福州第四代住宅真了要来？建发缦云是否是大家心中的第四代住宅？

今年以来福州市场第一次出现有开发商开始打着第四代住宅概念来推广项目，我想大家应该猜到，就是在奥体旁的建发缦云项目。所以就有很多小伙伴可能会问道，第四代住宅是什么？开发商说自己是第四代住宅，那它就是吗？这里明哥就先卖个关子，让我们一起先来了解一下，什么是第四代住宅，它有哪些创新点或者说特质？最后再来对比建发缦云项目，也许大家心里就有自己的的答案，也能判断出它是否是真正意义上的第四代住宅？

1、中国的住房发展到今天，从古自今大致已经历了三代，分别是：第一代的茅草屋;

茅草房

第二代：砖瓦房；

砖瓦房

第三代：电梯房(包括到目前为止的所有住房、别墅、四合院等)；

电梯房

尤其是第三代住房，又称“鸟笼式”住房，大家只有透过窗户才能看到外面的世界，才能呼吸到新鲜空气，当然这并不是大家的理想中住所，所以大家对庭院、对人与自然有更多诉求的情况下，第四代住房就应运而生。

2、所谓第四代住房：大家又叫它庭院房，它是集合中国传统的四合院、街巷胡同、低层别墅、以及第三代住房.电梯房的全部优点于一身,创新出了一种全球前所未有的绿色生态建筑！（它将彻底改变城市钢筋水泥林立的环境风貌，彻底改变第三代住房“鸟笼式”的居家环境！使家变成家园、 使城市变成森林、使人类居所与自然完美契合并和谐共生）；目前国内外也要很多相类似第四代住宅的代表：国内的成都七一国际广场，米兰“垂直森林”、新加坡·海军公寓，南京垂直森林、黄冈居然之家等等。

成都·七一城市国际广场

米兰垂直森林

新加坡·海军公寓

黄冈居然之家

南京·垂直森林

3、第四代住宅都有哪些建筑创新点呢？

（1）彻底改变目前鸟笼式的居住环境

第四代住房中，每层楼内都有一条街巷和一座公共院落，房屋都建在街巷两边或院

落四周，人们就如同住在传统的四合院里，继续着邻里和谐的健康生活模式。

（2）每家都有一座私人小院

除了建筑外墙长满的植物外，每家还有一座两层楼高的空中室外私人小院，可种树、养花、遛狗等等，使住在繁华城市中心的人们实现“家园”和“回归大自然”的梦想；

（3）开启空中停车时代，不再建地下停车场

第四代住房只开挖主楼的基础部分做人防层及布置设备，不用再往下开挖两三层建停车埸，可节省90%的地下工程量，缩短工期。住户车辆及访客车辆都可通过小区外围道路及智能载车系统，一分钟内开到所去任何楼层的公共院落里，停在自家屋前的停车位上，方便回家停车和驾车出行，解决停车难问题。

（4）房屋公摊面积下降到10%以下

住户从载人电梯出来，即在所去楼层的室外街巷里，从街巷直接进出自家大门，没有了传统的电梯厅及过道，减少了公摊，使房屋公摊面积下降到10%以下。

（5）不增加占地面积和建筑成本

建设所有建筑和所有户型及面积，可采用任何建筑形式；容积率可建到1.0一6.0，建“空中街巷、停车及每层公共院落”的成本，与大开挖建“地下室停车场”的成本基本相当，甚至还略有减少。

4、总体来说，第四代庭院房有着非常好的发展前景，主要有以下三个方面：

（1）第四代住房，将成为未来住房的一种发展趋势，一种更新换代产品！因为它将比郊区别墅居住更有安全感，生活.工作.学习.医疗都更为方便，视野空间更为广阔，更有生活气息，但它的房屋价格和养护成本却比别墅要低得多，只与普通住房相当，这便是第四代住房.庭院 的强大生命力，更是科技创新所带来的神奇力量。

（2）城市土地价格越来越贵，拿地成本一路高涨，开发商要想在市场越来越规范、透明、政策收紧的现状下获利，必须更加的重视产品的升级优化，做好项目产品，才能提高自身项目竞争力，获得更高溢价。第四代住房在产品上突破常规，构筑新的居住体验，产品在市场上受到各方的关注，比起传统高层住宅，具备更强的市场竞争力。

（3）第四代住宅建筑技术作为清华大学的专利，在部分城市都已经有实施案例，在目前建筑规划要求下（特别在限制赠送面积问题），那国内目前还没有真正意义上的第四代住宅，就拿已经交付使用的成都七一国际广场项目，严格的来说只能算是3.5代的产品。但随着技术创新、新政策的不断更新，新的居住理念日益深入人心，第四代住宅未来的发展是非常有前景。

综上所述，我们来看一下号称福州首个第四代住宅的建发缦云项目是否是大家心目中的第四代住宅。

建发缦云大门

建发·缦云项目位于建新南路与盘屿路交叉口，奥体中心西侧；

地理位置

出让地指标

占地面积21512平方米（合32.27亩），属于住宅商业混合用地，是由厦门建发于2021年12月1日底价摘得，

土拍结果

楼面价15989元/平米，总成交价6.26亿元。容积率： 1.82；建筑密度：30%以下（含30%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高50米,住宅建筑高度不低于21米。地块无配建安置房，为纯商社区。除了要求配建一定比例的住宅、商业、幼儿园外，福州市自然资源和规划局还要求配建符合绿色建筑标准，配置空中花园与开敞式公共休闲绿化平台，以及底层休闲架空空间，打造立体绿化生态的新建筑形态，100%全装修，这也许是该社区打出“第四住宅”概念的由来。

户型上，该社区仅有7栋楼，总层高11-15层的小高层。每层层高3米，主要有148平米和168平米的四居大平层，两个面积段，共三个户型，148平米配置双阳台，168平米配置三阳台。

项目总平图

148平米户型图

168平米大四房户型图

2022年4月19日从福州市自然资源和规划局公布该项目总平图调整公示来看，主要就是增加户型的空中花园及面积，同时将所有楼栋的公共休闲绿化平台奇偶层互换，屋面增设屋顶绿化。调整的具体内容：拟在1#、5#、7#及8#楼每一户偶数层南面增加3.6米面宽空中花园，奇数层北面原阳台位置调整为3米面宽空中花园；2#及3#楼每一户偶数层南面增加3.7米面宽空中花园，奇数层北面增加3.1米面宽空中花园；6#楼偶数层东侧住宅南面增加3.7米面宽空中花园，西侧住宅南面增加3.6米面宽空中花园，奇数层东侧住宅北面增加3.1米面宽空中花园，西侧住宅原北面阳台调整为3米面宽空中花园；同时将所有楼栋公共休闲绿化平台奇偶层互换，屋面增设屋顶绿化。

根据规划，项目在楼栋北端的每一层都规划有两户共享的空中街巷；而在楼栋南端，则为每一户业主规划了户户独享的「空中花园」，满足人们「前庭后院」的生活享受。这就是项目在宣传上说的南有云端庭院，北有空中坊巷的卖点，应该也是作为该项目宣传第四代住宅庭院房的由来。

北向坊巷

南向庭院

北向露台

最后提醒大家一点，政府相关文件还要求：建发缦云项目要将空中花园、开敞式公共平台的用途，业主相关义务及物业公司相关责任纳入房屋销售合同和物业管理合同，明确业主后期管理和维护义务，并取得业主承诺，严禁业主私自改变用途，违法违规封闭空中花园和开敞式公共平台。物业管理公司应加强对空中花园和开敞式公共平台的后期管理，劝导业主按照规范使用，保障立体生态住宅项目正常运行，对违规行为及时上报有关部门进行查处。同时物业公司要接受属地政府监管。

如果仅仅只是这些，就标榜自己是第四代房，难免有点牵强，那只能说每个人对于第四代住宅的理解与定义都所不同，当然如果作为项目宣传的噱头与卖点，也无可厚非，都是可以理解，毕竟该项目在福州也算是首创！而且目前官方也没有统一的标准可以参考，国内比较权威的就是清华大学第四代住宅建筑专利。第四代住宅发展还在不断探索过程，新的居住理念会进一步深入人心，人们追求美好、幸福的方向不会改变,相信不久将来，我们慢慢都会进入新的第四代住宅时代，相信明天也会更好！视频最后也欢迎大家在评论区发表对第四代住宅的看法！