盘了成都13个TOD标杆项目后 我们发现事情不简单

长假结束了，又该起来嗨了。

为什么朋友圈还有那么多人在浪？貌似上班的只有我自己。

抬头、挺胸、收腹，感觉长假综合症立马治愈了。

毕竟，我只热爱工作，工作使我快乐。

好了，产爷今天要说的话题，是去年年终大红大紫的TOD。

以前为了致富修的路，现在一到节假日就堵成停车场。全国各大高速、通往各个景点的各级道路，都是这种景象↓↓↓

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于是，以轨道交通为首的公共交通反而成了城市速度的直接写照，而依附于轨道交通而生的物业则有足够的实力让每一个擅长商业开发的房企都想“盘它”。

如果说，2018年是TOD在成都名声大噪的一年，2019年，则是TOD的“建设元年”。

2019年1月22日，市长罗强作政府工作报告时明确表示，成都会在今年开工建设13个TOD综合开发标杆项目。

随后的1月23日，两宗位于TOD计划建设站点陆肖站附近，合计达405.8亩的土地，被成都高新陆肖轨道城市发展有限公司（成都轨道地产集团）底价拿下，宣告成都轰轰烈烈的TOD建设拉开序幕。

陆肖站项目效果图

从选址到规划标杆项目多有讲究

按照《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》，13个TOD综合开发标杆项目被选址在“11+2”主城区，每个区都有1个示范点。

目前，13个标杆项目名单还没有完全公布，但产爷根据多方资料，明确了其中9大站点：高新区陆肖站、锦江区金融城东站、武侯区双凤桥站、成华区成都东客站、双流区牧华路站、龙泉驿区行政学院站、温江区万盛站、郫都区梓潼宫站、新都区廖家湾站。

具体以官方公布为准

从示范项目的布局来看，选址上主要有几个特点：

1、轨道交通换乘点+周边交通路网完善

陆肖站为在建6号线及规划11号线换乘站，金融城东站为在建6号线与9号线的换乘点，行政学院为2号线与在建9号线换乘点，双凤桥站为3号线和规划33号线换乘点、成都东客站是全国第六大综合交通枢纽……项目所在区域轨道交通、BRT、公路、高架等基本覆盖或规划覆盖。

2、周边具有一定商业或产业基础

陆肖站临近新川科技园、天府软件园；金融城东站位于中央商务区核心；廖家湾站位于北部商贸城片区，天府大道北延线工程动工以后，新都北部商贸城片区成为成德同城化的“节点”。

3、区域聚集大量消费人群

万盛站周边高校林立，布局有西南财经大学、成都中医药大学、成都师范学院等高等院校；梓潼宫站位于郫都红光的新兴居住区，周边华邑阳光里、合能四季城、蓝光幸福满庭、朗基少帅府、万科理想城等楼盘众多，居住氛围浓厚，且毗邻郫都四中、郫都一中犀浦校区等。

4、周边生态环境优越

廖家湾站项目临近毗河，未来TOD开发区将与农业休闲区域有机融合；双凤桥站所在武侯新城处于江安环城生态带重要节点；牧华路站临近双流怡心湖片区；梓潼宫站南面300米为建设中的犀浦体育公园；东客站毗邻塔子山公园。

从规划设计上看，示范项目也有着一致性：

1、用慢行系统留住人

依附于交通枢纽而建的商业性项目，最怕的就是人流看起来很多，但都是过境人流，最后落得个假口岸的下场。

所以，我们看到，陆肖站规划了24小时开放的地下慢行交通，连接地铁站、商业及住宅区域，形成站城一体化交通系统，并通过下沉公园，立体连接地上地下慢行系统，以提高客流增量；

金融城东站用地内空中廊桥将金融城绿轴，四座核心塔楼以及各个地块紧密联系，构建空中步行体系，并与北侧交子公园有机衔接，打造空中花园，四座超高层建筑环绕着空中廊桥，形成核心区“金融之心”。

金融城东站项目效果图

2、除了营造商业环境，还要优化区域形象

以陆肖站TOD为例，其将依托站点300-400M范围内高强度开发，给外围腾出开敞空间。一座210米的高楼将在这里建成，一方面塑造标志性形象，也形成富有节奏的城市天际线。

3、功能形态多样，完全区域公共配套。各个TOD项目几乎都规划有商务办公、酒店、购物、公寓等业态。行政学院站除了城市综合体，还规划有学校、公园。

行政学院效果图

从选址和规划中不难看出，TOD项目的打造，如同“东进、南拓、西控、北改、中优”一样，正通过扩展城市功能圈，来纾解城市人口密度过大的“病症”。正成为帮助各区域形成人群吸引力的重要支撑点，对于辐射带动区域发展，提升所在片区的城市品质，意义重大。

从聚人到留人，广泛布局还应避免低效建设

2018年，成都常住人口超过1600万人，位居全国第四。

《2018年度中国主要城市交通分析报告》指出，成都的地铁出行便捷度综合得分为0.88，居全国第五，但城市“交通健康指数”排名第四十二位，处于亚健康状态，原因是路网高峰拥堵路段里程较大，空间-高峰缓行路段里程也比较大。

缓解大城市病，TOD是必然选择。

放在世界范围内来讲，TOD已经是老生常谈，东京、大阪、新加坡、香港……一个又一个城市都成为了TOD样本。虽有前人经验，及港铁集团的辅助，但对于成都来讲，TOD还是个新鲜事物。如何结合实情避免低效建设，仍是难点。

实现地上、地下、空中串联层叠，立体连通，“吃住行游购娱文商会”功能耦合、业态混合，是每个TOD项目的相同要素。

按照成都的计划，每个区（市）县都要发展TOD，且站点皆不止一个。如此大范围的布局，除了在顶层设计上要做好全面科学的规划，每个站点的小规划也要做好定位，避免同质化。

综观目前，成都的地上商业发展得如火如荼，但地下商业却显得滞后，第一大道、香槟广场、新潮天地等地下商业，存在大面积空铺现象。究其原因，建筑结构不佳、业态相对单一（多以零售和餐饮为主）、缺乏优质品牌等，给消费者带来的体验感缺失，也就聚集不了人气和商气。

成都地下交通的不断布局，为地下商业带去了更多可能。如何盘活地下商业，接驳地上繁华，在进行TOD建设时也应思虑周全。

“一个TOD站点就是一个美丽宜居公园城市社区”，期待在成都实现。

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附上产爷整理的示范项目具体点位图（具体以官方公布为准）