全球视野看中国房价，加快住房制度改革，房地产服务于经济增长

房地产在我国至关重要，纵观全球，房地产同样如此。房地产是民生问题，它是国民经济的支柱，财富的象征，大类资产配置的核心，经济周期宏观调控的稳压器。住房制度决定房地产市场！

1、住房制度决定房价

住房制度是以房地产市场为核心，关于住房供给与需求的匹配、市场公共建设、交流、监管、保障、消费等的一系列基本制度安排，政府土地制度、住房金融制度、房地产税收制度、住房保障制度和住房租赁制度五大支柱。

当前我国房地产市场存在高房价的问题，根本上与中国住房制度有关，解决之道在于住房制度改革。

深入研究全球住房制度，是为了透视房地产运行的基本规律，破译房地产的进化密码，以及背后土地、金融、税收等制度的深层次逻辑。

中国住房制度，保障性租赁住房建设是我国新形势下住房制度改革，是解决大城市住房结构性问题的着力点，更是优化房地产租住供需平衡、促进房地产健康稳定平稳发展。

保障性租赁住房目的是解决因不符合中低收入家庭标准而无法申请公租房，同时又无力购买共有产权房或商品房的新市民和青年人群体的住房问题。

“十四五”期间，北京和上海规定建设筹集保障性租赁住占住房供应总的40%，广州和深圳则更是达到45%，我国保障性租赁住房进入发展的快车道。

2007年，江苏省淮安市最先在全国提出将共有产权房作为保障性住房。2015年12月，中央经济工作会议提出推进以“满足新市民”为出发点的住房制度改革。以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。

2020年的中央经济工作会议对“解决好大城市住房突出问题”和“解决好青年人的住房问题”作为重要议题进行讨论，正式提出加大保障性租赁住房建设力度，并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜。截至2020年，我国流动人口为3.76亿人，越来越多的人口流向大城市。

我国正式形成“公租房-保障性租赁住房-共有产权房”的新时代住房保障体系。

20年沧海桑田，历史巨变，正视中国房地产的历史功过，在“房住不炒”的新定位下，如何通过住房制度改革和长效机制建设，国运促进房地产市场长期平稳健康发展。

2、香港的高房价

全球各经济体房地产市场表现差异极大。高房价的困境，导致沉重的经济和社会问题，今年3月我国香港在市中心购买公寓房价格为20-30万元/平方米，是世界城市高房价之一。香港作为中国的特区之一，陆地面积只有1100多平方公里，香港的人均居住面积只有16平方米，一间面积不过不到5平米的单间，月租金都要接近5000港币。

香港首富李嘉诚的几处豪宅就在太平山，这是香港的制高点，视野开阔。刘德华在加多利山的物业遍布整个山头。石澳半岛只有23栋别墅，是顶级豪宅的聚集地，在全香港排名第二。浅水湾是风景优美的海湾，同时也是名人、明星购置豪宅的聚集地。

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，2022年6月香港人口有758.9万人，香港预计有持续的人口净流入，整体人口净流入量为188万，最新人口推算数据反映出香港即将面临的人口急剧老化、劳动人口萎缩等问题。

香港房价长期上涨，涨幅领先全球。香港绝对房价和房价收入比均位居世界主要城市前列。香港居民背负巨大的买房压力，居住条件差。

香港高房价困境的根源是供地不足和金融高杠杆。土地所有权归国家所有，批租后使用权可自由转让。香港延续了英国重视生态保护的规划理念，可开发土地有限，加剧了土地短缺。加上香港利率低，杠杆高，刺激居民加杠杆购房。房价过高，2016年，香港近一半家庭选择租房。

香港对房地产过度依赖，在GDP中占比超过30%，房地产业竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂，深陷高房价的困境。

3、全球视野看世界住房

英国是最早出现政府干预住房市场的国家，人均使用面积为38平方米，住房质量佳且保养好，居民居住品质高，80%的住房分布于城郊和乡村，79%的住房为独户住宅，具有浓郁的田园特色，但房价同样呈长期上涨趋势，领跑全球，跑赢通胀，居民购房压力大。

近一百年，英国房地产市场还经历过四轮房价快涨、大涨的“快牛”现象，房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。伦敦房价收入比达21，房价在全球主要城市中位居第二，仅次于香港，英国住房制度与香港有很多类似之处。

80年代以后，英国政府削减直接建房规模，转向住房协会建设和房企配建社会住房，并将各类保障性住房统一纳入可负担住房体系，这样就可租可售。政府向低收入或失业的租房家庭提供住房补贴，以可负担住房家庭为主。2016年，租住可负担住房59%的家庭领取补贴，另有22%私人住房的家庭也领取了补贴。

英国城市规划重视居住环境，推崇田园特色，住宅普遍设有花园庭院，重视生态环保，城市内部修建大量公园，城市外围则环绕着绿带。

英国人口增长主要是移民，人口增长的贡献率达到50%，移民推动英国人口增长创历史新高。20世纪中期，英国通过建设33座宜居新城，促进都市圈周边地区发展，有效缓解了大城市的人口压力。

十次危机九次是地产引起的！美国房地产60年大牛市走向泡沫化，最终泡沫破裂，引发次贷危机，并升级成国际金融危机。大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景。

美国政府的住房政策是提高住房自有率。大萧条之后，美国开启了政府干预住房领域的历史，罗斯福总统提出“每个家庭获得体面住房的权利”。

20世纪90年代以后，老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为住房战略，加强对中低收入和少数族裔家庭的融资支持。流动性长期充裕，有效满足新增住房信贷需求，助推牛市。

1944年布雷顿森林体系建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。

美国房地产泡沫引发次贷危机。2000—2005年，市场交易过热，房价暴涨：一、二手房交易量增长38%，交易额增长102%；名义房价指数累计上涨66%，年均增速高达10.6%；实际房价指数累计上涨46%，年均增速高达7.9%。

政府的货币金融政策是房地产泡沫的关键推手。2000—2003年美联储连续13次降息，政策利率和房贷利率降创半个世纪以来的低位水平。在二级市场，政府要求两房（房利美与房地美）加大对中低收入家庭的贷款购买比例，2001—2006年不低于50%，刺激银行与按揭公司大量发放次贷。

在金融自由化浪潮下，大型金融机构下的影子银行体系庞大但缺乏监管，衍生品创新活跃但难以监管。2006年抵押贷款相关证券的规模接近10万亿美元，占抵押贷款余额的比重达到80%。金融自由化将住房市场风险充分传导至整个金融体系。

加息刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，最终升级为严重的经济危机。2004—2006年美联储连续加息17次共425个基点，导致浮动利率为主的次贷家庭月供大增，偿付困难，因此违约和止赎激增，引发房价大跌。

美国是世界上经济最发达的国家，科技实力最强，拥有全球金融和军事霸权。美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策不稳定，土地稀缺导致人们产生地价只涨不跌的预期。1950年开始高速发展，第一次危机产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求。在工业化和城市化的双重推动下，土地价格不断飙升。在20世纪80年代末，导致日本陷入“失去的二十年”。紧缩政策导致房地产泡沫在1991年破灭，并从商业地产传导至住宅地产，从东京圈蔓延至日本全境。

日本国土面积仅37.8万平方公里，但3/4以上被山体覆盖，建筑用地占比极低。2000年城市化率大幅提升，主要在于行政区划调整和町村老龄人口去世造成的被动提升，而非人口真实流动，无法形成有效需求，房地产市场仍无起色。

货币政策定力不足，调控目标在经济增长和稳定物价之间不断切换。亚洲人的传统观念中将置业作为安家的基础，土地需求旺盛，将土地视为最好的投资品。货币金融政策频繁变动是日本房地产市场大起大落的重要原因。

随着平均寿命延长和生育率下降，2018年人口老龄化达28%，影响劳动生产率提升，导致经济缺乏活力。日本历史上的两次房地产危机，很大程度上跟人口年龄结构有关。只有人口流动的城市化率提高才能引致真实的房地产需求。

4、房地产不是没有出路

全球房地产市场健康发展的典范：德国房价稳定奇迹，新加坡居者有其屋！

举世赞叹德国制造和德国房价长期稳定的奇迹。德国2016年的住房人均套户1.02，人均住房面积达46.5平方米。1970—2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍，年均增速只有2.6%，居住结构上以租房为主流，租赁制度起到了至关重要的作用。

德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积为38平方米，租赁条件较好，有租金补贴，户均补贴额逐年提升，保障受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受到物价和租金上涨的损害。

供应结构以居民所有为主，多类机构有力补充，居民家庭持有住房81%。住房质量好，住房持久耐用，70%以上的住房房龄超过40年，27%超过70年，14%为百年老宅。

德国政府强调对居民的住房责任，强调制造业，对房地产依赖度低，住房不仅是经济发展手段，也是社会保障。

住房制度发展应与经济发展阶段相适应，高速增长期重建设，既有助于拉动其他产业，促进经济增长，也有助于提高居民收入，改善住房消费水平。增速放缓后重租赁，保障低收入群体的住房需求，若继续大规模建房，则会挤占宝贵的信贷资源，影响其他实体经济发展，还会积累房产泡沫风险。

德国人并非大城市化，城市体系均衡化、特色化，每个州都以先进制造业或现代服务业为主导产业。人口布局分散化，人口第一大城市首都柏林只有357万人，占全国人口的比重仅为4%。

1867年，新加坡成为海峡殖民地，受英国直接统治。1965年12月22日建国后的30年，成功地从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，住房自有率更高达90.9%，成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。

自亚洲金融危机以来，新加坡名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.48，房价涨幅明显低于购买力增速。

新加坡人82%以上居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。

新加坡国土面积728.6平方千米，土地面积为88.5%，人口为568.6万，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。政府承担对居民的住房责任，构建保障体系，实现居者有其屋。人口少的基本国情决定了新加坡居民的住房负担远低于中国、美国等人口大国。

新加坡构造“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供应体系。从供给侧上解决住房问题，通过不断调整住房供给去适应新的住房需求：“基本自住需求—实现产权自有—提升住房质量”；需求端主要是通过限售、差别化税率、严惩弄虚作假等方式抑制投机。新加坡始终保持住房政策的连续性，循序渐进实现“居者有其屋”的住房目标。

5、中国房地产的难题

我国房地产发展初期受香港的做法和模式影响，香港房地产的启蒙来源英国住房制度，两个经济体又都陷入高房价困境。追本溯源，以香港和英国住房制度为镜鉴，对我国住房制度，解决一、二线城市高房价难题有重要意义。

住房制度作为房地产市场的基因，具有决定性、基础性、稳定性和选择性四大特征。

住房制度是国家制度之一，决定房地产市场的运行，是其基因密码，满足人们对美好愿望的向往，居民安居乐业，房价平稳运行，是有效化解房地产风险，泡沫挤一挤，城市的发展需要年轻人创新发展。

房改以来，受益于城镇化和经济增长，居民住房需求集中释放。伴随房地产业的快速发展，中国的房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，房地产供应主体由开发商转变为政府、企业、开发商等主体共同参与，形成商品房、租赁房、保障房、共有产权房等各渠道多元供给的模式。

前期探索试点，“98房改”奠定基础，后续配套政策推进，最终形成符合当前国情的，居者有其屋，以住房金融、土地、税收、住房保障和住房供应为五大支柱的中国特色住房制度。

房地产是拉动中国经济高增长的火车头，房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业，也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。

房地产是最重要的货币创造媒介之一，推动信用扩张和经济发展。房地产是地方政府进行大规模基础设施建设的主要财政来源，是中国快速城镇化的发动机，是提高居民居住品质、实现消费升级的有力保障。2018年我国人均住房面积为39平方米，城镇家庭中拥有独立厨房住户占比为92.4%，拥有独立抽水马‬桶‬住户占比74.2%。

房地产推动居民住房消费实现了多层次升级。房地产是增加居民收入、财富和消费的主力军。随着全精装交房和配套完善的小区式住宅推广、家居环境改善，房地产对建材、家电、家具等下游产品消费带动力大幅增强。

二十年来，中国房地产市场繁荣发展，但也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大等难题。中国住房制度不断调整，碎片化未进行系统性变革，房地产服务于经济增长，住房制度建设兼顾住房责任和宏观调控。

城乡失衡，农村建设用地高于城市建设用地。中国城镇化用地占国土面积的1%，远低于发达国家的美国、日本。农民工群体在城镇和乡村“双重占地”，形成众多“空心村”。从住宅用地细分结构看，租赁住房用地和中小户型普通商品住房用地供应不足，住宅用地供应与实际住房需求错配。

货币超发推涨房价，房地产具有很强的保值增值属性，是货币的重要蓄水池。信贷政策不稳定，特别是频繁调整首付比例，扰动市场预期，推高居民杠杆。信贷政策的“油门”和“刹车”频繁交替使用，导致市场预期不稳定，居民在政策放松时过度加杠杆。

住房保障方面，供给不连续，进入门槛高，退出门槛低。“重交易轻保有”的税收基因，导致房地产成为居民资产配置的重要手段。居民在自住需求之外，也为投资而持有更多住房。租赁市场有待进一步规范和完善，住房租赁以散户经营为主，机构管理规模较小。存在商品房占比低、租赁体验差、市场乱象多、租期不合预期导致搬家频繁等问题。

当前中国房地产市场存在的高房价、高杠杆风险、产业空心化、财富差距拉大等问题十分严峻，住房制度改革亟待破题。

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