柬埔寨又穷又贵？当地人真实购买力

起柬埔寨，很多人首先会联想到的就是：又穷！又贵！

道路交通杂乱无章，电线如蜘蛛网纠缠不清，金边物价直逼北京上海，随便一顿三四个菜的中餐就是几十美金，超市里一瓶洗发水就要十几美金......

据泰国曼谷Living Asean时尚生活网2017年的数据调查显示，柬埔寨金边的生活成本在东盟最贵的城市排名中排在第三位，仅次于新加坡和曼谷。

这样一个又穷又贵的地方

当地人买得起房子吗？

被低估的购买力

柬埔寨像是一个矛盾体，一边是低收入，一边是高消费。仔细观察你会发现矛盾的不只是收入和消费的问题。

满街的豪车都是本地人在开，据说2017年全球共卖出50辆劳斯莱斯幻影，其中17辆被卖到了金边；

永旺商场、堆谷TK广场、万客隆等大型现代商场，以及 master sukisoup火锅连锁店、披萨店、Amazon咖啡店等消费不低的场所里出现最多的还是柬埔寨人

在2018年还有一个数据，当年全球30%的劳斯莱斯都销往了柬埔寨！所以千万不要低估柬埔寨顶级富豪的实力，柬埔寨虽然给人印象是个很穷的国家，但由于这里贫富差距大，更容易出富豪！

当然，这种顶级富豪不是购房刚需的主力军。真正未来主力军是这个社会的精英阶层和年轻人。

目前柬埔寨的各类产业比起中国来说要少很多，所以高级白领、金领尚不多，但数量上升的趋势是很明显的，这也是未来的潜力。哪些人算是精英阶层呢？

其实收入较高的普通柬埔寨人按比例来看很少，但绝对数量也不算少。比如：好的律师咨询费是100美元一小时，像中柬口译一天行情是100美元，银行、电信从业人员，具体收入不好问，但也是高薪人群；比如在安达、加华等高端写字楼上班的白领，月薪也都在1000美元以上，而随着柬埔寨国家经济和教育的不断发展，更高收入水平的岗位需求会越来越多，适合岗位的中高端人才也会越来越多。

所以，尽管柬埔寨依旧贫穷落后，但是当地人中并不缺乏富豪，精英阶层和年轻人也正在不断发展壮大，他们也不是没有购买力，而是他们的购买力被低估了。

收入房价比，是个伪命题？

拿收入和房价对比，几乎是每个人都会去思考的一个方向，但有没有发现，其实把这个问题的柬埔寨换成很多个国家，都是一样的，比如：

北京普通人平均收入7000-12000元，怎么买得起十万一平的房子？

香港普通人平均收入10000-15000元，怎么买得起二十万一平的房子？

泰国普通人平均收入3000-5000元，怎么买得起七万一平的房子？

越南普通人平均收入一百多美元，怎么买得起4000-9000美元一平的房子？

所以，收入房价比，几乎在任何一个国家的人口密集城市都是如此之高，不存在哪个地区特别畸形的说法，只不过因为这是个最容易去发现到的问题而得到最广泛的讨论，然而这却是个没有特别意义的话题。

这里要注意：在柬埔寨，2000-3000美元一平的房子，放在北京上海曼谷，都已经相当是在二环内，所以不要奢望当地的普通上班打工族作为主要的购买群体。就像普通的北京上班族买三环内，或者买上海市中心，都是奢望。核心城市市中心的房子基本只能由当地的精英阶层来消费，这个在哪个国家都一样。

那么柬埔寨当地的普通民众怎么办？

在柬埔寨金边、西港、暹粒以外的其它省，目前基本没有商品房出现，当地民众都有自己的土地可以自建房；在金边，西港这样的首都或者快速发展的城市，普通民众适合购买的房产，应在三环以外的位置（目前金边没有环线的说法，仅是打比方），相当于北京的外环也有两万多三万的房子一样。

按照相当的收入房价比，房价应该在600-1000美元的范围。那么这样的房子金边有没有？确实是有的，只不过位置较偏且数量不多，而且连会英文的工作人员都没有，基本也只有当地人购买。所以还是不用为当地人操这份心了。

民众借款购房金额达32亿美元

就在最近，柬埔寨信贷局（CBC））对外公布的数据更是让人大吃一惊。2019首季度，民众从银行或金融机构借款购房的金额高达32亿美元，尽管2019年国民人均GDP预期只有1706美金，但是不少人已经开始准备买房事宜。

柬埔寨信贷局首席执行官恩速贴洛表示，32亿美元只是民众向银行或金融机构借款，并不包括客户与住宅区开发商直接办理分期付款的金额，因此民众的房贷金额实际上比这个还要多更多。

要知道在柬埔寨，极少有柬埔寨银行对外国投资者开放贷款购房业务，所以大部分向银行贷款的还是柬埔寨人。

中产阶级是购房的主力人群

从穷人、小康、中产、富人四个阶级来看柬埔寨人，穷人一般处在能温饱的状态，而富人大部分都拥有自己的土地和别墅，这两部分人较难成为购房的主力人群。剩下的小康和中产阶级便是未来购房的主力人群，这两类人群一般都是在市区内做生意上班，而城市拥堵的交通无法满足这么远距离的上下班，核心区域的公寓必将成为他们的首选，他们必将是购房的主力人群。

随着柬埔寨经济的高速发展，国民的收入也在不断增长，当地的中产阶级规模也在不断扩大，此外许多外来的投资商、外企的高官或者是NGO成员等构成了柬埔寨新的中产阶级。

这类人群收入高、消费能力强、他们对生活品质有明显追求，设施好、有私密性的公寓，将成为他们首选住所。无论是针对当地中产阶层还是外来投资者，人口持续涌入必定导致房产的抢手。

年轻人是房产置业的刚需群体

在中国，房子是娶媳妇的前提条件，是哄好丈母娘的保命手段，是刚需，是安身立命的资本。对于柬埔寨当地人来说，房子同样是刚需。

柬埔寨是全球人口结构最年轻的国家之一，约1500万的人口总数量中，30岁以下的年轻人占70%。

随着柬埔寨的经济发展和城镇化建设加快，这些年轻人被吸引至城市，房子势必会成为年轻人的刚需。因此，柬埔寨本地人虽然今天买不起，但是日后的潜力是无穷的。

目前柬埔寨“90后”“00后”正值适婚年龄，正是搬离排屋甚至置换掉旧房屋的阶段，柬埔寨年轻一代跟发达国家的人们一样，他们对美观大方、配套齐全的服务式公寓的更加感兴趣。

当地也有炒房客

难道只有中国人会炒房吗？这本来就是柬埔寨本地的生意，为什么柬埔寨人不参与呢？

于本地人而言，房子刚需是其一，能够从房地产市场中获利是其二。随着柬埔寨楼市逐渐升温，不少柬埔寨人也加入到了买卖土地、租售房屋的中介生意中来，他们时刻关注着柬埔寨楼市的动向。每年房价与租金的攀升对于他们也是极大的触动，一些吃到甜头的本地商人与投资者也加入到买房大军中来。

曾经和金边的一位嘟嘟车司机闲聊，说起金边的房产投资他显得十分兴奋，他说他两年前买了一栋排屋，现在已经翻了3倍。曾经有人出价要买，都被他拒绝了。理由很简单：“卖什么嘛，价格还会上涨的。”

2018年柬埔寨人均GDP1538美元，2019年预计增涨至1706美元，离“房价增幅放缓线”8000美元还有很长的一段路要走，这其中的那些年，估计又是一个柬埔寨版的房地产“黄金十年”。

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