大悦城地产转型时 REITs正在推进

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 饶贤君 3月13日，大悦城地产（00207.HK）以5.19%的涨幅收于1.42港元，据同花顺数据，当日，香港恒生指数微涨0.02%，港股房地产管理和开发板块整体跌幅0.21%。

大悦城地产在3月12日发布的全年业绩公告中或许能解释这一市场表现，根据年报公布的数据，大悦城地产2017年实现营业收入116.58亿元人民币（下同），同比增长67%，净利润为25.75亿元，同比增长101.9%，核心净利润19.21亿元，同比增长220%。

记者查阅大悦城地产历年年报发现，这是自2014年以来，大悦城地产营收及净利润实现的最高增长。WIND客户端整理的大悦城地产合并报表后数据显示，其在2014、2015年总营收及净利润均为负增长，且2015年扣除非经常性损益后的净利润同比下跌达到57.57%，而2016年各项财务数据重新实现了正向增长。

一位国内大型券商地产研究员认为：“大悦城作为创意化、年轻化的城市综合体，贴近生活的同时又有文艺的成分，切合年轻购物群体的需求，同时也能获取更高的租金回报，可以说引领了购物中心的新趋势。”

值得注意的是，2017年大悦城租金收入为23.36亿元，同比增长11%，这一增长速率是历年来大悦城租金的最低增长率，2016年，其租金收入同比增长率达到21.5.%。

大悦城地产方面在3月12日的2017年全年业绩发布会上总结当年业务亮点时表示，“2017年集团投资物业运营状况良好，运营效率大幅提升，销售业绩快速增长，酒店经营效率明显提升，资金成本维持在业内较低水平，集团积极通过多种渠道拓展规模，集团财务表现不断提升。”

同时，大悦城地产方面还表示，在2018年计划新增3-4个大悦城城市综合体项目，其中并购项目2-3个。计划新增1-2个大悦春风里项目，重点关注武汉、青岛等城市。此外，将保持在销售物业签约目标及结算目标上的较快增速。

根据克而瑞地产研究院发布的《2017年度中国房地产企业运营收入榜》，大悦城地产在内地房企中以45.8亿元的运营收入排名第五，排名在前的分别是万达商业、红星美凯龙、华润置地和保利地产。

资产结构调整

大悦城地产财务数据的起伏与战略模式的调整几乎同步。

2016年是大悦城地产轻资产转型的分水岭。2015年底，大悦城地产试水天津和平大悦城，正式开启轻资产的管理输出模式，2016年8月，大悦城地产公告，以接近93亿元的价格出售了旗下三家公司49%的股权，这三家公司持有六家大悦城地产旗下商业项目。2016年10月，大悦城地产正式宣布由开发运营商向资产管理商转型，并推出“大资管”计划。

时任大悦城地产副总经理的吴铮曾在经济观察报举办的“大资管、全运营”第六届商业地产论坛上提出转型资产管理商的三部曲：一是逐步剥离现有资产，资产轻；二是速度更快；三是管理更大规模。而转型的核心是实现品牌输出，让公司脱离传统意义的开发公司，成为以管理收益、基金收益、超额奖励、投资收益为核心的公司。

总结大悦城地产近年来的资本动作，不难发现其剥离现有非核心资产的决心。2017年，大悦城地产旗下南昌凯莱酒店、苏州凯莱酒店、长安街W酒店相继被出售，出售理由是“在当前市场环境下，与其他业态相比，酒店投资回报率较低，难以满足国资委对央企的要求，针对此，按照国资委要求并结合自身发展战略，调整整体资产结构”。

不仅如此，大悦城地产财务总监许汉平在本次年度业绩会上还表示：“对非核心资产，有合适的时候还是会有计划（出售），要看市场的情况。比如酒店，可能未来还会有关于酒店的进一步的计划。”根据历年年报信息，酒店经营业务占大悦城地产总营业收入比例已经从2012年的 14.33%下降至 2017年的8.23%。

目前来看，转型在业绩上为大悦城地产带来丰厚回报的同时，也实现了“以更快更轻的姿态做大规模”。据大悦城地产年报数据，其2017年结算面积为14.79万平方米，同比增长115.5%，实现签约金额81.56亿元、签约面积24.25万平方米，同比分别增长78.6%和158.1%。

规模稳步推进，大悦城地产的资产结构也在持续优化。记者统计大悦城地产历年年报数据发现，其“非流动资产：物业、厂房及设备”这一项固定资产自2014年的59.63亿元开始逐年下降至2017年的32.73亿元，而“非流动资产：投资物业”这一项长期投资资产自2014年的407亿元逐年增加至2017年的542.68亿元。

缓解资金负重

在地产行业融资渠道缩紧的“钱荒”中，大悦城地产目前表现不错，但也感受到了压力。

许汉平在年度业绩会上表示，目前大悦城地产平均融资成本水平为4.28%，处于行业低点，此外，大悦城的净负债率为28%，在行业中处于健康水平，还有很大发展空间。

不过，许汉平对于2018年的融资成本并不乐观，“2018年我们认为融资成本肯定会上升，在去杠杆政策环境下，国内融资环境非常紧，而且会越来越紧。”例如，许汉平透露，此前大悦城地产发行的10亿元熊猫债成本为4.95%，但目前要涨到5.5%及以上。

前述国内大型券商地产研究员也表示，目前国内房地产行业的融资都处于紧缩状态，“这导致了很多开发商必须加快销售回款，比如我这次去重庆调研就发现许多开发商都是加紧开盘、加速开工、加快卖货，尽量缩短回款周期。如果2018年上半年政策依然没有放松的话，很多开发商就会开始以打折促销等方式来提升资金回流速度了。”

整体融资成本上浮意味着资金链条将面临更大压力，对现金流提出了更高的要求。根据年报数据，截至2017年12月31日，大悦城地产持有现金及现金等价物84亿元，据记者不完全统计，克而瑞发布的运营收入榜单中，包括大悦城地产在内的15家地产企业平均持有现金及现金等价物约为229.5亿元。

因此，大悦城地产的年度业绩会上，许汉平称“接下来一两年是发展的关键时期”，而大悦城地产的净负债率“还有很大的空间用于发展”，这或许意味着大悦城地产将尝试更积极的负债比例以加快规模扩张。

许汉平还表示，大悦城地产在国内仍有90亿中期票据额度，同时也在申请公司债续期以及申请在香港发债。此外，2018年有望完成与中粮地产重组的前提下，大悦城地产方面认为，将能够搭建统一的境内外资本运作管理平台，提高综合融资能力和融资效率，同时通过增大体量、增强信用，降低融资成本。

另一方面，大悦城地产方面还表示正在推进REITs，许汉平称，“选择国内、香港还是新加坡，在探讨的过程中。我们也在跟证监会做密切的沟通，单个的项目还没有特别明确的时间表，成本太高就不会在国内做了。”