关于菲律宾地产投资的答疑Part1

这些日子，有许多朋友私信询问我关于菲律宾投资的一些问题，有很多都是些基本的问题，今天梳理一篇文章，答疑菲律宾房地产市场投资的一些询问比较多的问题。

并且文章后期也会陆续更新。

1.外国人在菲律宾购房需要什么材料？

一份护照即可。签合同时提供护照复印件、地址证明和汇款就行了，手续、房产证全部由开发商负责办理。

2.外国人在菲律宾购房有何法律限制?

菲律宾法律不允许外国人购买土地（Lot），只允许购买公寓(Condo)，且一个项目的外国人比例和本国人比例为4:6，也就是只有40%的公寓能卖给外国人。

3.菲律宾房产（公寓）的产权是多少年？是否限购？

菲律宾公寓产权是永久产权，子孙都可以继承，而且无遗产税。购房套数不限购（特别紧俏项目可能会摇号方式）。

4.菲律宾买房有哪些税？

如果是一手房，开发商会在合同上面写明，一个是OC（Other Charges） ， 这里面主要是办理房产证时的税费，房产证由开发商办理。这个OC的比例每家开发商都不同，不过大致都在6%左右。这个费用是会在合同里面，算进总房价的。

另外一个是VAT(Value added taxes)，房产增值税，占房价的12%，这个不是必须交的，购房金额＜320万比索，无需缴纳。这个是政府征收的房价12%的税，也是交给开发商，由开发商交给政府。

如果是二手楼花（别人转卖的期房），可能还需要支付卖家税，卖家税，过户费等，这个一般都是可以跟卖家谈是否包含在一口价中。

5.外国人是否可以购买菲律宾别墅？

菲律宾法律规定，外国人不可以以个人名义购买带有土地产权的别墅或排屋；除非以实体公司名义或菲籍配偶名义购买。

6.菲律宾房产有无公摊面积？

菲律宾房屋无公摊面积，都是按实际使用面积计算，公用部分的面积不算到个人面积上。如：100平方米的房子（使用面积），相当于国内的125平米左右（建筑面积），国内一般情况下，得房率大多在75%-80%之间。而在菲律宾30平米的房子，实际就是国内40多平米的房子。

7.持有菲律宾房产还有其他费用吗？

a.房产税约每年0.3%

b.物业费，一般是 30—100比索/平方米/月（约合4-12元人民币/平方米/月）安保，电梯，垃圾清运，泳池，健身房都包括了，不同开发商物业费收费情况不同。

8.外国人在菲律宾置产是否可在当地申请贷款?需要哪些资质与手续?

目前BDO银行开放了向在菲置产的外国人提供贷款的业务。申请人的资质要通过银行的审核，手续比较麻烦，年利率8%-10%，贷款额是房屋价格的七成，且限贷三套。

9.菲律宾购买的付款方式如何？

可选择不同的付款方式，全款，可享折扣；还有就是分期，分为首付，月供，尾款。不同开发商付款方式不同，有些开发商的项目是零首付。

相比国内付款方式，杠杆比较大，也就是前期付款投入较小，尾款比重较大。如果合理运用杠杆，可实现资金支配收益最大化。不同公司，不同项目，付款细节不一样。

举个例子，SMDC公司，零首付，月供占全房款的20%，尾款80%。总结一下的话比如一套公寓50万人民币，2024年交付，这时候你有5年，也就是60个月的时间去月供，月供占20%的话，就是50万x20%=10W，分摊到60个月的时间，月供仅需1666.7人民币，但是到了2024年，你需要一次性支付40万人民币。

10.外国人在菲律宾购房，资金如何汇入菲律宾，操作手续如何?

菲律宾一手楼大多是期房，一般实行分期付款。订金需付现金，余下的分期付款（可银行转账）。分期付款的方式有三种，第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票，在支票上填写不同的日期和金额，交给开发商，开发商到期去银行兑付。第二种，与开发商签订协议，由开发商定期到你的开户行扣款（等同国内的自动还款）。第三种，从海外银行定期汇款给开发商。

11.菲律宾公寓交付标准？

菲律宾公寓房产都是精装修，包括卫浴厨柜水槽，也就是国内所说的硬装全包，只需添购家具家电即可拎包入住。

12.菲律宾公寓大概是什么价格？

Makati（菲律宾的金融中心，传统CBD），BGC（小新加坡，外国人的CBD），Pasay(发展娱乐业（赌场）的滨海区域)，Ortigas(另一个CBD，本地企业总部)约1.8-4.5万人民币，其周边地区约1.5万左右。2009~2016每年涨幅在8-12%，2017年涨幅20-30%。租金回报率（6～15%）为国内（1.5～2.5%）的3～6倍。