学习新加坡住房模式，一个极其响亮的口号，一个不怎么给力的信号

在深圳特区40周年的时候，深圳作为我们国家改革开放的高地，又一次“喊出”了新的口号：学习新加坡住房模式！消息一出，各路媒体竞相报道，不少朋友都催我抓紧时间点评一下子。是不是楼市要大变天了？我觉得这个用膝盖想想就知道，显然不是。

所谓住房的新加坡模式，与香港模式是相对应的。因为我当年留学的时候，跟不少立志于将来在新加坡发展的博士以及青年教师混的还算比较熟，所以对新加坡模式还算比较了解。

香港模式，我相信不需要多解释了，就是我们现在的高地价、高房价、地产开发商、房屋预售等等制度。相比之下，新加坡模式看起来简直不要太美：政府提供住房市场总量中80%甚至90%的廉价房屋（在那边叫组屋，类似于我们的保障型住房），普通人工作个3-5年就能买得起，就算买不起也有大量的廉租房随便租，花在房子上的支出非常少，不用当一辈子房奴。至于愿意花钱的少部分富人，他们也可以买昂贵的商品房（大约占整个房地产的10%左右），同时也需要给政府交不少税。

并且，交易政府提供的廉价房产，价格是需要经过政府“指导”的。这是啥意思大家都懂。其结果就是，通过买卖保障型住房赚钱的可能性基本上等于零。不像国内这种按照价差抽成的模式，名义上是抑制房价，实际上是国家和摇上号先来买的人“收割”后上车的人。

新加坡模式如此之好，所以大家对深圳的表态都充满了很高的期待，希望深圳能够一炮打响，成为中国房地产市场上的转折点。毕竟深圳有的是钱，财政收入对于土地依赖的程度在大城市里排在非常后面。并且基础设施也已经很有基础了，不像杭州、福州过去需要卖地才有钱去修建地铁，补上之前基础设施的欠债，进而导致土地财政的依赖度很高。

不过详细看看深圳具体怎么来搞“新加坡模式”，那就有点让人失望了。我原本以为，搞新加坡模式，就是全面推行新加坡模式。但是实际情况，只是说未来深圳扩张的部分，按照保障型住房、商品房“六四开”的方法，提供更多的保障型住房，压缩商品房的供给。

且不说这“六四开”，与新加坡模式的“九一开”有多么大的差距，那深圳之前这些商品房怎么办？这些昂贵的商品房可都在核心区，享受着最好的教育和医疗资源。在核心区周围建一堆保障型住房，充其量只是分流而已，跟新加坡模式的差距可不是一星半点。

不过话又说回来，要让深圳市政府把市场上存量商品房按照市场价收回来，全部改成保障型房屋，这需要的钱可就多了去了。所以如果不往存量房的方向使劲，那实际效果也真的是大打折扣。

再仔细看一看，好像这些措施在几个月之前，与深圳公布的控制房价以及规划方案的具体措施相比，并没有什么新东西啊！连比例都还是“六四开”，也没有提出啥新的措施，该怎么干还是怎么干。果然是“新瓶装旧酒”，北京以及其他的大城市也在大搞保障型住房，只是口号没这么响而已。

从另一个角度来看，现在这种模式，已经是深圳最大的诚意了。真要全面的搞成新加坡模式，摆在深圳面前的难度实在太大了，除了前面说的存量商品房的问题，其他问题依然很突出。

首先，深圳的土地供应会非常吃紧。新加坡模式之所以能这么厉害，一方面是启动的早，没有历史包袱。另一方面是政府控制了90%以上的土地用来建设住宅。其结果就是，新加坡农业用地仅是全国土地的1%，本土粮食自给率不及10%，粮食严重依赖进口。对应到咱们国家，深圳不仅土地成本飙升，而且保障粮食安全、耕地面积红线的要求，也不允许深圳大面积地扩大住房供给。

其次，户籍、房价和人口规模管控的矛盾更加突出。虽然深圳这几年人口持续流入的很快，户籍人口也增长的很快，但是深圳人口规模也是有红线的。深圳这种规模的城市，人口过快增长也不符合现在的导向。所以，一旦深圳的房价变得异常亲民，势必有大量的人口涌向深圳，推高房价和保障型住房的压力，届时矛盾会更加突出。

第三，公平的问题会更难处理。就拿现在大家关注的学区房来说吧，哪怕是新加坡也有学区房，而且咱们国家入学“潜规则”大多都是新加坡入学的“明”规则。教师子女、校董会子女一律优先录取，这个还好。如果能捐很多钱拿到什么福建商会、晋江商会开的推荐信，同样能够优先录取。同样的规则拿到深圳试试？我相信这个比新加坡模式更容易上热搜。

言而总之，采取什么模式不是最重要的，我们老百姓最终看的是实实在在的措施和效果。从这个意义上来说，与其高喊新加坡模式，不如踏实学好长沙模式。