冯仑：咱们去新加坡「啃甘蔗」吧

封面题图 | 滨海湾金沙酒店

我去过很多次新加坡，每次去新加坡的体验都很愉快，回忆起来有一种啃老甘蔗的感觉，越往下啃越甜。新加坡是一个精致的城市国家，它把现代、未来、科技、人文、历史、自然，所有的事情都聚集在一个小小的「空间」里。对于一个房地产从业者来说，就像看一本高度浓缩的经典，反复去、反复看，总是会有收获，而且每一次的滋味都不一样，除了甜还特別有嚼头，在嚼的过程中能反复品出更多的甜味。

这回去新加坡仍然是学习房地产相关的事情。房地产进入后开发时代后，更多的是进入到一个住宅以外的商业不动产领域。在这个时代，我们面临更多的是专业的门槛、运营的门槛，是在有限的空间里创造客户黏性，能够使空间价值最大化，一些「软性的东西」越来越重要。过去我们开发住宅，可以快速地建设、销售，那时我们对建筑的追求、对空间的研究仅仅停留在一个简单的产品上。

全球最美机场并非浪得虚名。「星耀樟宜」坐落于新加坡樟宜机场第一航站楼前方，也是机场的核心位置，外观如巨型甜甜圈，届时将会有 10 层楼，地下与地上分别各 5 层楼，是一座聚集航空设施、购物休闲、住宿餐饮、景观花园等多功能于一体的综合性建筑。

进入到商业不动产开发时代以后，由于对空间功能使用的要求越来越复杂，比如医院的功能、咖啡厅的功能、酒店的功能、仓库的功能、度假物业的功能、大型活动场展的功能，还有学校的功能，每一个空间的功能越来越复杂，越来越不一样。所以对开发商来说，除了需要了解建筑的知识以外，我们对空间使用的要求、特点，以及未来通过空间和使用者（最终客户）之间关系的了解要越来越多。也就是说我们对于每一个专业空间的打造，都需要我们对建筑以外知识的了解和经验。

另外一方面，无论是互联网，还是其他高科技，包括 AI、物联网以及新能源这些技术的应用，都使空间的形态和效率发生了很大的变化。这些也需要有很多相关的专业知识来支撑。

再有就是因为现在的社会形态发生变化了，每一个人与空间的关系也在发生变化，比如我们过去一生可能都是在家里面呆着，偶尔出去到购物中心，购物中心就是一个百货公司的模式，去商场、选商品、付完钱就走了，中间也没有特别复杂的生活形态。

空间与技术融合，阿里未来酒店大堂的互动艺术画作

现在的生活形态可能是你一边看手机，打个车，然后到了购物中心。购物中心里面不完全是卖东西的商家，还有很多体验性的东西，比如滑雪、看演出、看秀、看电影，或者进行一场球赛等等。由于生活的高度复合化，空间的使用也需要更综合，更复合，我们与空间也建立了更密切的关系。

因此在后开发时代，我们需要更多地去研习、去了解我们与空间之间的变化，以及这些变化后所产生的新需求、新规律以及新的专业要求。过去在做住宅的时候我们并不重视这些要求，因为这些要求通常并不是有形的东西，而更多的是一种软知识、软经验、软需求，同时也是一种软规则。这些东西是我们现在越来越需要在后开发时代掌握的跟房地产有关的经验知识，所以我这次再去新加坡，希望在这方面有更多的学习机会，通过充电汲取更多的经验，获取一种新的能力。

我做房地产也快三十年了，在这个过程当中，每一个市场的变化都意味着专业领域和专业能力的挑战，需要我们不断地去提升自己的能力，使自己的能力满足客户需求、产品需要。我相信所有的企业家都会面临这样的挑战，就是客户需求改变了，市场改变了，产品就必须要改变。而产品改变了，公司的竞争能力、服务方式、商业模式、人员构成都要发生相应的变化，这个过程是一个正循环螺旋上升的学习过程。在这个过程当中，企业家和自己的企业就表现为不断地进步，也表现为客户不断增长。在这个不断改变需求的过程中，企业得到了发展，社会经济水平也得到了提高。

在新加坡，商业综合体与医疗业态相结合的地产医疗机构并不少见。开创「私人诊所+酒店管理」模式的百汇医疗集团无疑是地产转型医疗机构的先行者。短短 30 年，百汇医疗已经成为了亚洲第一、全球市值第二的医疗集团。

这回去新加坡，重点是希望能够在三个方面获得更专业化的经验：第一个就是医疗健康不动产，这是新加坡在过去几十年里做得非常棒的商用不动产细分领域之一，比如说新加坡的百汇医疗，在一个空间里集中了跟大健康医疗有关的一些业态，形成了一个整体服务的平台。在这个空间里面，接诊前台是统一的，后面的化验手术这些也是统一的，但是每个专科又是相对独立的，也有少量的日间病房可以在那里休养看护。这样的医疗 Mall 形式比大型综合型医院来说，实际上体验更流畅，服务感受更好，效率也更高。

当然在医疗 Mall 里面比较多的是轻医疗和中度医疗，重症医疗还是在大医院里面，这样可以帮大医院分流一部分的病患，使大医院的优势和效率能够发挥得更好。在医疗 Mall 的边上恰好有这些重医疗的大医院，所以在新加坡这边医疗 Mall 分为两个形态，有的在社区里，也有的集中在医疗城。这次到新加坡，我们重点可以去看医疗 Mall 和周围的医院形成的一个医疗城，这是非常有亚洲特点的。我们知道在美国休斯顿有医疗城，但是在亚洲只有新加坡，在一个不大的地方聚集了四、五家医院和医疗 Mall 等等，这是很值得我们去研究的。

截止 2019 年 1 月，凯德集团的服务式住宅部门雅诗阁已经和 11 个国家的 26 个房产项目签订了超过 4,600 个单位的合同。

第二个是研究长租公寓，新加坡拥有一个全球最大的出租公寓的公司，还有长租公寓的出租系统，也就是雅诗阁的这套系统。雅诗阁除了在新加坡建设以外，也通过全球并购增加了非常多的出租单位。这个系统也有几十年了，他们怎么建设、运营、管理这套软件系统，包括招租的系统和资产管理的系统。这些都是我们希望去学习和借鉴的新加坡经验。

第三个要去重点看的就是未来城市发展以后居住的社区。未来的社区和公共环境，以及管理者对于未来社区提出的公共政策。新加坡考察的未来社区不仅是开放地、立体地发展，而且还有很多混合的功能在社区叠加，同时有智慧城市里很多新的技术植入，我们还停留在想象阶段，但是在新加坡已经逐步地变成现实。

2017 年开幕的淡滨尼天地是一座集合了公共服务中心、大型露天体育场、游泳池、多功能健身设施、室内剧院、现役军人俱乐部、家庭健康中心、图书馆、各类学习中心、幼儿园、餐饮、商场于一体的新式社区生活场所。

新加坡这个老甘蔗我们还要怎么「嚼」下去呢？一方面我们不断地去交流、学习，我们自己「嚼」；另外我们还要请新加坡的专业同行跟我们交流，帮助我们「嚼」。

我们还希望有很多与地产相关的中新从业者、不同行业的人，还有我们去参访学习的企业和我们共同来「嚼」。「嚼」完以后品出滋味，滋养自己，努力为客户打造出更好的空间，提供更好的服务，使企业有更好的发展。我期待着与大家再次「遇见」新加坡。

7 月 28日-8 月 2 日，风马牛地产学院将再次走进「亚洲房地产智库」之称的新加坡国立大学城市与地产研究院，深度学习新加坡房地产开发领域的「地产+」创新经验、公共政策与社区治理、工业园区地产经验、房地产投资信托基金融资经验，再围绕中国市场深度探索国内房企的未来掘金之旅。

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主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪