老年人可用全额公积金买房 大型老组屋成抢手货

“老老配”这个组合今年5月后，似乎变得很火热。

别想歪啦，红蚂蚁说的是“老人+ 公积金CPF + 老组屋”的“老老配”组合。

今天《联合早报》和《海峡时报》都用醒目的标题吸引了红蚂蚁的眼球：

“公积金条例放宽逾30年大型组屋交易激增”

“房产经纪：CPF条例改变后，旧组屋需求高”

哇，看完标题和内容后顿时觉得神清气爽，人生处处有希望啊，老东西原来也可以如此吃香。看来，用公积金购买组屋的条例自5月10日放宽后，好像真的走对路。

两个月内，屋龄超过40年的组屋成交量增长40%

单在今年5月和6月，本地就有1783间屋龄至少30年的高龄组屋转手，比去年同期的1507间增加了276间，约18.3%。相比之下，在公积金条例放宽之前的那两个月——3月和4月的30年老屋成交量，与去年同期相比只增长了4.6%。

18.3% vs 4.6%，老屋果然摇身一变成为抢手货啊。

再来看看屋龄超过40年的组屋成交量，在上述两个月内一共有564个单位转手，比去年同期的403个增加了40%。怎样，不错吧？

其中，四房式组屋交易量增加了53.5%，五房式组屋也增加了54.5%。

屋龄超过30年的组屋在所有转售组屋交易中，占据了44.9％，比去年同期的40.6%有明显增长。

公积金条例放宽鼓励年长买家购买“老屋”

公积金新条例5月初修改后，只要买家的年龄 + 老龄组屋剩余的屋契，等于或大于95年，买家就能动用全额公积金存款来支付。当局解释说，这项修改主要是为了鼓励更多年长买家购买屋龄较高的政府组屋，可以保他们住到95岁。以往，买家完全无法动用公积金来购买剩余屋契不足30年的政府组屋。

随着条例的放宽，符合条件的年轻买家今后在购买老龄转售组屋时，也可根据自己“年龄+剩余屋龄等于或超过95年”的方程式，向建屋局贷款来支付高达组屋单位市场估价的90%金额。不过，在新条例下，剩余屋契只有20年或更短的老龄组屋，依然不能动用公积金或建屋局贷款来购买。

新条例出街后，不少分析家忧虑这不一定会刺激老屋的转售量，毕竟国家发展部长黄循财曾清楚说过，99年屋契到期将导致组屋价值归零。许多国人都担心老屋屋契到期后，是不是必须去睡大街？

不过最新数据似乎显示，新条例相当受买家欢迎。人们似乎对二手组屋市场恢复了信心，成交量也有所激增。

橙易产业发布的“第二季组屋市场走势”报告的数据显示，今年第二季的组屋转售交易量为6276个，比第一季度的4835个增加了29.8%。这也是2018年第三季度以来，组屋转售量第一次出现增长。

单在今年首六个月，转售的二手组屋已多达1万1111间，比去年同期上涨了6.8%。

老龄组屋需求大，价格有没有变吃香？

相信蚁粉应该也和拥有屋龄超过30年的组屋的红蚂蚁一样，更关心组屋转售价格有没有上升吧？

很遗憾，组屋转售价格已经持续一年（四个季度）下跌。

橙易产业的报告显示，第二季度的转售价虽然下跌了0.2%，但与第一季度的0.3%跌幅相比，下跌趋势已有所放缓，全年价格的下跌也没有突破一个百分比，显示转售价已趋于平稳。老龄组屋受到垂青也多多少少缓和了转售价的跌势。

不过，橙易产业告诉《商业时报》，转售组屋量的激增，短期内不会让转售价格快速回弹，因为目前有越来越多二手政府组屋投入转售市场。此外，也有一大批政府组屋今年满五年最低居住年限，然后投入转售市场。

橙易产业预测，今年全年组屋转售价的下跌将继续，但跌幅应该会维持在1%至2%左右。

目前大巴窑的五房式政府组屋的转售价中位数（Median Resale Price）是83万9000新元，在五房式组屋转售市场中位居第一，紧跟其后的是女皇镇的五房式组屋（81万5000新元），以及红山区的五房式组屋（78万新元）。

本地哪个地区的组屋最吃香？

以上这些高价老组屋所位于的大巴窑、女皇镇和红山都是成熟住宅区。如此看来，成熟区的老龄组屋依然最有市价。

橙易产业的数据显示，武吉巴督、芽笼和勿洛这几个成熟区内超过30年屋龄的组屋交易量，增幅最大。

以武吉巴督来说，去年5月和6月有98个高龄组屋转手，今年同比则增至144个，增幅高达47%；芽笼去年和今年的转售组屋分别是55个和86个，增幅为56%。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清告诉《联合早报》，公积金条例改变后，房地产经纪也接到更多有关高龄组屋的询问。

“一些潜在买家要买靠近父母居住的成熟区组屋，如今因新条例（的放宽），可能可以获得房贷或使用全部的公积金存款，购买旧组屋。”

孙燕清也留意到，有更多参与集体出售的屋主购买旧组屋。

“一些人认为旧组屋的空间大、价位低，较负担得起。他们可把可观的售屋收益存起来，当退休或投资之用。”

38岁的房屋经纪Susan Mariam也向《海峡时报》透露，她和同为房屋经纪的丈夫，最近几个月在协助客户转售组屋时，每月平均可联手赚取3万至4万新元的佣金。单在上个月，他们赚取的佣金却高达12万新元。她补充说：

“这是我20年从事房屋经纪，第一次在一个月内赚取这么高的佣金。以往最高也不过6万新元左右。”

在新加坡转售组屋，房屋经纪一般会向卖家抽取2%佣金，向买家抽1%佣金。

如果每转售一间组屋能赚取3%佣金，平均一间老龄组屋转售价为40万新元的话，那每卖出一间组屋，Susan Mariam和丈夫就能赚到1万2000元佣金。一个月内卖出10间高龄组屋，就能赚取12万新元的佣金。

怎样？红蚂蚁的数学是不是很好？唉，早知道就转行当房屋经纪，这样就不会每个月都变成“月光族”。

哪一区的组屋租金最高？

建屋发展局的最新数据也显示，今年第二季度，建屋局多批准了4.8%的组屋用户对外出租组屋单位。第二季度有1万2335人成功申请，比第一季度的1万1775人多出560人。换句话说，组屋出租市场又多了560间可供选择。

第二季度成功获准出租组屋单位的人士与去年同比，也上升了2.6%。截至今年6月30日，本地一共有5万8528间组屋对外出租，比今年一季度的5万7764间高出1.3%。

那租金价格方面呢？

女皇镇的五房式组屋租金中位数目前居全国之冠，每月2800元。红山（Bukit Merah）的五房式组屋月租金中位数为2730新元。

中央区（如丹绒巴葛、武吉士，惹兰勿刹甚至是牛车水一带）的四房式组屋月租金中位数排第三，约为2700新元。不过hor，红蚂蚁听说，靠近中央商业区的一些三房式老龄组屋，月租金甚至超过3000元。

高龄组屋市场火热，网民却不冷不热

在非常时期，网民们似乎都能从各种政策中揣测出政府的用意与用心。下面这位网民说：建屋局条例整天变来变去，昨天说一套今天做一套。大选要来临了是吗？这项新条例会不会在大选后又改变？

其实这个条例也不是建屋局改的，而是公积金局啦，《海峡时报》读者似乎将政府部门搞混啦。

也有读者给出实际建议。别管政府组屋最终的价值是不是归零，如果公积金户头有多余的钱，不如买个位于成熟区的老龄组屋，把它出租40年，每月赚取2000元租金，就能稳稳进账96万新元，不失为一种养老投资。

这个投资点子不错哦。

与其将钱锁在公积金里，这么做可以每月套现，巧妙地将“死”的公积金“盘活”，每月养老金也相继有了着落。前提当然是：你要先有一间屋子可以居住，公积金户头里也要有足够的$$啦。绕了一圈，又回到原点。