2022的青岛楼市，这是最确定的大“城”机会
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文/观察员老王
2022年，青岛楼市分化仍在加剧。新都心、浮山后、东李等传统住区人气不减，生活在城市中的人们，当下并没有因为地铁网的繁密而逃离城芯，反而是部分近郊工作的精英圈层，开始在主城布局。
这就是我们熟悉的马太效应，传统城芯因为更优质的教育资源、更好的医疗条件、更纯熟的商业配套，像一块磁铁一样，吸引着渴望更美好生活的人。
然而，在房价日益高昂、交通拥堵、噪音等城市病日益严重的情况下，许多人仍然会在心中盘算一个问题：
在诸多让人心潮澎湃的大城蓝图之下，会不会有一个板块脱颖而出，对于传统主城人口与资源形成“反磁力”的吸引？
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米尔顿·凯恩斯的新城启示
我们要找到这个问题的答案，首先要找到一个成功的范例。如果我们放眼全球，会发现英国的米尔顿·凯恩斯新城是一个绝佳的标杆。
英国早期的新城发展，与当下中国90%的城市发展思路类似，基本上是以疏散人口为主，随着战后英国经济的恢复，人们对生活的要求也逐渐提高，当地的基础配套设施及其他文娱设施无法满足人们需求，城市缺乏活力。
此时，英国首次提出在区域内构建“反磁力吸引”体系。该体系认为：
每座城市都应该有与之相适应的具有吸引力的地区，并在该区域范围内存在着区域中心。
作为英国第三代新城的代表，位于伦敦与伯明翰之间的米尔顿·凯恩斯新城就是在这样的背景下开始规划建设。
米尔顿·凯恩斯，相比其它的新城最大的优势就是高质量的前期建设规划，包括网格道路布局模式、大轴线空间、大尺度的生态景观等都进行详细设计。新城完工之时，人口开始呈现快速增长态势。
也是在这一时期，米尔顿·凯恩斯依托经济增长快速、产业基础雄厚、人居环境完善、生态环境优美、营商环境优越等优势，在伦敦这样世界级金融名城的巨大“磁场”之下，持续吸引了英国铁路网公司、亚马逊英国物流中心、西门子、梅赛德斯奔驰、大众汽车、美孚石油、可口可乐英国工厂等世界知名跨国企业大量企业搬迁至这里，进一步形成了总部经济。
从米尔顿·凯恩斯成功案例我们可以总结一点：唯有超越时代的前瞻性规划，因地制宜打造特色产业集群，才能形成与传统城区形成功能互补，具备强大吸引力的“反磁力”的区域中心，成为职住平衡和产城融合的范本。
2022年，我们环顾青岛，只有一个地方能够复制米尔顿·凯恩斯的奇迹。
区位图
在机场北迁之后，高新区是整个大青岛版图的几何中心，亦是胶东经济圈的几何中心，区位优势得天独厚。
从交通的角度而言，华东路南段、华贯路南段陆续贯通，高新区东片区南北方向重要通道全部打通；丰源路、泰通路、泰真路东路等道路贯通，高新区东片区的交通路网得到进一步丰富和优化；双元路双积路节点立交已建成启用，地铁M8号线也已启用，地铁M9号线正在顺利推进，青岛高新区向东与城阳南部、李沧北部，向西与上合示范区、青岛胶东国际机场，向南与青岛中心城区的三大通道越来越顺畅。
高新区实景图
“生态经络，湿地岛链”的空间规划理念，让高新区接连获得国家生态文明示范区和亚洲都市景观大奖，这也是高新区独一无二的生态优势。
现在，高新区对于人才的吸引力已经开始显现。根据官方数据显示，2010年到2020年十年间，城阳区人口递增50.5%，青岛排名第一！城阳人口能够大幅增长，高新区功不可没。根据《青岛日报》的报道，高新区户籍人口数量同比增长64.74%，在全国多地新生人口数量下降或增速放缓的大形势下，不到两年的时间里户籍人口数翻了一倍多，人才总量已经超过了5万人。
在产业方面，青岛高新区获批国家软件和信息服务业示范基地，拥有腾讯内容产业基地、中关村信息谷、百度（青岛）智创基地等项目1100余个；人工智能+高端装备制造产业累计引进科捷机器人、宝佳自动化、科捷智能、埃地沃兹真空泵等优质项目200余个，10家企业入选2021年度山东省首台（套）技术装备及关键核心零部件生产企业及产品名单，入选数量位列全市第2。
高新区“反磁力吸引力”越来越强，与一座大“城”密不可分。
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城市运营的强大磁力
每一个新区，从一片荒芜到繁华万象，都需要锚定一个中心坐标，需要有标杆项目的引领。我们如果以航拍的视角俯瞰当下的高新区，很容易会发现这个“磁力中心”。
环境优美的现代化住区、书声琅琅的学校、定位清晰的科创园区……作为第三代城市的标志区，中欧国际城在过去8年中交付已经突破万套大关，最值得我们关注的细节是，住区底商的开铺率与夜晚住宅的亮灯率都很高，毫不逊色主城的改善红盘。
在中国金茂的城市图景中，未来的理想城市应该具备四个基本特征，即绿色健康、智慧科技、产城融合、配套便捷，如今在高新区都变为了现实。
中欧国际城一直秉承绿色、科技筑城理念，先后荣获“中欧绿色和智慧城市技术创新奖”、“中欧低碳生态示范项目”、“绿建二星设计标识”（B1/D2/D3地块）。
经过8年的深耕，中欧国际城规划的核心配套已经逐步兑现，成为了可以与传统核心区相媲美的丰盈生活场。
规划示意图
因为人口的流失与业态的落后，传统老城区几乎每年都有一两家老牌商场关门歇业。然而我们看城市级商业综合体青岛金茂览秀城，总建面约19万方，打造集科技生活、潮流娱乐、家庭社交等全方位商业中心。
3月3日，引领岛城进入“定制娱乐时代”TOPMAN PARTY，作为首个正式入驻青岛金茂览秀城的商家正式接铺，这也意味着青岛金茂览秀城由“未来时”变为了“现在时”。
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此外，丽达超市、芝麻街英语、番茄田艺术等知名品牌也已签约，整体招商率超65%，预计今年10月开业。览秀城未开先火，体现出了中国金茂强大资源整合能力，以及知名商家对于中欧国际城的信心。
众所周知，高新区最大的优势就是优渥的教育资源。中欧国际城项目及周边云集10余所优质学府，其中北京第二实验小学青岛分校于2019年已正式开学，同步百年名校的教育资源与教育理念，目前也成为许多年轻家长追逐的焦点；高新区实验幼儿园中欧国际城园区也在2021年正式开学；中欧国际城初中主体已封顶，连同青岛中学、青岛五十八中等十余所学校，已经形成了15年全龄化优质教育的闭环。
不会等区域内学位爆表再去建新学校，而是在建城之初就构筑多龄化优质教育矩阵，这就是前瞻性科学规划的优势。而且，就教育而言，很多人没有注意到高新区的隐性优势：高新区中考招录与市内四区为同一政策，上2中、58中等名校的难度要远远小于城阳、西海岸的考生，这也成为众多年轻人青睐中欧国际城的重点。
东方伊甸园效果图
东方伊甸园，传承英国伊甸园的环保理念，并融合青岛本土文化特色，将打造集文化旅游、生态观光、娱乐体验、科普教育、研讨论坛、社会公益等内容于一体的生态休闲文化旅游目的地。现在东方伊甸园迎来主体场馆源地结构顺利封顶，整体预计将于2023年开放。它的意义不仅仅是一个世界级的文旅IP，而是在于资源的整体拉动力。
到过新加坡滨海湾花园的人，都会有一个深刻的感受：著名旅游景点对于周边商业、餐饮、交通配套优化升级会产生一个源源不断的推动力，这自然也是板块价值的加分项。
卡尔维诺在《看不见的城市》中曾经说过：你喜欢一个地方，不是因为他有七种还是七十种街景，而在于它对你的问题有所回应。
我们在传统城区生活的所有痛点，在中欧国际城都能得到确定的回应，这也就是中欧国际城不但在新房销售榜上连年霸榜，而且二手房价格在2021年的下半年也是十分坚挺的原因。
金茂中欧科创园效果图
在产城融合方面，金茂中欧科创园于2021年7月正式开园。众所周知，中国金茂的母公司中国中化集团是世界500强企业，拥有着强大的产业整合力。中欧国际城与只有蓝图的项目相比，教育、商业、文旅等核心配套都已经落地，高端人才和企业入驻没有后顾之忧，所以未来必然是集成电路设计、互联网+、人工智能等信息技术产业方向的科创产业新地标。
拥有如此多确定性的中欧国际城，让高新区成为了与米尔顿·凯恩斯相似度最高的板块，未来的发展潜力自然不言而喻。
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小阳春最好的机会
战争的乌云让全球资本市场都战战兢兢，但是我们看A股市场中的房地产板块最近获得了众多的青睐。因为在利好政策频出和传统旺季的到来，银四可期。
最近几天，老王去城阳高新区一线探盘，最深刻的感受就是市场分化更加明显，中欧国际城依然是早春楼市的人气担当。
原因不难找。
整个高新区东片区，已经没有太多土地了。在2022年一次供地明细中，高新区都没有一块土地供出。所以，人们所有的目光都集中在中欧国际城最后的四个地块上，除去人才公寓和极有可能做金茂府的地块，留给置业者的机会其实只有B6、D11两个地块。
图片来自锐理
与主城边角地块不同，毗邻湿地公园的D11地块的品质还是不错的。作为介于海洋和陆地之间过渡的生态系统，湿地公园既有水的开阔和灵动，也有林的绿意，而且负氧离子含量高达10000～50000个/立方厘米，是普通公园负氧离子含量的几十倍，这也是一家人休憩娱乐的最佳场地，所以说建在滨河湿地公园旁的房子，也可以称之为健康之宅。
D11地块外立面效果图
如果你看过2021年中欧国际城交付的社区，就会明白为什么周边的次新房单价不过1.5万元/平方米，但是中欧国际城的次新房却能逼近单价两万元。中欧国际城在园林、车库、入户大堂等细节之处扎实的成本投入和不断加配，是普通开发商难以给予的惊喜。
户型面积段从89㎡三室两厅一卫到118㎡的四室两厅一卫。老王特别要推荐的是89㎡户型，全明通透且做到了三室，动静分离，客厅有访客不会影响主卧休息，南向卧室自带观景飘窗。客厅、餐厅、厨房等公共空间形成一体化，这样做的好处，就是突出视距——不仅让空间更加开阔延伸，更重要的是室内空间的视距越长，家庭成员交互的频率才可能越高。卫生间干湿分离，户型方正紧凑，没有一丝浪费的面积，可以说是90㎡以下面积段的优质之选。
在大城已成的美好时代里，我们能在青岛最具潜力的新城板块，遇到最好的产品，是一大幸事。最关键的是，分化的市场会将那些看不清城市发展方向，唯传统主城论的人留在了家中，而把这个春天最好的机会留给了你。
老王探盘了解到，89㎡新品样板间近期开放，机会只属于看清城市发展脉络，睿智而果断的人。
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