤港澳深度合作区建设以人民币计价的证券市场”

所以一旦澳门证券交易所建立成功，那么横琴将会成为离岸人民币资金池，未来和葡语国家金融往来更加密切

可以想象，未来热钱在这里流动，资本在这里聚集，横琴未来的最大野心，就是成为下一个世界级的金融中心

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尽管横琴占尽两地利好，但有一点很特殊：这里的住宅用地非常稀缺

粤澳深合区的面积仅有106.46平方公里，主要是为了涉澳产业服务的，纯住宅用地不足8%

这里的住宅开发已经几近饱和，开发一块少一块

此时屹立在横琴岛畔的华发广场（ll期）横琴湾，就像是横琴献给整个大湾区的封面作品

在这片稀缺土地上，它总占地面积达到了约9万㎡，总建面约为34万㎡

横琴湾占据粤澳深合区中轴位置，距离金融岛一桥之隔

项目周边拥有绝佳的景观资源，它的北面、东面既可以享受一线湾景，又可以享受金融岛城市繁华盛景，南面和西面还有城市及小横琴山等自然景观

横琴湾“一字”半围合式的设计布局，更是将观景效果放大到极致，做到了户户有景，可以让人无遮挡俯瞰山海景观

它的操盘手华发，在珠海作为城市运营商+综合龙头国企，一直深度参与珠海和横琴的建设和运营，坚持为整个城市打造各种配套

比如十字门北区的珠海国际会展中心、珠海中心、十字门华发商都、华发中演大剧院，横琴IFC、横琴·澳门青年创业谷、横琴国际网球中心等...

可以说珠海大多数公建配套，都由华发一手打造

坊间流传一句话：“十个珠海人，三个买华发”，华发在珠海的市占率超过了30%，收获了无数购房者的信任

实景图

在这样的地段上，华发还为横琴湾注入了豪宅基因

包括仅约2.2的低容积率、宽楼间距、长日照、一线湾景、更大的景观面和采光通风面，都代表着它天生的高舒适度，也更具有宜居属性

邀请到曾设计北京颐和安缦、新加坡莱弗士酒店的世界领先景观公司库珀希尔来为项目设计园林景观

为了让更多住户欣赏园林和湾区美景，横琴湾特别地将园林抬高了约6米，这样可以让低楼层的3楼，也享受到普通住宅5楼的视野

项目自身的配套很充足，社区内拥有会所、全龄段国际化泳池、户外观景会客平台、网球场等等娱乐休闲设施

170㎡样板间

横琴湾的产品面积段为108-240㎡，以大户型为主，因此面向的是更为纯粹的高端改善客群

横琴湾占据了横琴金融岛旁核心位置，是真正意义上在横琴岛内的纯住宅大盘，毫不夸张地说，这样的项目在横琴，真的进入倒计时阶段了

粤澳深合区成立后，澳门普通居民的第一站，必定是横琴。加上在大湾区内，横琴门槛相对较低，外地客户首套不限购

可以预见，未来这里将会涌入更多全国的高财富高净值客户，抢先入手大湾区炙手可热的核心资产

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解读任何一个板块的时机都非常的关键

对于横琴来说，毫无疑问它会成为大湾区下一轮发展的排头兵

今年粤澳深合区方案颁布之后，我们未来必将要站在更高视角去看待横琴的价值

横琴，所拥有的是国家战略级的上层意志和发展蓝图

这样的地位，在大湾区有且仅有一个

横琴是大湾区的下一个超级核心