成都太古里旁有个神盘：就1栋楼，7年卖不完！

7年！对一个人来说，

有多少青春可以重来？

有多少痒可以挠了再挠？

之于成都楼市，7年，足可以唤起多少人一声叹息：从楼市黄金时代的一房难求，到房价的顺势而为，从去年9月到今年3月的两次销售热潮，到随后的4轮限购限售限贷……

历经风雨，却始终有这么一个盘难见彩虹！这个位于成都市中心一环内的神奇楼盘，前看锦江后观太古里，全精装小区还带室内泳池，7年时间，从1.5万卖到2.5万，但就是没完没了卖不完！

是的，你可能猜到了，这就是朗御，一个非典型性“成都在售楼盘活化石”，一个贴着纯住宅豪宅标签却热衷于搞外卖的商业体，见证大慈寺的风风雨雨，也迎来了IFS、太古里的拔地而起。

7年，为何它迷失在成都最繁华的私房菜、小酒馆里？

7年之痒

占地11亩，1栋楼卖到现在

在2010年亮相时，由新加坡置地旗下的新嘉地产打造的占地仅11亩的朗御，在开盘伊始就号称代表了成都豪宅标准，以15000元/平方米的售价（包含4000元/平方米的精装修标准）冠绝全城，一共两个单元468户住宅。

在当年朗御的对外销售说辞当中，来自新加坡、上海、中国香港等地的客户“绝大多数不问价格，立即预订几套。”

而“75-506平方米的奢想豪宅，270度观景客厅、6.6米室内挑高空中花园的设计，新加坡精装修生活理念，科技智能配套倡导科技，私享恒温泳池”，也是其当年拿出支持15000元/平方米价格的种种理由。而几乎同时间开盘位于东门大桥的百亩大盘时代豪庭，清水房价格也就在8000元/平米左右。

2010年开盘，2012年交房，2017年还在销售尾盘的朗御，共计468套的住宅，在今天的成都透明房产网上仍显示，目前还剩余最后几套225平米的户型，挂牌总价在560万左右，初略计算，套均单价在25000元/平米左右。除此之外，楼顶还有价值1600万元/套左右，带私家游泳池的500多平米的精装顶跃产品。

转眼7年，同样是锦江边一环内的时代豪庭早已售罄，二手房均价已蹿上了2.5万；而还在卖最后大户型的朗御，其90平米小户型二手房的均价还在2.2万徘徊！即便历经去年9月到今年3月的两次销售热潮，连之前海量库存的华府板块，也变得一房难求之时，这个东风大桥边的“豪宅项目”仍是不愠不火。

住改商之痛

468户住宅里，211个商铺

对于朗御项目，从一个地产项目的角度来分析，其最大的优势就在于极佳的地理位置，在市中心环境地段，紧邻河景和太古里。而最终为什么从高端豪宅一步步转变成为了一个开在住宅里面的“商业中心”？有知情的业内人士向发哥表示，“朗御盛于地段，败于管理。”直言朗御会变成如今商住混用的困境，是开发商和物业管理方面的妥协和不作为。

去年，就有媒体对朗御楼中私房菜、咖啡厅、酒吧集中，且大部分经营的私房菜无营业执照和卫生许可证等为题进行了报道。时隔一个月再访，此前报道过的乱象依旧存在，楼栋电梯间依旧存在为前来食客刷卡的电梯员，食客上楼下楼也没有受到任何的盘问。

今日，发哥也通过某餐饮类APP软件用“朗御”作为关键字查询，显示朗御上开设的商家多达211个结果。不仅如此，在这栋住宅里面的商铺也是琳琅满目：除了私房菜咖啡馆啤酒馆，还有美发、画室、琴馆、美甲、卖燕窝、卖珠宝、卖衣服、婚庆、摄影……业态之广、门类之多、竞争之激烈，令人叹为观止。

可想而知，你让动辄掏500万到千万买房的土豪，成天跟一群形形色色的食客顾客挤电梯是多么地不合时宜，除了忍受白天黑夜的邻居喧嚣，你还要提防潜伏进来心怀不轨的不速之客。

楼市活化石

自住难堪其扰，投资算不过账

商住混搭，已经严重影响了朗御的居住环境。有业主就曾向成都商报反映：“夜里走电梯时我也经常胆战心惊，看到衣衫不整、酩酊大醉的人坐电梯，我宁愿耗费些时间再等下一趟。说到底，大楼里各种设施的保洁、维护费用都是要我们这些业主分摊的。”

住，基本上是不太可能了！那么如此商业化的使用，投资前景如何呢？

发哥也从其他知情人士获悉，由于朗御目前私房菜扎堆，已经形成了规模影响，朗御的租金也水涨船高。发哥从某二手房租房APP上查询后得知，朗御90平米的租金每个月只在5000~6000元左右。但即便如此，按照6000元/平米的租金来算，一年租金可达7.2万，按当前90平米二手房售价约200万计算，其年投资回报率仅为3.6%。

从上，我们不难想象，如果改造其220平米的在售大户型和500平米的跃层作为商用，除了更大规模的再装修成本之外，还可能面临更低的租金和选择面更窄的商家，租金回报率则可能会更低。

7年，成都还有哪些没卖完的项目？发哥扳起指头算了算，二十四城算一个，南城都汇也算一个，但这两个都是千亩大盘分期开发，而朗御只有11亩。

矗立在市中心最繁华地段的朗御，就像成都楼市的活化石，历经着楼市的变化、见证着别人的成长。只不过，别人活了，它成了化石。