社区商业看新加坡，新加坡里看西城

第一次剪视频，希望各位喜欢

最近两年，社区商业是国内最火的一个商业概念了，基于市场饱和及消费升级，已经有越来越多的开发商将眼光放到社区；前文分享过的上海三林印象城就是国内典型代表。

社区商业运营+存量物业升级=上海三林印象城

但中国的社区商业仅仅处于刚刚起步的阶段，现在可能仅仅是一线城市有一些成熟案例，但可能也仅仅是因为特定的环境情况，还没有完全的把社区商业向社区中心进行转化。

说到社区商业做的最好的国家，我想大家会想到新加坡，没错，无论是发达程度、与国内的相似度、项目的可对标性，新加坡都是国内学习与赶超的最好代表。

笔者前往新加坡考察期间也对相关领域做了大量考察，今天就带来一个社区商业的典范案例：新加坡西城购物中心。

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最具性价比的体验感

精打细算的艺术

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简单介绍一下项目背景吧，西城的运营商是凯德（可能新加坡所有的商业运营都是凯德），建筑面积大概在5.5万平方米，是比较标准的社区商业规模。（有时间也可以聊聊开发商，毕竟优质的商业地产开发+运营的企业少之又少，大家可以期待一下。）

项目坐落于裕廊商务区的门户位置，项目覆蓋居民人口达1百万，是区域内唯一连接裕廊东地铁站、裕廊东公交站及黄廷芳综合医院的购物中心。

地理位置虽然没处于新家坡核心区，但这也不太重要，我想这也是社区商业的一个特点，不需要处于真正的商业核心，更专注周边资源及人口。基于此情况，西城有着得天独厚的基础条件。

社区商业发展缓慢，其中也有着必然的原因，区域范围人口消费能力不稳定，商户承租能力较低、坪效上不去等等，想要在这里面找到突破口，需要做到的很简单却也是最难的一点：精细。

项目采用了室内+半开式的组合空间模式，根据业态需求布置，在机电运营成本上有一定控制，这也得益于新加坡良好的天气情况。

对外形体也做了相应的独栋化体块处理，应对室外化空间的体验感，同时加盖了遮阳棚，避免了阳光及雨水的影响。

营造了室外空间的生态氛围，作为全球生态氛围最好的国家，商业内部必然也不能缺少，自然与社区好像有着天然的和谐气质。

额外插一句，这个效果图同款角度证明项目的完成度之高，建筑+室内+景观一体化设计也应该是国内未来的趋势吧。

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简洁但不简单

平面细节里见乾坤

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项目总计分为地下2层+地上5层，总体动线简洁，适合客群多次前来演变为带有一定目的性游逛。

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地下商业

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地下空间以生活型小店+百货+美食广场组成，基于零售业态在社区商业中的地位，百货也仅仅被放到了地下空间。(抱歉没找到更清晰的平面，同时吐槽下西城未准备购物手册，虽然我知道是不需要的)

同时美食广场是一个商业热度较高的区域，想来在更发达的情况下，美食广场更多承担的是类似于厨房的概念吧。

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地上商业

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基于方形地块的环形动线简洁，并且以直线为主，空间效率最大化。

以导航图左上角为核心交通空间，上部有超级尺度广场用以做各类活动，这也是项目内部没有大尺度中庭的原因。

笔者考察当日正在进行一些以绿色为主题的集市活动，与项目整体的理念不谋而合。

想比较说，外部空间的尺度要远大于内部，内部几乎没有什么空间体验，比较集约。

二层有连廊连接公共轨道交通，为项目带来大量人流。

新加坡50%为华人，所以其实逛商场的时候我犹如在国内逛街，只是稍微人性化了一点点吧。

三层开始为儿童业态，业态的垂直布置逻辑好像全世界都大同小异。

室内室外界限不算明显，还是可以保证无障碍的转换。

四层便是项目的一个核心亮点，免费的儿童乐园了，并且不是单纯存在，周围配有大量餐饮，通过两个通道连接。

入口仅仅通过一点美陈效果体现，控制成本的思维无处不在；至于儿童乐园，下面会单独展开。

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五层为健身房，同时也根据空间布置了一定的屋顶花园，与四层可形成一定联动。

露天泳池在南亚区域自然是必不可少。

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社区商业就是满足家庭

满足家庭就是满足儿童

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提到西城，不得不提的就是位于屋顶的1000平方米开放式的儿童乐园了，最重要的是，完全免费；一个免费的儿童乐园可想而知会带来多少客流量。

本质其实非常简单，仅仅是屋顶空间的利用，并不会占用容积率，我想这也是免费的前提。

前文已提到，因为是社区商业注定不会产生巨大的价值回报，所以在儿童乐园的内容上也比较控制，能够满足儿童游乐即可，成本控制做的较好。

小型攀岩+树屋+滑梯+戏水区+休息座椅，这就是儿童乐园的全部了，事实证明，这足以吸引周边客群。

多说一句它的戏水区吧，亲水性一直是小孩子的天性，基于新加坡完美的气候条件，几乎每个商业都会做一些相应的设计，可以让小孩子肆无忌惮的玩耍。

不用担心安全与卫生哦，水里都是有消毒的，而且，大自然不就应该是这样吗！

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宏观视野定高度

社区中心不止于商业

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独立的商业体从来都不具备成为社区中心的条件，如果我们把眼光放大一点，你会发现政府及凯德一起协作表现出来的更大的格局。

我想你已经发现，整个西城没有任何一家主力店，一方面受制于西城的体量，更重要的是，围绕着这个片区的商业体中，其中有三家其实均为凯德运营。

JCube定位比较西城来讲稍低，内部有大量的小型店铺，整体明显客单价要低一个档次。

但其中含有2个大型主力店，影院及冰场。

西侧的IMM由于时间关系此次未实地考察，通过研究发现定位是新加坡最大的奥特莱斯。

三个商业很好的进行了互补及错位运营，西城偏向生活，JCube偏目的型娱乐，IMM面向全市目的型零售；我在想，IMM都有类似于西城主力店的意味呢，吸引全市人流。

即使非同一业主，大家也会合力开发交接区域，保持空间开放度。

在首层，所有的物业除了马路外的区域均架设了遮阳棚连接至公共运输，基于新加坡的天气条件，此举无疑方便了客群行走，但谁又说只有新家坡是一个多雨的国家呢！

在二层，不仅仅是与公共运输，所有的物业之间均串联起了空中连廊，方便了人流通行，此时，商业动线也具备了公共运输动线的能力，极大提升了客流量。

最终我们会发现即使围绕公共运输商业体众多，但在各个开发商友好协作的情况下，各自都有着不同的定位及内容，达到了良性的竞合关系。

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新加坡的社区商业模式一直是国内借鉴的对象，

诚然得天独厚的地理条件是它无可比拟的优势，

但我想，政府层面的规划管控，

开发商的宏观视野及可持续发展的态度，

城市的高度发达及居民的高消费力，

这些才能统一组成一个模范社区吧！

期待国内能够出现越来越多的模范型社区，

不止于商业.

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