新加坡房地产投资介绍之一

新加坡国庆烟火

新加坡是一个移民国家，全世界最开放的经济体之一。接纳移民和拥抱开放，是新加坡的立国之本，也是新加坡未来生存和发展的必需。

2000年以来，非新加坡公民和永久居民的外国人，占新加坡常住人口的比例，一直徘徊在三分之一左右。随着新冠疫情管控措施的逐步放开，最近半年，新加坡外来人口数量激增，房地产市场火爆。

本文，作为新加坡房地产投资系列的第一篇，将以中国人最熟悉的新加坡政府组屋为着眼点，开启外国人投资新加坡房地产市场的准入、选择和交易的介绍。

新加坡地图

自从被迫脱离马来西亚成为独立国家，新加坡一直在填海造地，今天最热门的商业和住宅发展地段之一，见上图新加坡地图正中间标有新加坡三字的位置，围绕金沙酒店和室内植物园正如火如荼建设的滨海湾区域，就是七八十年代填海填出来的。

2006、07年间，广泛征求各方意见后，李光耀先生正式决定在圣淘沙和滨海湾同时开建以赌场为核心的综合度假中心之前，滨海湾一直被用作室外餐饮和休闲运动的保留地。除了几排高大的树木，就是成片的草地，隐藏其间的，是数栋低矮简易的餐饮临时房。被室外绿植围环绕的便宜自助餐，随着滨海湾片区一栋栋高耸新颖建筑物的崛起，成为了我在新加坡苦涩青春的记忆。

现在的滨海湾

新加坡的总体规划，特别是与滨海水岸和填海造地相关的，从1965年独立到现在，没有太大的变化。按部就班、日拱一卒，导致新加坡的准确面积，几乎每个月都会有些许变化。截止2022年6月末，大概是730平方公里，比796平方公里的广州市白云区略小一点。

广州白云地图

新加坡的GDP接近广州市，全岛常驻人口不到600万，低于广州常住人口的三分之一。依此推算，新加坡的人均GDP是广州常住人口GDP的三倍。但是，新加坡富裕阶层除了本土的，更多是来自全世界的，包括最近几年在中国富人榜上名列前茅的迈瑞医疗创始人李西廷和海底捞创始人张勇，其数量和能量完全可以碾压身在广州的广州本地、广东省和全国的精英。

为中国打造医疗设备名片的李西廷

不同的阶层，在新加坡，有着几乎完全不同的房屋使用和投资去向。可贵的是，新加坡政府不仅一直鼓励着阶层的流动，也坚持着不同阶层居住区域的混搭。

所以，以国内的观点，将经济适用房，甚至是拆迁回迁房，与新加坡政府机构建屋发展局主导开发管理的，为中底层人民提供居住兜底服务的组屋进行对标，实在过于混淆视听、牵强附会。

组屋

新加坡组屋的人均面积和居住配套远超香港，房屋质量和维护服务远超中国大陆，相对于底层平均收入的优惠价格则可以同时碾压香港和内地的七线城市，比如我的老家湖北安陆。新加坡公民和永久居民能够在居住方面获得这些福利，建屋发展局功不可没。

20年前，作为一个结构设计部的实习生，我有幸在挂着杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的建屋发展局总部呆过一段时间，与局里的工程师、行政管理人员和官员（他们不习惯被称为领导）深入接触过。所以，对于新加坡组屋的设计和施工，我是有一定发言权的。

位于中心区的新组屋达士岭

典型的组屋住宅区

典型的组屋楼下

典型的组屋楼道

以上四张照片，均来自1990年之后建起的组屋，可以代表最近三十年组屋设计的趋势。

新加坡建屋发展局成立于1960年代，当时的组屋设计理念，焦聚于建造的成本和建设的速度，对建筑物内个人空间的私密和公共区域的舒适没有太多的关注。最初的10多年，产生了大量的长走廊型组屋。这类组屋，是老新加坡人成长的记忆，随着70、80、90和00年代出生的新加坡人，在安家立业过程中对组屋居住环境新的诉求成为主流，位于中心区的长走廊型组屋纷纷被拆除重建。

长走廊老组屋

时至今日，建屋发展局开发了100多万套组屋，80%的新加坡常驻人口居住在组屋内。由于本地人（公民和永久居民）在购买和维持组屋时，代表新加坡政府行使相关职能的建屋发展局给予其各种补贴和优惠，极少已婚或是单身的成年新加坡本地人没有自己名下的房产。居者有其屋的概念，在新加坡得以全面的贯彻和实施。

组屋的居住性价比相当高。虽然至今，组屋的很多公共区域，仍然被刻意的不做铺面处理（铺设瓷砖或石板，见上图“典型的组屋楼道”），以便与下文和本系列文章以后将要提及的其他开发商开放的私宅（为理解方便，本文或以后系列，您可以认为：只要不是建屋发展局开发的住宅，都属于私宅）加以区别。

没有区别，就没有差距；没有差距，就没有欲望；没有欲望，就没有消费；没有消费，特别是大额的、奢侈的消费，就没有流动、金融和繁荣......而，开放自由的新加坡，从来不缺欲望、消费和流动。

新加坡高空酒吧的视角

毕竟，同样地段的私宅与组屋，每平方英尺（新加坡习惯以平方英尺来报价）的单价，轻轻松松，就相差了5倍。

千万不要以中国人固有的思维去下简单粗暴的结论：组屋有投资价值。尽管在同样地段，组屋单位一间房间的价格不会比私宅单位一间房间的价格低50%。

购买、出租和出售组屋，都是有条件的。原则上，外国人不能购买组屋。对于收入处于当地中下水平的老老实实新加坡居民，组屋，不仅保值好用，还可以靠收租或抵押贴补养老需求。但是，即使对于当地人，希望通过转售或是出租组屋发点小财，基本不靠谱。

如果你是生而有钱或是年纪轻轻就有钱的新加坡本地人，不好意思，从一开始，你就没有资格拥有组屋。这点，又值得我们习惯了有钱有势还有更多低保和经济适用房可用的国人大跌眼镜了。

典型的共管公寓私宅公共楼层

在接下来的系列将重点介绍新加坡住宅领域的私宅之前，作为工程师的我再插上一句：组屋的价格远低于私宅，建筑结构的设计和施工标准却不低于私宅。高端大气上档次不是组屋的主要目标，稳固方便易维护才是。

从性价比来说，如果纯粹以居住为目的，组屋绝对是最佳的选择。

新加坡的热带海洋气候和给普通人居住保底的组屋，让其共管私宅几乎都必须拥有配套的游泳池，否则，会被认为配不上私宅这个称呼。建筑师为了提高共管私宅的吸引力，在泳池的自身造型和周边环境上大做文章，例如，让每个到了新加坡的中国网红都梦寐以求去打卡的圣地：金沙酒店无边泳池。

金沙酒店无边泳池

请不要吹毛求疵，说上图的泳池在酒店，而不在共管私宅。其实，很多私宅的泳池，不弱于金沙酒店无边泳池，如下图的组合泳池：

近十年开发的共管私宅泳池

一般的组屋没有泳池。不过，每个组屋区中心，都有配套的体育场和游泳池，进一次游泳池的价格人民币拾元左右，其环境和配套，大概的样子如下图：

组屋区泳池

作为一位工程兼金融人士，我就不过多去讨论：对于在新加坡拥有中位收入的当地人，住组屋好还是住共管私宅好？

如果有钱，一定是共管私宅好！

如果有足够的钱，购买永久地契、能够自己选择设计和建造风格的独栋别墅更好。可惜，这个更好的选择，不是一般的外国人可以拥有的，哪怕你超级有钱。

原则上，新加坡是不让外国人（包括新加坡永久居民）拥有奢豪感最强的独立土地私人住宅的，除非你能证明你对新加坡经济拥有特殊的贡献。比方说，你是马云、马化腾，或者，某些币圈大佬。

独栋别墅实景

所以，论到居住使用和投资收益综合性价比最高的，还是新加坡政府开放给了外国人的，让他们可以自由买卖和出租的共管私人住宅。

每户坐拥独立花园的共管私宅

下一篇文章，我将正式开始介绍新加坡房地产投资的准入和选择。