英国十年最佳买房出租城市榜单出炉：伦敦第三，牛津第一

英国十年最佳买房出租城市榜单出炉

近日，Aldermore Bank公布最近十年英国最佳投资购房出租城市的榜单。

榜单根据五个指标对英国25个主要城市进行分析：平均总租金，过去十年的租金回报率，房价上涨情况，空置率以及租房人口占城市总人口的百分比。

其中第一名至第十名排名如下：

No.1 牛津

No.2 曼彻斯特

No.3 伦敦

No.4 诺维奇

No.5 布里斯托

No.6 诺丁汉

No.7 剑桥

No.8 布莱顿

No.9 米尔顿凯恩斯（米镇）

No.10 普利茅斯

【牛津】

牛津城市整体人口的28%都在租房，平均租金达到每个房间平均每月596英镑，高于英国平均水平。此外空置房很少，投资安全性高。

过去十年间，房价平均每年上涨了4.8%。牛津地区主要以健康、教育、研发、科技和出版产业为主。人口约为154,000。

当地政府预测，牛津平均每年会增加1500人口，而牛津当地的劳动力不足，当地提供的工作岗位数量远多于当地的人口，约有46,000的通勤上班族往来牛津上班。私人企业中，宝马公司在当地有最多的员工，约为4,000名。

与此同时，牛津可以规划建设商场和住宅的土地非常有限，同时当地对环境保护非常重视，不允许建筑破坏环境。因此，当地住房严重供不应求，房价不断上涨，成为英国除了伦敦以外房价最贵的地区之一。

值得注意的是，英国的高科技行业集中在伦敦市中心一区的“三角形”国王十字Kings Cross + Old Street + Shoreditch区域，以雷丁Reading为首的M4科技带，以及牛津剑桥科技弧线一带。

在2019年的春季财政预算里，政府宣布对牛津、比斯特、Milton Keynes、Bedford、剑桥这一条弧线拨款，在这一弧线里新建2.2万套住宅，足以看出英国政府对牛津剑桥科技弧的重视。

【曼彻斯特】

曼彻斯特是欧洲留学生数量最多的城市之一，这个城市27%的居民都在租房。因此这里的房产项目的出租回报率相当之高，大多在6%，有些甚至能达到10%。除此之外，房价上涨的速度也在英国名列前茅。

抵押贷款公司总监Richard Ignatowicz表示：“随着BBC在索尔福德媒体城的发展风生水起和北方振兴计划的助力，越来越多的投资者把目光锁定了曼城。”

研究显示，曼彻斯特多年的供应不足已经导致这座城市每年的住宅缺口高达5,100套，房屋的短缺将不断推高现有住宅的价格。

英国《电讯报》官方评出十佳购房出租热点之一。曼城的房屋出租率为98%，年租金收益（租售比）平均每年6-8%，这使得曼切斯特成为投资的理想场所。

除了BBC，ITV，Ericsson，Dock 10等英国著名媒体公司，亚马逊，爱马仕，Hewlett，Packard等国际知名品牌也在曼彻斯特设有区域性总部。

预计到2030年，大曼彻斯特地区企业数量将扩大至现有规模的2倍，其中索尔福德地区将扩大至现有规模的3倍。

大型商圈、工业园区以及办公用地的需求预示着曼彻斯特对于企业的吸引力，同时也为未来可能出现的强劲经济增长提供了很高的预期。

【伦敦】

过去十年，伦敦房价平均每年上涨5.5%，这一点比牛津还要高。之所以适合购房出租主要有以下原因：

（1）学生租房需求量巨大

租客的主要来源之一是学生，伦敦则是全球学生数量是最多的城市。2019年7月31日，QS全球教育集团发布了2020年全球最佳留学城市榜单，英国伦敦蝉联第一，继2018年后再次被评为“全世界最佳留学城市”。

现在，越来越多的家长选择以房养学。以帝国理工大学为例，三年本科课程下来租金就要近3.8万英镑，与纯付三年房租，不如添加资金凑足伦敦公寓的首付，不仅能够省下租金，还能把公寓的多余房间租出去赚取生活费。

毕业后房子出售，除了房价上涨获利，还能赚一笔脱欧完成后英镑上涨的汇率差。即使房子不卖，也是非常不错的分散风险的海外资产配置。

（2）世界金融中心地位不动摇

FDI综合开发研究院在针对全球108个国家的各项数据进行分析后的报告显示：虽然英国即将退出欧盟，但伦敦依然是全球最具吸引力的金融中心，较纽约的领先优势不断扩大，伦敦依然是全球第一的金融中心。

全球金融中心指数（Global Financial Centres Index，GFCI）的评价体系由商业环境、金融业发展、基础设施、人力资本、声誉与一般性因素五大指标构成。在这五项指标中，伦敦都拔得头筹，成为在商业环境、人力资本、基础设施、金融业发展和声誉方面都超过全球任何城市。综合排名前五的城市依次为：伦敦、纽约、香港、新加坡、上海。

2018年，伦敦在世界城市综合实力排行榜中连续第七年位居世界第一，在“科尔尼全球城市指数”排名中位列世界第二；2019年年底，伦敦又被GaWC评为Alpha++级世界一线城市第一名；在福布斯全球城市影响力排行榜上，伦敦击败纽约，当选全球第一大财富中心，世界影响力无与伦比。

稳定的学生源以及稳固的金融地位，推动伦敦房地产长期以来表现出色。

米小通：综合分析，英格兰南部地区占据了主导地位。排名前十名的城市，有7个位于英格兰南部，除了牛津之外，布里斯托表现也很出色，过去十年，平均每年房价上涨4.8%，布赖顿有28%的居民都在租房。

英格兰中部地区也有一些表现突出的城市，比如诺丁汉，很多项目都有7.3%的租金回报率，在这里24%的居民都在租房，仅次于伦敦的25%。

其中谢菲尔德的租金很低，平均每个房间每月租金为324英镑。布拉德福德房价上涨较慢，平均每年上涨1.6%，此外房产空置率较高，约为4.1%。

分析人士指出，对海外投资者而言，投资房产主要看两种收入，一种是租金回报率，另一种是资本升值，即房价涨幅。汇率差额产生的收益则应谨慎考虑。

目前英国部分地区的回报率很高，但是房价上涨很慢，还有一些地区正好相反，需要投资者在实际操作中多番斟酌。

经济发展是推动房价和租金上涨的根本动力，人口流入量大的城市必然会拉动租房买房需求，再加上英国近期房产短缺危机，供不应求预计将推动房产价格继续上涨。

超半数CEO预计今年全球经济增长放缓

在普华永道(PwC)近日发表的年度调查中，全球53%的CEO预测全球增长速度将下降，而一年前这一数字为29%，这是自PwC统计以来的最高悲观水平，PwC于2012年开始提出问题。

同时，只有27%的CEO表示他们对公司未来12个月的增长“非常有信心”，这是普华永道自2009年以来的最低水平，低于去年的35%。

从这些结果推断，普华永道表示，鉴于贸易紧张局势，地缘政治问题以及对如何应对气候变化的共识尚存的不确定性，即使投资者的情绪变化幅度很大，对经济增长的信心下降也不足为奇，而2020年全球增长可能放缓至2.4%。

普华永道同时表示，首席执行官们也越来越关注网络威胁和气候变化。

超过三分之二的首席执行官认为，政府将出台新法规来规范社交媒体内容，并拆分主要的科技公司。

尽管气候变化并不是CEO成长前景的十大威胁之一，但该调查发现许多企业领导人强烈希望减少其公司的碳足迹。

普华永道说，现在首席执行官们“强烈同意”投资于气候变化计划将提高声誉的可能性是原来的两倍。

PwC在2019年9月至2019年10月之间，对83个国家的CEO进行了1,581次访谈得出上述结果。

在贸易紧张局势解冻之际，全球许多大型公司的股价都徘徊在历史高位附近。

德意志银行(Deutsche Bank)最近的一份报告称，押注全球经济反弹的投资者，如今拥有两年来最大的股票风险敞口。

汇丰银行完成两笔3.63亿美元房产交易

汇丰环球资产管理部已批准其房地产团队在2019年下半年签署两项新的房地产交易，总金额约为3.63亿美元。

该公司已代表汇丰私人银行的客户收购了位于布鲁塞尔中央商务区中心的一栋价值8,800万欧元的高级办公楼Seven Building。

重新开发的A级资产拥有令人印象深刻的租赁特征和可持续性得分。

另外，得益于大约10年的长期加权平均租赁期限(WALT)，预计该投资每年可产生6%以上的现金收益。

除了此次收购，汇丰银行全球资产管理公司还以2.62亿美元的价格完成了位于美国华盛顿特区眼街1625号的出售。

自2009年被收购以来，这座位于白宫几百米范围内的A级物业完成重大的翻修计划。该物业作为“俱乐部交易计划”的一部分提供给了汇丰私人银行的客户通过银团股权结构为投资者提供在全球范围内加持优质房地产的途径。

汇丰银行全球资产管理部房地产投资主管蒂姆·威廉姆斯说：“我们很高兴代表汇丰私人银行的客户完成这两项交易。布鲁塞尔因其空置率低，需求旺盛和缺乏新的甲级写字楼而被确定为主要市场，而华盛顿物业的出售完善了将十年前所收购资产的生命周期。”

房地产团队目前代表汇丰私人银行的客户在华盛顿、纽约、爱丁堡、布鲁塞尔、维也纳和日内瓦等主要全球城市管理约31亿美元的资产管理规模。

现有的产品组合涵盖多个领域，包括优质办公空间、零售和学生住宿等。

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