6大标准选择“富城市”，才不会买错房子悔半生！

来源：地产情报站（ID：dichanqbz），已获授权转载

房价经过几轮的上涨后，已然处于高位，很多城市的房价洼地被填平。城里买套房要掏遍6个钱包，对很多人都是人生大事。

选择的重要性！用一句话讲：“战术上的勤奋无法弥补战略上的短视”。选对了城市，你将最大程度的分享城市发展红利。

这样的城市，很难完全抓到，但也并非无迹可循。快速发展的城市既有内部逻辑，也有外部表征。他们通常“富集”稀缺资源。我把这类富集资源的城市叫做——“富城市”。结合楼市现状，我们讨论该如何筛选出这些“富城市”。

经过思考，我把选择重点放在房价相对较低（设定均价2.5万以内）的城市之中。这样几乎可以囊括除一线、厦门、苏州、杭州、南京、三亚外，几乎所有的二线、三线城市。其中一些城市，房价处于低位，占有稀缺资源，未来最可能持续快速增长，适宜多数人安居乐业。

选择“富城市”置业，买定离手，不必纠结，踏实工作，认真生活，3年后再看。本着这个思路从下面6个角度，我们去寻找那些“富城市”，让我们与城市共同成长。

1、常住人口600万以上

城市的发展，人口是基础。一个均好的城市，未必人口要一千万、二千万，但一定的人口规模是必要条件。常住人口600万以上，可以作为一个标准。

首先，一、两百万人口规模的城市，在今天看来太小了，很难支撑起起多个产业。600万以上的人口比较合适。2017年，新加坡人口561万、香港地区人口741万、以色列人口870万。

这些经济体都拥有多元化的产业，强大的经济实力。比如新加坡，除了发达的国际贸易，金融服务业以外，还拥有很强的石化产业。新加坡石油公司，日炼化产能60万桶以上，是全球三大炼油化工中心之一。2011年时，产值就达到770亿美金，占当时全国生产总值34%。多元化，能够增加城市的经济韧性，帮助城市抵御风险。

其次，庞大的人口，本身就意味着广阔的市场。发达经济体的产业转移，往往优先考虑劳动力成本。比如汽车工业，进口品牌大众、通用、丰田、本田等，把生产基地放在长三角、珠三角。特斯拉工厂去年也落户上海。自主汽车品牌上汽、长安、吉利把整车工厂侧重放在重庆、郑州、宁波、兰州等地。这些都是根据市场特性，做出的科学选择，但无一例外，当地劳动力都很丰富。

如果企业不来，既提供不了税收，也提供不了就业岗位。政府没钱，地铁、医院、公园等公共配套，自然发展缓慢。老百姓没钱，日子也不好过。人口规模是我们选择“富城市”的首要条件。

▼富人口”GDP百强、低房价城市如下图：

600万以上人口城市

其中无锡、宁波、烟台、南通、泉州、徐州，这6个城市虽然不是省会城市，大家平时关注度比较低，但从数据看，经济规模、人口规模、人均GDP、教育占有，在全国300多个地级城市中，都很突出，地缘客户值得特别关注。

2、较高的教育水平

人口是基础，但要充分发挥人的作用，还要高人均人力资本。这个途径只有一——“教育”。重视教育的地方，最易创造奇迹。比如以色列，外部战火纷飞，内部资源匮乏，60%的国土是沙漠，可耕地仅60万亩，一半地方的年降雨量不足200毫米。就这样的地方，还能把人均GDP做到4万美元。

和欧美发达经济体比较，以色列明显的优势只有教育。自20世纪70年代中期以来，以色列的教育投资占GDP的比重始终保持在8％—11％，接受高等教育的人口比重接近是50%，超过了美国、日本。

高素质的国民，让以色列成为全球科技创新高地。其拥有7000家科技创业公司，是除美国、中国之外，纳斯达克上市公司最多的国家。2014年，以色列高科技部门贡献了总出口的50%，就业的10%。在沙漠地区，以色列把农业做成了支柱产业，成为“欧洲菜果厨房”。每个以色列农民可供养的人口，从1955年的15人增长为2014年的400人，高品质、高附加值农产品大量出口，滴灌技术和设施农业称雄全球，连淡水和海水淡化技术也出口。

在国内，劳动力受教育程度最高的省市前五位是：北京、上海、天津、江苏、辽宁。人力资本人均最高前五是；北京、上海、天津、浙江、江苏。人均GDP最高前五是：北京、上海、天津、江苏、浙江。我们看这个顺序，高度一致。大家都知道，单一资源终会枯竭，资源型城市的衰败在过去20年非常明显。曾经的高光城市，煤城鹤岗、鸡西、铜都白银、石油城玉门等，在资源枯竭之后，无一不经济萧条，人口流失。

资源是有限的，唯有文化生生不息。教育资源，特别是重点高校在城市布局后，几十年都难以转移。高校不足，意味着最重要的智力资源短缺。这对于产业升级，新兴高技术产业的内生、引进都非常不利。所以在选择城市时，教育资源的丰富程度，需要特别关注。

教育富裕的城市有：无锡、长沙、天津滨海、烟台、南通、大连、泉州、成都、合肥、西安、徐州。

3、有闪闪发光的IP

现代城市，闪闪发光IP是软实力的最佳载体，不可或缺。创业、娱乐、体育、美食IP越闪亮，越能吸引各类人才。

在过去40年，最会使用IP的城市就是深圳了，“创业之都”吸引了全中国的热血青年蜂拥而至，他们雄心壮志、怀揣梦想和渴望，在哪里大展拳脚，开天辟地。短短几十年，把一个小渔村变成了一座超级城市。几个月前，业内一位大姐，在公司的号召下，拖家带口离开北京，义无反顾的奔赴深圳。可见直到今天，深圳的魅力依旧。梦想和渴望，被认可是人类进步的强大推动力。

IP多的城市大都开放、有趣、宜居、充满活力，更能吸引年轻人。姑娘、小伙的不断涌入，给城市源源不断的输送新鲜血液。这些人普遍接受高等教育，更愿意挑战风险，他们代表城市的未来。

目前，国内有闪亮IP的城市并不多。大家耳熟能详的除了“创业之都”深圳、“娱乐之城”长沙、“美食之都”成都、重庆寥寥数个。其他如“冰雪之都”哈尔滨，“足球城市”大连，最近几年的IP亮度反而有所削弱。

闪亮的IP，是聚集人力的特殊要素，特别是教育资源有短板的城市，打造闪亮IP，是弥补短板的捷径。

以体育IP为例，2018年12月中旬，上海市体育局就发布《建设国际体育赛事之都三年行动计划（2018—2020年）》。努力将上海打造全球著名的体育城市和国际体育赛事之都。一线城市在不遗余力的打造新IP，保持领先地位，二、三线城市更需要积极争取了。

2018年5月，人民网公布过2017体育活力城市top100。排名前列的活力城市有：成都、重庆、武汉、长春、郑州、太原、沈阳、常州、石家庄、大连。

▼体育活力城市TOP20名单如下：

数据来源：人民网

4，地理位置的重要性

商业贸易的开展需要两大前提，便捷的交通+安全保障。交通枢纽是进行商业、贸易活动的天然选择。贸易的背后，是海量物流、资金、人流的汇集。人财物在一个地区高度集中，持续流通，经济发展就如虎添翼，想不快都难。

从地理位置看，滨海城市>滨江城市>内陆城市。尤其是滨海城市，涵盖了海运、陆路、航空、水运，四种运输类型，具有最大的交通运输潜力。

滨海城市：海路+陆路+航空港

滨江城市：水路+陆路+航空港

陆路枢纽：高速+高铁+航空港

2017年，第一财经曾对全国330个地级以上城市，共计56953个城市组进行研究，收集城市组间的公路距离和直线距离、高铁和普铁的运行车次和运行耗时、民航航班量和飞行耗时等数据。在大数据基础上，通过归一化和回归算法，找出了国内20个强联系城市。

20个强联系城市中，包括：滨海枢纽城市，天津滨海新区；近港口城市，沈阳（营口港）；滨江枢纽城市，武汉、重庆、长沙（霞凝港）、成都（乐山港）、济南（小清河港）、合肥（合肥港）；内陆枢纽城市，郑州、西安、石家庄等。

在印象中，除一线外，一直认为武汉、郑州的交通枢纽地位较高，但从数据看，长沙提升非常快，仅次于北上广。徐州、南昌、济南这三地，在八纵八横的高铁格局中，进步也很大，地级市徐州，GDP达到6600亿，人口870万，发展势头迅猛。

上述TOP20未统计国际航运，大连、宁波、福州、泉州、南通，包括唐山-秦皇岛，这些有优良港口城市，也不可忽略。

5、距离的重要性

信息技术的进步，并没有降低距离和位置的重要性，相反，因为创新、创意更依赖要素聚集，更需要浓度和密度，所以位置变得更加重要了。所有知名的科技创新高地，从国家层面看都是点状分布的，从城市层面看也是小片状分布。现在的科技还不能完美的解决距离对创新的影响。

我国的科技创新高地主要是“两区”。一是国家级经济技术开发区，约219个；另一是国家级高新技术开发区，约156个。二者稍有区别，前者既着眼于产业发展规律，又着眼于区域发展规律，更注重利用当地比较优势。后者，更多的着眼于未来产业的发展。

▼2018年的国家高新区综合排名前20

数据来源：园区在线

科技部火炬中心，每年会下发一次国家高新区的园区排名，但不对外完全公开。上述排名根据公开信息整理（进步的园区乐于宣传），基本可信，可能存在名次偏差。截止2107年底，我国已有156个国家级高新区，入驻企业10.36万家，吸纳就业1940万人，年营收30.7万亿。年生产总值（GDP）达到95171.4亿元，占当年我国GDP总量的11.5%。

不到两千万的人口，创造出了11.5%的GDP。

▼2018年国家级经开区综合排名前30

2017年1-9月，全国219家国家级经济技术开发区（以下简称国家级经开区）实现规模以上工业总产值167533亿元人民币。

综合排名前30名的国家级经开区，东部地区有20家，中部8家、西部2家。长三角地区的经开区，不论是发展数量还是质量上，均领跑全国。数量约45个，占20%左右。其中仅江苏省内的经开区数量达到26个，是拥有国家级经开区数量最多的省份。

根据2018年5月公布数据，国家级经开区劳动生产率已达44.6万元/人，远高于全国9.5万元/人的平均水平。换句话说，经开区的人均劳动率是平均水平的5倍，收入自然会达到平均水平的5倍。那里就业好，那里收入高，那里房子增值快，很直白的逻辑。

从高新区周边房价看，北京中关村周边的万柳、世纪城、中关村、双榆树板块，每平米均价分别是14万、10.3万、10.5万、10.1万。深圳南山科技园的红树湾、科技园、后海、深圳湾板块，每平米均价分别是10.3万、8.7万、7.7万、15.7万。上海浦东张江高新区周边的碧云、世纪公园、联洋板块，每平米均价分别是8.5万、7.7万、8.9万。这些地方都是城市价值高地。

在一线城市，科创高地的价值已经展现。在二线科创富城市，这种价值认同还在形成之中。需要思考的是，科创高地在城市发展中的价值上限在哪？会超越传统的商务中心、区域金融中心、交通枢纽中心吗？

在科技就是第一生产力的今天，科创高地发展的趋势是包含金融、商务、交通、生态、居住功能的复合型中心，科创中心的地位将会更加显著。伴随着产业升级和转移，二、三线城市中如武汉、合肥、成都、西安、济南、长沙、大连、沈阳、宁波、烟台、天津（滨海、武清）、昆山、嘉兴、石家庄、长春等科创富城市，存在明显机遇。

6、城市治理水平

关于城市治理水平，不会有公开排名。暂用近10年GDP增速指标代替，这是一个综合性指标，GDP持续较快增长，说明促进城市发展的各个要素都有充分的释放。

分区域看：南方比北方增速快，中部比东部和西部快，贵州、安徽、湖北三省的城市增速较快，辽宁、山东、河北的城市增速较慢。

直辖市、省会城市增速前15有：贵阳、合肥、重庆、成都、长沙、银川、西安、武汉、海口、南宁、南京、郑州、昆明、南昌、兰州。

从现在起，中国城市格局将再次发生巨大变化，中部、西部城市在逐渐崛起。东北地区暂时落后，因为战略地位重要，这意味会有更多的支持，将是难得的振兴机遇。

总体看，因为历史的、经济的、发展阶段的原因，城市在分化，城市房价差异巨大。准业主在买房前，综合考虑，还是能够筛选出一些“富城市”安心购买的。

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