中国最佳TOD一体化实践区之一，从TOD看成都大发展

引言:

近两年来，TOD综合开发项目模式活跃在大众视线。东京、香港、新加坡、多伦多这些TOD典范先例城市也成为争相研究的对象。国内的万科、龙湖、绿地、绿城、保利、碧桂园、招商蛇口、滨江集团、仁恒、新鸿基地产、京投发展等二十多家品牌开发商已涉水TOD模式。再来看看成都，将2019年定位于TOD综合开发的起势之年，即成都轨道交通加速成网的关键之年，足以可见成都在TOD模式方面会迎来新的突破。下面我们就来谈谈关于TOD以及成都TOD的发展情况。

01 TOD的前世今生

TOD模式最早兴起于90年代初的美国，由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出。TOD 全称是transit-oriented development，释义为“以公共交通为导向的城市发展模式”。与以前“摊大饼”或“单核集中发展”先导方式不同，TOD模式是以地铁、轻轨、巴士等公共交通为中枢，以400～800米(5～10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能空间。TOD模式开发是土地价值高效利用，结合站点所在区域与特点，以人群需求为导向，基于生产和生活方式，因地制宜。 城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以引用TOD的模式来建造，主要方式是通过土地合理化利用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通压力和用地不足的矛盾。“一般而言，离地铁走廊近的以商业办公为主的高密度区，以外是以居住为主的低密度区，站点周边用地容积率一般控制在2.5-4.8，一些毗邻站点的用地容积率可达到6-10。”其中最具典型的代表作为东京涩谷站、香港圆方广场、新加坡Ion orchard广场和纽约曼哈顿高线公园等。

TOD模式引入国内相对较晚，2002年才正式引入中国，实践上内陆地区目前还处于TOD模式的初级阶段，还没有成熟的TOD项目。现在各地所见到的“地铁上盖”以及“轨交沿线”就是TOD概念的具象化延展。TOD模式集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体，更能提升城市功能的整体效能。成熟的TOD项目远比“地铁上盖”及“轨交沿线”的交通枢纽中心的聚合性更强，更是集合高效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式。2017年7月，国家发改委提出推动“轨道+物业”、“轨道+社区”、“轨道+小镇”、“轨道+新城”。在政策推动下，越来越多的品牌开发商、运营商进入TOD领域。

“地铁是城市轨道交通的核心，占比超过75%。2011年到2018年间，国内拥有地铁的城市由13个增长到32个，加上已获批地铁规划建设的11个城市，未来总计将有43个城市拥有地铁系统。”根据2018年初中国城市轨道TOD发展指数大排名，可以看出全国多个城市具有TOD模式引入优势，深圳、上海、武汉位列前三，成都也高居第七。评估范围包括数量指数（包含人口、岗位覆盖了，站点、线网密度等）和质量指数方面（密度指数、多样性指数、精细化指数）两方面。

中国城市轨道TOD发展指数排名(来源：CityDNA)

TOD模式粗略概括有如下难点：开发周期长，一般在4年以上；专业技术及总体规划能力要求高；受政策及审核机制波动影响大。目前活跃在市场上的TOD项目的开发商都具备着轨道交通相关的专业开发背景。因为TOD模式相较于传统开发模式的开发项目，开工速度和回款周期更不利，更强调成本控制、资金周转能力。而且，建筑工程难度加大，施工方面也更注重减震和降噪。

来自《成都TOD生态圈研究报告》

02 TOD模式之成都发展现状

在2004年-2017年初，成都陆续在地铁站点周边进行地铁上盖物业的开发实践，但这一时期“站城一体”的TOD开发理念暂未形成。直到2017年下半年，成都市政府先后出台《成都市轨道交通专项资金筹措方案》、《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》，确立了成都轨道交通建设资金筹集和TOD综合开发的顶层设计。2018年4月，市规划局牵头编制了《轨道交通场站综合开发专项规划》、《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》，确立了“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、文化地标、艺术典范”的TOD理念。2018年9月，成都召开TOD综合开发工作专题会，将TOD综合开发的重要性提到了前所未有的高度。

2019年，成都正式签约四大项目，涵盖金牛区木综厂项目、金牛区龙湖上城天街项目、雪松控股集团西南总部项目及双流航空港TOD项目，总吸金240亿元。据成都规划局介绍，成都的TOD综合开发的土地资源达到28万余亩，项目达到9040个，足以看出TOD模式在成都的发展空间。

来源：成都市商务局及成都市服务业研究院

到2019年，成都计划启动13个轨道交通场站综合开发TOD示范项目，加快构建16个城市级站点、45个片区级站点、125个组团级站点、528个一般站点的四级综合开发体系。这13个TOD项目均被选址在“11+2”主城区，每个区都有1个示范点。一般站点也就是主要围绕社区修建的站点，是占比最大的。城市级站点占比最少，主要分布在城市主中心、综合型副中心及城市综合交通枢纽区域。

各等级站点可综合开发用地资源占比

首批5个TOD综合开发项目已在2019年上半年动工。其中，成都首个TOD综合开发项目—— 陆肖站3月上旬已开工，标志着成都全面实施TOD综合开发的大幕正式拉开。该项目规划为片区级站点，涉及面积约1640亩，定位为以轨道交通引领、以公园社区为特色的城市中央活力区。项目开发商为成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司，是由成都轨道地产集团有限公司和成都高新投资集团有限公司组成。2018年5月，成都轨道集团与香港铁路有限公司签署“成都市轨道交通TOD项目合作协议”，可以推测陆肖站TOD很可能会引入“香港+物业”TOD模式。据资料显示，“参考香港九龙站的操盘模式，成都轨道地产集团有限公司相当于港铁的角色，将作为政府和市场的桥梁，由港铁明确定位及商业原则，进行全程监管协调，将轨道与物业统一规划，选择开发商，享有土地增值收益，并承担交通建设及运营成本。后期，开发商将以招拍挂拿地的方式（或可能附带条件）参与到TOD模式建设中来，支付全部或部分地价，承担开发建设费用，并分享TOD物业开发收益。”

陆肖站项目图

除此之外，龙湖集团称为成都首个引入“TOD模式”的开发商。位于西二环的龙湖西宸天街便是首个享受TOD规划的城市综合体。

03 TOD模式之成都发展展望

据成都市统计局统计，2018年成都市常住人口为1633万，位居全国第四，城镇化率且为73.12%，预计到2020年常驻人口规模达1650万人，城镇化率达到77%。快速的城镇化进程要求更科学合理的城市规划，TOD模式可以最大化城市效能，解决有限的土地资源和人口膨胀所带来的交通压力以及生态污染；TOD模式的开发能有效带动居住、商业、办公及旅游等人口的导入，带动沿线区域的消费，将居住区与轨道沿线的商务、商业、产业等城市功能整体串联，促进区域一体化发展。展望未来，成都的TOD发展前景十分亮眼，主要得益于如下的一些因素：

较好的交通基础

成都拥有全国最高的在建以及规划长度。成都地铁历经了两轮建设，目前已经进入第三轮的开发建设中。截止2019年1月，成都已建成运营6条地铁线路，共计约225.6公里，“环+放射”结构初见雏形。未来将强化TOD发展，打造千亿级轨道交通产业链，力争2020 年运营地铁线路500公里以上。据2018年“中国城市轨道TOD发展指数大排名”显示，成都在全国26个轨道城市中综合排名已上升至第七位。根据《2018年度中国主要城市交通分析报告》，成都的地铁出行便捷度得分为0.88，居全国第五，但城市“交通健康指数”较落后，位列第42位。到2022年，成都地铁全线将开通运营，轨道交通规模将超过香港和东京，基本形成半小时轨道通勤圈，路网串联全市主要服务业功能区、核心商圈、国际社区。

较大的商业市场机会

成都的城市扩张的速度非常快。在2013到2017年这五年间，成都建成区面积增加了356.71平方公里，高居全国第一位。目前，成都在“东进、南拓、西控、中优、北改”的规划下，除了已经形成的老城区和天府新区以外，东部新城也在加快建设，这种非成熟区域存在很多商业市场机会。基于TOD带来市场， 通过“混合、高密度、人性化、无缝换乘、差异化”等5D理论的开发设计理念，调配资源到车站及廊道周边，使市场资源更加丰富，给商业发展带来巨大的机会。

高增长消费力市场及人口趋势

成都有庞大的消费力市场及人口增长趋势。根据《2017中国城市购物中心发展指数报告》，成都跻身进入全国6个城市购物中心成熟市场之一，与成都同为成熟市场的，还有北京、上海、广州、深圳和杭州。根据《中国新零售之城竞争力报告》，成都高居第九名。从城市规模来看，成都地铁将服务超过2000-3000万人口，是西部首位度最高的城市之一，可以说成都是中国最佳TOD一体化实践区之一。

总的来说，符合城市发展规律的TOD综合开发模式是非常先进的。因城市发展阶段、人口密度、开发模式、土地所有制及公共交通投资体制等因素，我国内陆TOD模式才可以称作正式起步。成都，作为西部重要的交通枢纽和经济发展高地，已形成实践TOD模式的深厚基础。2019年作为成都TOD元年，相信不久成都将带来更多的惊喜。