苏州楼市：潜力板块选择，哪里更优？

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔你好！想咨询苏州买房问题，但我对购房有关知识完全不了解，我想在苏州买个单身公寓，一个人住的那种，50平左右，总价大概100万，我现在刚刚工作两年，有五万左右的存款，父母会再支持一点，然后现在月收入7000-8000，顺利的话，后年工资会12000+。公积金，单位加个人一个月540。然后我现在首付房贷，完全搞不清，怎么弄，我可以最快买到房子，还能还的起房贷！

苏叔：你好，公寓一般是40年产权，这类是不限购不限贷的，不过首付比例不得低于总房款的50%，而且公寓贷款年限最长只有10年，首付50万，贷款50万的话，如果按照目前6%的房贷利率来算的话，月供就接近6000，再加上后期公寓水电费、物业费又贵，平均下来每月生活成本会挺高；而且公寓人群混杂、大多数管理一般，隔音效果也不好，其实挺影响未来的生活品质的（曾经亲身经历公寓的居住体验）；

如果50万的首付来买住宅，按照住宅最低3成首付的要求，房屋总价可以控制在170万左右，贷款年限可以贷最长30年，当然这样因为总价高，月供也会比买公寓多出将近一半，如果家庭条件能接受的话，买住宅是最合适的。

提问：苏叔，你好，坐标苏州，有房，已婚，在新区工作，想要在这里买一套房自住，新区的房市板块是怎样的？各区域的几个优势是一个什么样的情况？

苏叔：你好，苏州新区算得上是苏州的核心区域，在所有的区域中排名第二。新区的楼块大致可以分为三个板块，狮山所在的核心区，包括了双实验次新和竹园路板块；科技城和枫桥所在的核心区；以及浒关、太湖科学城、横塘、马涧、通安所在的刚需区。三者的价格也有很大的差别，核心区的预算大概在500万—800万之间，次核心区的价格区间约莫在300-500万之间，刚需区大概需要准备150-300万的购房资金。目前来看，苏州新区的房市热度有所下降，边际成交价也在趋稳，想买房的可以乘机入手了。

提问：苏叔，你好，我家庭简况如下，年龄45，生活在河北沧州，初年收入100w，另有门市年租金收入80w，三个孩子分别读高一，初二，小学二年级，目前住房是十几年的非电梯复式楼房（三跃四）面积300平，市值450w，投资在秦皇岛两套碧桂园三居室房子，原值130w，目前约160w每套。今年想在沧州投资两套100平左右的重点学区或者单价1.1w左右的三居碧桂园、保利期房，约两年后交房。今年还准备在天津投资一套120w左右的一居河东区学区房，为孩子以后高考到天津用，手中1000w，无负债。

请问几个问题：

情况一，孩子以后要去一线城市读书和生活，考虑深圳北京（我希望和孩子都在同一城市生活）需要助力买房分别是5、10、15年左右的时间，我的整体房产配置怎样计划？

情况二，去弱一线城市，比如天津、雄安等地工作，助力买房时间同上，房产如何配置？

情况三，工作回沧州之类的三四线城市，压力小，幸福指数高，亲朋多，机会少一些，我是否在类似沧州这样的三四线城市配置两套房子？

情况四，我们经常去欧美或者澳洲旅游，发达国家的房子并不是很贵，门槛不高，是否建议投资（孩子大学都在国内读，以后短期留学可以，出国定居意向不大）。

鉴于个人知识层次有限，朋友圈较小，生活工作区域范围不大，对房产税、孩子大学和工作地位知等各方面因素困扰，请您为我指导一下具体方案。谢谢了

苏叔：你好，首先北方城市的投资环境整体不如南方城市，建仓首选北京，其次就是天津和沈阳了。京津冀属于同类型产品，不建议配置过多，适当的配置点珠三角 长三角和海外资产做对冲也是可行的。

沧州没有投资价值，除非学区自用。雄安现在能买到的都是韭菜盘，不确定性太大。 三四线城市除非一套改善自住房，剩余子弹没必要留在小城市，人口流失严重，未来房价只会鹤岗化。

海外房产分2大类，一种是欧美日，这种资产以稳健避险为主，高租金低涨幅，更多的是分散资产。

第2种是类似于东南亚买地买房，涨幅更大一些，甚至于像越南柬埔寨，这些国家最近几年地价房价涨幅非常大，租金也不错，但是风险也比较高，一个政策变化可能就满盘皆输。

全球资产走势来看，全球房价在过去10年经历了一个大的向上的周期，房价的轮动从欧美国家第一轮涨完之后，然后到东南亚国家。现在已经是这一轮上升的末轮了。所以在当下这个时间点选择国家一定要谨慎。可能找到一些有产业支撑的，经济增长比较快的，政治稳定的区域。

海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的，孩子竞争意识太弱。虽然留学都是垃圾的选择，但是欧美还是比日韩新加坡好。美国最好，注意一定去美国大城市。

提问：苏叔，你好，准备在上班地方附近买套房子自住，也去看了一些楼盘，发现房价太高了，超出了我的预算，请问苏州现在房价都是什么价位呢？

苏叔：你好，现在房价格局如下，顶层房价均价4w＋，第二层有湖东、园区独墅高教区等，房价均价为3.5-4w元，是苏州房价的天花板和风向标，适合高改人群。第三层是园区湖西和青剑湖等，房价均价为3-3.5万元，平江新城楼盘较多，园区胜浦板块的新城和路劲，均价较低，性价比高。第四层是高新区科技城等，房价均价为2.5-3万元，价格不高，配套较好，发展潜力大，适合改善人群。第五层是新区太湖科学城等，房价均价在2-2.5万元，楼盘较多，购房者选择空间大。第六层是吴中太湖度假区等，房价均价在1.5-2万元，适合刚需人群。第七层是吴江平望等板块，房价在1.5万元以下，剩余房源不多，位置比较偏远，适合地缘性客户和纯刚需人群。具体要结合自己的预算进行选择。