2020房价报告：全球房价最高的十座城市中国占四席

世邦魏理仕CBRE近日发布的《2020全球生活报告》显示，2019年全球住宅价格最高的十大城市中有一半位于亚洲，香港蝉联「全球房价最高城市」。新加坡排名第三，而上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位。纽约和里斯本分别占据住宅租金和租金涨幅榜的榜首。

《2020全球生活报告》，图来自：世邦魏理仕CBRE

今年是世邦魏理仕连续第六年发布《全球生活报告》，对全球39个重点城市2019年的住宅市场数据与发展趋势进行综合对比与剖析。报告显示，39个市场中有31个录得住宅价格上升，但平均涨幅只约为2018年涨幅水平的一半。价格增速的普遍放缓反映出当地政府实施各项降温措施，以保障市民负担能力。

全球住宅套均价最高的十大城市(图来自CBRE)

数据来源：中国指数研究院（上海、深圳、北京）、世邦魏理仕/德国联邦统计处（慕尼黑）、URA Realis（新加坡）、加拿大房地产协会（温哥华）、ZHVI Summary by Metro（纽约、洛杉矶）、 Notaires（巴黎），以及世邦魏理仕/差饷物业估价署（香港）。

全球住宅租金涨幅最高的城市(图来自CBRE)

综合2019年数据，虽然香港经济面对衰退，整体住宅成交量下跌3%，楼价则持续攀升近5%。就住宅价格而言， 香港以125. 4万美元（1,987美元/平方呎）的住宅均价继续高居全球之首；今年首次被纳入报告的德国城市慕尼黑以100万美元（821美元/平方呎）取代新加坡进身次席；新加坡则退守第三名，平均楼价为915,601美元（1,214美元/平方呎）。

至于有关住宅租赁市场，纽约、阿布扎比和香港仍是全球月租金最高的三个城市。十大房租最贵城市排行榜中有四席为中东城市，主要受高收入外籍租户支持。

除了住宅相关价格，《全球生活报告》亦对一些日常消费数据进行调查，例如在香港买一杯咖啡的平均价格约为4.63美元左右，位列「最贵咖啡榜」第4位，与排名首位的迪拜价格只差0.35美元。而香港的平均健身会费以每月74.46美元排名全球第6位。此外，在香港中等档次餐厅两人用餐费用约为51.33美元，位于排行榜上第22位，排名首位的纽约（90美元）与香港相比昂贵7成半。以上内容均来自世邦魏理仕CBRE综合整理。

那么全球房价将如何发展，且听居外帮您分析：

美国--即使经济下跌，房价下跌后会抄底上涨

美国买房机遇转移至二线城市

预计2020年现有房屋整体房价将上涨0.8%。

具体可以观看这篇文章：疫情期间美国经济与GDP下跌，房价不降反升？

回顾过去三十年美国的房市走势，其各 项数据与经济指标（就业、利率）息息相 关。2019年，美国经济开局乐观，但随着 与贸易伙伴之间裂痕加深，导致关税上升、企业信心下降，就业速度放慢，整体经 济虽有上涨，但增速放缓。 利率低、租金上涨以及千禧一代人口的 不断增长，使得2019年上半年美国房市 拥有了庞大的需求基础，并在夏季达到顶 峰，极大推动了房屋销量。然而，购房者 的负担能力低和经济不确定性的状况持 续，导致房屋销量失去了动力。据专家预计，销量下降将伴随房价平缓增长，预计 2020年现有房屋销量将下降1.8%，整体 房价将上涨0.8%。

千禧一代将是购房主力军。

在2019年，年轻的千禧一代成为了美国房市的主力（2019年春季， 千禧一代在房贷中所占份额首次超过50%）。2020年，年轻一代仍将是购房主力军，并带来两大购房特征的改变: 一、市区的复兴，年轻人对都市便利生活方式的渴望，导致市区住 房需求的上升； 二、涌入二线城市，由于沿海城市房价远超收入水平，购房者只能 转向生活质量不错、设施完善的二线城市。 买家不仅在大都市的附近郊区寻找机会，也在考虑美国其他州，亚 利桑那州、内华达州、德克萨斯州，将继续受益于从加州转移而来 的大量买家。而美国东北（纽约、波士顿）的买家，则在卡罗莱纳州、 佛罗里达州寻求更温暖的选择！

新冠肺炎疫情的影响下美国百业萧条，失业率飙升。但总会有人想抄底，寄望房市跟随经济衰退，带来置产机会。不过，现实令人失望，全美房地产中介协会（National Association of Realtors, 简称NAR）数据显示，即使买家需求减弱，3月份全美房屋交易按月跌了8.5%，但房价中位数反而按年增长8%，至28万元美元。专家分析指，疫情下业主改为观望，也不愿减价贱卖。

中介公司Realtor数据显示，4月25日前一个星期，放盘业主中，只有4%愿意减价，低于去年同期的5.7%。有业主透露，不愿减价的原因，是相信房屋有本身价值，不是定价过高而找不到买家，而是他们根本没有机会亲身到现场看房，或者经济情况不稳定「再看看」。因此，业主宁愿再守候多一段时间，待居家令解封后，再决定是否减价促销。

加州是全美热门房产置业城市之一

美国房市多年来供不应求，在疫情下，情况可能恶化。NAR数据显示，3月底有150万间待售房屋，较去年同期下跌了10.2%。地产代理表示，业主正伺机放盘，但疫情下无人愿意搬家，也不想在疫情下让陌生人看房。

相对地，买家则希望可以抄底。美国中介表示其一个夫妇3月初看中南加州一家大屋，已经付订金。但随后疫情加剧，他们担心自己「摸顶」，要求卖家减价。遭到拒绝后，他们决定放弃订金，继续找楼盘。

虽然很多经济学家预期今年房价会出现调整，但行内预测是房价继续轻微上升或持平。按揭机构房利美在4月初预测，房屋价格中位数会由去年的27.2万元，升至今年的27.5万元。凯投宏观则预测，2020年平均房价比去年跌3%。房地产资讯网Zillow预期房价在今年年底见底，整体跌2%至3%，明年回升。

加拿大--温哥华稳定，蒙特利尔有上涨趋势

温哥华 / Vancouver

在经历了2019年的下跌后，预计大温哥华房价将在2020 年保持平稳。

2019年秋季时，房屋销量已有明显增长，过去持观望态度的买家 正在重返市场，一些房屋需求较高的地区，已有较多高质量房源推 出。温哥华地区失业率很低，借贷成本依然很低，房市前景是积极 的，这将促使更多买家入场。预计2020年房价将上涨1.5%，至每套 $1,125,200，公寓的中位数价格将上涨3.0%，至$666,900。

温哥华房价在2019年下跌，在2020年会保持稳定

蒙特利尔 / Montreal

目前，蒙特利尔拥有强劲的就业市 场、稳定的低利率。

预计未来一年，蒙特利尔和整个魁北克省 经济下滑的可能性极低，大蒙特利尔地区 的房市呈现出积极健康的增长。强劲的需 求继续对卖家有利，随着库存的减少，整 个地区的房屋价格也会水涨船高，预计到 2020年底，大蒙特利尔地区的房屋总体 价格将同比上涨5.5%，达到$457,900，与 2019年的升值速度相当，有望连续第四 年实现超过4%的增长。

多伦多 / Toronto

供应不足和人口增长所造成的市场 紧张状况，持续影响着多伦多市区和 周边地区的房价。

目前房屋库存处于极低水平，在没有新供应的情况下，有可能在短期内看到价格重新加速上涨。列治文山和万锦等地区受近 期市场回调影响最为严重，但目前已经显示出复苏的迹象，而靠近市中心的地区则 在进入2020年之前就显示出明显的增长势头。预计到2020年，大多伦多地区的房 屋总价将同比上涨4.75%，达到$883,700。

东南亚地区--马来西亚，下跌后反弹更快速

马来西亚是整个东南亚地区对投资者最友好的国家，外国买家几乎可以购买任何类型的房产（泰国、菲律宾禁止外国人购买带有土地的房产）。此外，作为海外华人众多的聚集地，在其重要城市，华人人口 数都占有较高比例，这也成为吸引更多中 国买家前去投资的重要因素。

从数据上看，2012年起，马来西亚整体房价连年上涨。不过，根据通货膨胀调整后 的房价数据，最近三年，马来西亚的很多 地方，包括吉隆坡、雪兰莪、槟城的实际房 价其实一直在下跌，主要原因有三个：经 济增长速度放缓，影响了民众收入增长和 购买力；物业供过于求，特别是高端物业 库存较多，导致房价下跌；较高的外国人 最低投资门槛，100万林吉特的门槛把一 些外国买家拒之门外。

预计2020年马来西亚将恢复并开始反 弹，积极因素包括：降低外国买家最低投资要求（目前门槛已降至60万林吉特）， 将吸引更多外国买家；全力应对房市供过于求的局面，已出台的措施包括严格控制开工总数、力推“先租再买（RTO）”政策 等。此外，大马官方和中国关系的改善、 众多“一带一路”工程的开展，都有望提升大马民众的消费信心，并吸引更多海外买家的关注。 近年来，MM2H（第二家园计划）申请人数 大幅增加，特别是中国香港地区的申请激增（每月申请人数由4-5人暴涨至500人）， 将为大马房市注入强劲动力。

马来西亚在疫情中影响较深，出现下降的情况

但是据马来西亚房地产经纪人协会（MIEA）主席表示：“房产价格可能下降10％，最多甚至下跌20％。由于新冠疫情，大马房产市场将从先前的卖方市场转向买方市场。”不过，他指出，在执行行动控制令下，导致无人查看房产、搬入和搬出物业以及签署买卖协议，但也有一些产业交易在无查看情况下结束。

在新冠疫情期间，马来西亚房价下跌可能成了市场“价格调整”，并有助于降低购房者的“入门级”价格。

CPI，人均GDP和HPI百分比变化 图来自NAPIC/DOSM/indexmundi

现在，大多数房屋业主宁可保住也不要卖.尽管这个流行感染病已经为积极的卖家提供了良好的投资机会，他们希望在困难时期能套现他们的房地产，但也只有那些拥有稳定工作并且财务状况良好的人才能从中受益。

对于那些受COVID-19影响而面对不确定性的工资和前景的人通常不会愿意花费或投资。同时房价不会快速下跌，反而会从暂时的下跌点中迅速反弹。

值得指出的是，马来西亚的房屋市场对价格下跌颇具抵抗力。通常，在危机后，能察觉到市场会迅速复原，加上有利的贷款政策，购房者对房地产投资所带来的未来资本增值，他们乐观的情绪以及发展商鼓舞的市场情绪，将让市场迅速复原。

在此基础上，尽管在新冠疫情期间房价可能会稍微下降，但市场将很快恢复其长期的上涨趋势，即降低了房屋的负担能力。这不仅归于在危机期无法履行购买义务需求的人们被压抑，而且还得归于发展商提供的各种融资计划和回扣。

从历史上讲，马来西亚房价下跌的时期要比房价上涨的时期来得少。马来西亚经历了5次金融危机：1990年代初的衰退、亚洲金融风暴、互联网泡沫、油价泡沫和全球金融危机； 以及近30年期间的3种流行病爆发：尼帕（Nipah）病毒、SARS和H1N1等。

有趣的是，马来西亚的房价仅在1998年和1999年下跌，这被认为是对1997年亚洲金融危机的直接冲击，并有挥之不去的影响。

1990年至2019年第三季度的房价发展趋势。图来自：NAPIC

新冠疫情对马来西亚房地产发展商的影响并没有那么严重。此外，由新冠疫情引起的市场萎缩不太可能像亚洲金融危机所经历般那样严重，当时交易额和交易量均下降47.6％和32.3％。相反，此次的跌幅更像是受到控制般，表明了市场上出现了健康的价格调整。这是因为在大流感之前（自2015年起），该国的房屋市场已经连续4年呈下滑趋势。

1991年至2018年成交量和成交额的上年变化，图来源网络

在这期间，收入增长缓慢和利润率不断下降是大多数房地产发展商的常态。为了在市场上保持竞争力，发展商们调整了商业策略以适应市场的衰退阶段。从这个意义上说，相信大部分发展商已经做好充分准备以应对新冠疫情的冲击，甚至已经适应了疫情后期所带来的常态。

此外，这很大程度上要归功于2019年的马来西亚拥屋计划（HOC），它成功地加强了大部分发展商如今的现金流量状况。由于发展商无法开单的情况是预料之事，至少这可以使他们克服至少一两年时间，因此，大家可以更好地控制资产负债。 基本上，认为疫情在房地产价格下跌期间所引发马来西亚房产公司债务危机的可能相对较小。

新加坡

2019年新加坡房地产投资总额下降 31.8%，为2016年来最低。虽然如此，私人 住宅市场仍然乐观，尤其是在接下来稳定 的低利率，贸易紧张局势的缓解，积极的 就业人数和强劲的收入增长的刺激下，买 家的信心将被提振。新加坡私人住宅价格 有望在2020年增加3%。

私人豪宅仍然有上升趋势，即便有大幅度 提高的印花税和跨国购买限制等不利影 响——与全球其他主要城市相比，海外富 豪们倾向经济稳定、不受地缘政治影响、 管理良好的新加坡豪宅市场。

新加坡私人豪宅仍然有上升趋势

莱坊的报 告显示，全球大概17%最富有的人希望在 新加坡购房。2018年来，英国首富James Dyson，马云等世界亿万富翁都已纷纷在 新加坡购买了豪宅。专业机构RealStar估 计，2019年豪宅(GCB)的价格上涨了5% 至7%，2020年仍将保持活跃。

私人住宅在2020的Q1季度稍有下降

由于展销厅关闭，许多发展商都改而制作示范单位视频，进行虚拟导览和网上订购。根据新加坡橙易产业研究的孙燕清的观察，买家对这种新销售方式的接受程度日益提高。

她受访时说：“这个现象在新私宅方面尤其显著，买家愿意在没有参观示范单位的情况下买房子。这可能是因为多数新私宅买家无法看到建造完成后的房子，而是主要根据房子的平面设计图来决定是否购买。”

她指出，另一个原因是一些买家认为，市场低迷是进场的好时机。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣受访时说：“市场信心在5月稍微恢复，而且4月份阻断促使刚开始不久，发展商都刚开始尝试进行虚拟导览和网上销售，到了5月，有更多发展商完成制作，潜在买家也对虚拟导览更为熟悉。”

随着国内疫情相对稳定，当地买家陆续恢复房地产投资活动增加。麦俊荣认为，新加坡将是许多中国买家的首选。这主要因为中国同美国和澳大利亚的关系陷入僵局，加上新中将恢复部分飞机航班，买家会倾向于选择社会和政治稳定的新加坡。

市场人士都寄望进入解封第二阶段后，展销厅和销售活动能如常恢复，伊斯迈认为到时更多投资者和组屋提升者能更好地做买房决定，市场情绪会进一步改善。

新加坡私人住宅和豪宅依旧备受欢迎

香港--似乎对疫情有了免疫，相对下跌开始反弹

翻查历史，政治及经济的冲击对楼市都颇为不利，1981年至1984年中英谈判期间，那场政治风波令到当年的楼价下跌三成。之后比较严重的楼价跌幅，就是在1997年至2003年的亚洲金融风暴，这段期间的经济严重受创，楼价的跌幅更是惊人，由高位至低位累积的跌幅达到接近70%。

中美贸易战期间，楼价由高位回落约一成，之后很快收复失地，兼再创新高。以及现在在闹的社会运动，楼价再受打击，今次跌幅略为收窄，最多跌不足8%，在今年初楼价亦开始有起色。不幸的是年初又遇上新型冠状病毒肆虐，但今次楼价跌幅更微，只有3%至5%左右。

香港房价指数一直都在上涨 图来源28hse

这几年香港虽然接连受到不同事件的冲击，而且一次比一次影响深远，但楼价依然屹立不倒，由2018年至今，楼价仍然有接近一成的累积升幅。

同样对比高峰的2018年也相差无几，图来自28hse

21世纪经济报道记者翻查数据显示，衡量香港二手私人住宅价格的中原城市领先指数（CCL），由2003年8月的低位31.77点，飙升至2020年4月17日的174.86点。在这17年期间，香港楼市创下了连续17年上涨的纪录，累计升幅高达450%。

开发商的推盘节奏一直被视为香港楼市的“晴雨表”，在经过2020年Q1的短暂休整后，各大地产商们又开始摩拳擦掌准备新一轮的推盘了。

戴德梁行昨日发表报告指，本港新冠肺炎疫情在第二季有所纾缓，而随着多个新盘推出，市场重拾热闹，住宅成交量额均见回升。惟物业投资市场则仍未复苏，第二季大额成交跌至环球金融危机以来第二低水平。该行大中华区副总裁陶汝鸿表示，失业率、经济预期及中美关系等因素为楼市带来下行压力，预期下半年楼价仍有机会再跌5%。

陶汝鸿表示，今年首季疫情爆发期间，楼市成交受压，但随着疫情在第二季开始纾缓，积压的需求获得释放并集中流向一手项目，将成交量推上12个月以来的高位。他又引述官方数字指，政府私宅价格指数在连跌三个月后，于3月及4月持续微升。个别受欢迎中小型屋苑价格走势不一，沙田第一城按季升4.0%，太古城按季则跌0.5%。豪宅方面，贝沙湾按季跌1.8%，君临天下则按季跌6.7%。

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