中国投资者为何关注新加坡REIT市场？

作者：胡渊文

新加坡享有国际金融中心的美誉，无论是股票、基金、债券、房地产、风险创投或家族理财等方面，为全球投资者提供可观的投资机会。《联合早报》“投资新加坡”栏目系列，让大家多了解投资新加坡的方方面面。

新加坡的房地产投资信托（REIT）市场今年预计会迎来多一只中国酒店信托，加上近年来中国REIT市场的发展倍受关注，更多中国投资者关注新加坡REIT市场。

此前媒体报道，中国大型上市房地产公司绿地集团（Greenland Group）的酒店REIT，可能于今年5月至6月在新加坡交易所挂牌，也提升了中国投资者对新加坡REIT的兴趣。

中国去年发布基础设施房地产投资信托（REIT）试点相关文件，为中国REIT市场发展迈出第一步。

投资专家指出，如果投资者不确定要挑选哪个REIT，可以从REIT挂牌基金着手（早报漫画／李太里）

戴德梁行估价及顾问服务部董事、资产证券化负责人杨枝接受《联合早报》访问时说，中国境内目前还没有真正意义上的公募REIT，很多投资者都十分关注中国REIT领域的创新与发展。

他说：“新加坡是亚洲最成熟的市场之一，有很多中国企业或者中国资产在新加坡上市，以及大家耳熟能详的公司，如凯德集团（CapitaLand）、丰树（Mapletree）等，因此大多数机构投资者非常关注新加坡REIT市场的动态。”

房地产的流动性较低，投资门槛高，尤其是商业和工业房地产，REIT把房地产证券化，让投资者通过证券拥有房地产的一小部分股权，以业主的方式获得回报。

比如说一个商场价值1000万元，一般人无法进行投资。房地产公司把几家商场注入REIT之后，便可以发行单位，投资者可能只需投入100元，便可持有这些商场的小部分股权，每半年或季度定期收到派息。

根据新加坡的政策，REIT必须将至少90％以上的收入当做股息发放给单位持有人，从而获得免税优惠。

新加坡自2002年发展REIT市场以来，目前共有43只REIT（联合早报）

新加坡REIT市值达1100亿元

新加坡自2002年发展REIT市场以来，目前共有43只REIT，总市值达到1100亿元，仅次于日本。过去10年，REIT市场取得快速增长，年率化市值增长率达到11％，过去10年年率化回报率达到8.9％。

杨枝指出，新加坡REIT的市值占股市的12％，远高于其他主要市场，如美国（3％）、日本（2％）和中国香港（0.5％）。另外，新加坡REIT市场交易活跃，可占整体股市交易额的27％。

此外，新加坡REIT收益率在亚洲地区是最高的，目前可达到5.8％，2020年底曾达到6.4％，相比下，日本REIT平均收益率约为4％，美国为3％。

投资教育公司Invest Coach董事经理蔡一鸣说，REIT提供稳定的股息回报，投资者应考虑在投资组合中纳入REIT，这能够起到风险对冲的作用。

如果投资者不确定要挑选哪个REIT，可以从REIT挂牌基金着手，相当于投资了一篮子的REIT。

投资顾问公司GCP Global执行主席叶忠英观察到，中国投资者对REIT的兴趣正在升温。“REIT被视为上海、深圳、科创板和香港股市的风险对冲，后者的这些股票波动更大。”

他认为，REIT提供良好的收益率，风险相对较低，可以和高增长高风险的中国科技股相辅相成。

房地产流动性较低，投资门槛高，REIT把房地产证券化，让投资者通过证券拥有房地产的一小部分股权（互联网）

新加坡REIT具备风险分散特质

杨枝指出，新加坡REIT市场对海外保荐机构和资产非常友好，超过80％的REIT持有新加坡以外的资产，包括中国、马来西亚、日本、韩国、香港、印度尼西亚等。

已有10只REIT拥有中国资产，其中四只的保荐机构来自中国，如砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）、运通网城房地产信托（EC World REIT）、大信商用信托（Dasin Retail Trust），以及北京华联商业信托（BHG Retail Reit）。

叶忠英认为，这意味着新加坡REIT具备风险分散的特质。

在新加坡REIT领域，蔡一鸣看好办公楼REIT，因为冠病疫情措施逐渐放宽，员工也回到办公室上班。他预计更多中国企业会在新加坡设立海外总部。

他说：“自从去年本地实施病毒阻断措施来，REIT的股价反弹强劲，目前的价格合理，预计会保持在这水平或略有上升空间。”

辉立资本网站指出，REIT适合有一定储蓄想投资、但又担心股票风险太高的人，他们希望长期持有，并定期收到分红。或者希望投资房地产，但觉得门槛太高，也能考虑REIT。此外，有兴趣持有新元、希望配置一定数量的外币以对冲人民币贬值风险的投资者也可考虑。

但REIT同样面对市场风险，受到市场波动、房地产市场政策和经济周期等因素影响。

此外，投资者应关注REIT的收益是否来自于少数资产，租金收入是否来自个别大租户，这是所谓的集中风险。

当市场利率走高时，作为收益型投资产品的REIT往往会受冲击，不过高质量的REIT可通过增长营收和净房地产收入来抵御利率的影响。

杨枝说，受外汇管制影响，中国境内个人投资者选择投资海外证券产品及REIT受到一定限制，少量已有海外投资账户的投资人可以进行申购。值得关注的是，已有不少中国机构投资者通过参与REIT上市战略投资（基石投资人），上市后增发等方式参与海外REIT投资，特别是那些持有中国资产或者保荐机构是中国发展商的REIT。