商业综合体？城市更新？TOD的秘密，走进日本一次看个够
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「无地铁不城市」，我国轨道交通发展进入「全域」时代！至2019年底，国内地铁城市达38座，总长度超过6730公里。但是「建得起，养不起」，是多数城市轨道交通发展面临的难题。
上海虹桥枢纽
同样，在全球轨道交通发达的城市，其轨道运营也大多依靠政府补贴，建设、运营成本均难以覆盖。例如，首尔地铁运营每年亏损20亿元以上；巴黎票务收入仅能覆盖运营成本的40%；新加坡SMRT地铁连续2年亏损；伦敦地铁由政府承担100%建设投资和运营投入。
伦敦国王十字车站
而日本却不受这类问题困扰，这与其成熟的「TOD」*模式密不可分。
*「TOD」：美国规划学者彼得·卡尔索普1989年提出TOD模式，即以公共交通为导向的城市发展模式。该模式强调车站为中心，以步行尺度 (半径400—800m ，步行5—10分钟)组织工作、商业、居住等混合功能，核心是构建功能完善的站前区域。
TOD——「车站引领」的联合开发模式图
TOD模式在日本经过发展演变形成了「站城一体化」（枢纽站即城市功能中心，与周边街区进行一体化开发）的特色。
新京都站TOD不仅是城市的中心，也是著名的旅游目的地，每年游客超过4000万
新京都站由建筑大师原广司设计，包含酒店、剧场、百货、专卖店、城市公共空间等功能
本次，我们走入日本代表性的TOD案例，一探其成功的奥秘！
01、TOD是城中城
人气大磁极，运营可持续
日本枚方市TOD
①.绝地求生的新格局
迫于民营铁路竞争和政府财政压力，1986年11月，日本通过改革法案，决定国铁正式转向民营化，以解决轨道交通亏本运营的困境。目前日本主要的民营铁道公司有16家，控制了日本主要铁道线（含地铁）。
日本主要的民营铁道公司
民营铁道公司出于利益诉求，业务领域从单纯的地铁开发转向沿线物业开发，并参与到包括百货公司、娱乐设施的经营中，不断探索轨道交通对物业带来的升值，后逐渐发展为混业经营集团。同样的混合业务，但各公司侧重点不同，有的偏物业开发，有的偏铁道运营。
比如东急电铁，转型为扎根大都市以地产开发和运营为主的企业；而东武铁道依然以铁道运营为主，物业开发作为副业，其铁路里程是东急的5倍。
西武铁路旗下西武地产，依托站点开发轻井泽度假区
西武地产轻井泽度假区内的王子购物广场
轻井泽度假区的王子大饭店
随着上世纪90年代TOD模式的兴起，日本铁路公司们尝试与自己的实践相结合，也就有了如今遍布日本的站城一体化TOD。
②.用地限制，TOD垂直发展
日本土地高度私有化，出于开发资金、周期等因素，铁路公司在城区的TOD开发中，通常是在原有旧址上进行更新改造，
例如JR博多城，它位于九州铁路网的核心福冈市，是日本铁路公司（JR）TOD开发的范本，TOD建筑面积约20万平方米，被誉为「九州和亚洲的玄关」。
JR博多城
2011年3月开业的第一天，JR博多城迎来了50万人，开业第一个月，累计有1000万人到此。JR博多城开发投入的资金（600-700亿日元）政府注资占比不到11%，开业半年，JR博多城销售总收入高达400亿日元。
| 创新设计驱动 |
JR博多城由旧车站改造而成，原车站位于高密度的市中心缺少扩容空间，JR公司利用既有空间进行升级，打造了11层商业和一个屋顶花园。
JR博多城TOD
车站大厅内启动了名为「城市森林」的艺术瓷砖计划，墙面28000块瓷砖上绘有树叶，它们的28000名作者分散全国各地，每块瓷砖上的树叶都有一个独特的身份标记，可以追溯到作者本人，艺术瓷砖项目获得国际性铁道设计奖「布鲁内尔奖」。
JR博多城处处可见的「城市森林」艺术瓷砖
JR博多城以这种「巧设计」与全国民众建立起独特联系，形成持续不断的传播效果。
| 完善的城市休闲功能 |
JR博多城TOD面积是旧车站的6倍，其中商业面积高达50%，为全日本第一。车站综合体名为AMU博多广场购物中心，引进了日本百货公司阪急百货店（B1-8F）；
博多广场购物中心丰富的商业业态
购物中心建有主题美食街（9F-10F），另外还有230间店铺特色零售，是九州当时最新的城市休闲地标。会议中心、九州大学商学院则加强了综合体的商务功能。
主题美食街
车站屋顶花园保留了旧博多车站的结构，设置有表参道工艺品街、天空广场、手工艺品街、电动小火车儿童乐园等「户外」休闲功能，打造了一个大型屋顶城市公园。JR博多城开业后游客数量和销售额高速增长，对所在地区的物业价值有明显提升。
车站屋顶花园
③.量级限制，TOD线性展开
由于城市规模、人口数量的差异，一些小城市的TOD，并没有大体量的综合性站点，其多元功能是通过「点」的串联实现的。
例如位于大阪府枚方市TOD功能，通过连廊系统的空间联系，串联枚方T-SITE（商业综合体）及城市广场实现。
枚方市TOD功能通过串联分散的功能实现
枚方市TOD连廊系统
枚方T-SITE商业综合体
活动丰富的市民广场
TOD商业中心枚方T-SITE其前身是近铁百货商店（近铁铁路子公司），2013年由茑屋书店母公司CCC负责投资建设运营。2016年以「生活方式提案」为理念的枚方T-SITE开始营业，它是日本最大的茑屋书店，也是关西地区网红打卡地，更是被市民称为「每天都想去的百货店」。
「T-SITE」已经成为枚方市民的一种生活方式
02、TOD引领城市拓展
优化城市格局，释放土地价值
六本木山TOD
TOD不仅可以实现自身的收益平衡，还是城市有效提升老城影响力，拓展尚未开发区域的一种规模化城市运营策略，下文将通过「都市再造」的东京六本木山，以及东京都市圈柏叶新城TOD两个案例分别说明。
①.六本木山——从大杂院到国际范
六本木站位于东京港区，日比谷线与大江户线在此交汇，连接着东京新宿、丸之内、品川三大商务区，串联起JR山手线、南北线、浅草线。
六本木山位于东京三大商务区之间
六本木区域还聚集着40多个外国使馆，理应是东京具有国际性属性，具有商务范的地区，但在上世纪末，这里是著名的「大杂院」：大使馆混杂在500户密集排列的旧式木房，以及学校、医院之间。
1997年六本木山区域卫星图
1986年，东京港区重新划区完成，同年，政府启动了「六本木山再开发计划」，2003年4月，占地11.6公顷的六本木山正式运营（前期14年，建设3年），年均游客量突破4000万，不仅是日本最成功的站城一体的TOD之一，也是日本城市更新的代表项目。
| 隐身的交通枢纽 |
森大厦株式会社是六本木山开发建设的主体，在其长达14年的前期土地整理工作中，主要是与400余位土地所有权人协调利益关系，其中大部分以土地入股的方式加入这个项目，以获得土地增值带来的红利，但这对森大厦株式会社是一个挑战。于是，也就有了高密度交通网络隐于地下的立体化枢纽设计，从而为区域争取到更多可建设用地。
六本木山办公区和消费区地下空间相连，停车位不够时可以互相分流，整个六本木山24小时运转
| 繁华的公园城市 |
六本木山的目标是打造「城市中的城市」，这座「城市」集合了来自全球各专业领域的设计机构：KPF（森大厦、君悦酒店、榉树坡综合楼），捷得事务所（商业设施），C&P设计事务所（住宅区），槙文彦（朝日电视台及庭院景观）。
六本木山功能业态分布示意
建成之后的六本木山不仅有办公、住宅，还有美术馆、剧院、博物馆等文化设施，其间分布有大量的餐饮和购物场所，不仅呈现出高楼林立的区域新形象，还挖掘出更多的公共活动空间。
森大厦聚集了雅虎、乐天、活力门等众多知名企业总部，内有酒店、森美术馆、六本木山TOHO影城、购物中心等设施。
仰视森大厦
住宅区由4座塔楼组成，拥有793个住宅单位。半开放式的购物中心——山边 (Hill Side)，充分利用地势变化，打造出错落有致的空间，将「峡谷」意向与商业空间相融合。
购物中心内景
六本木山景观设计，被称为「都市森林」，从地面到建筑屋顶，植被见缝插针分散其中，即便在高容积率的形态下，绿地面积为开发前1.5倍，占开发面积20%以上。
六本木山茂密的植被
六本木山景观地标是一座带有本土文化风格的园林——毛利花园。它占地4300平方米，是在毛利藩宅邸遗址中复原的庭园，成为展现六本木山历史与文化的点睛之笔。
代表本土文化的毛利花园
不止如此，在高约45米的综合楼顶，有一片面积约1300平方米的都市良田——稻田空中庭院。这里可体验不同的四季农业活动，如插秧、割稻、脱谷、捣年糕等，市民在都市里就可体验田园生活。
稻田空中庭院
| 市民的文化舞台 |
六本木山提出构建「文化都心」的目标，区域大型雕塑有19个，小雕塑作品超过100个，大量的艺术文化活动与建筑空间紧密结合，吸引市民参与其中。
六本木山最著名雕塑——「Manma」蜘蛛铜像
森艺术中心（Mori Arts Center），位于森大厦的52-54楼，是东京最「高档」的空中美术馆，也是东京新文化中心的象征。
森艺术中心标志性的窗户，高11米，是日本最大的观景台之一
森艺术中心举办的日本园林艺术展
森艺术中心与中城2121美术馆、三得利美术馆，国立新美术馆联动发展，构建出「东京艺术金三角」。
东京艺术金三角示意
建筑大师黑川紀章设计的国立新美术馆
中城的2121美术馆，由时装设计师三宅一生创建，建筑大师安藤忠雄设计
六本木露天广场（Roppongi Hills Arena）是兼具文化、艺术和商业功能的露天剧场。广场上举办的活动丰富多彩，既有高大上的世界运动博览会等，也有民众喜爱的各类传统祭典，不仅白天熙熙攘攘，晚上也热闹非凡。
处于区域中心的六本木露天广场
始于2009年的「六本木艺术之夜」（以六本木的街道为舞台的艺术节），以及成为东京国际电影节主会场，使六本木成为海外游客感受东京都市文化的必访之地，六本木山TOD完成了提升区域国际形象的使命。
六本木露天广场是举办「六本木艺术之夜」的主要载体
位于六本木山的富士电视台，向市民开放，结合本土的影视IP经常举办影视活动
②.柏叶TOD——从一无所有到未来生活
如果说六本木借助TOD解决了旧城区新活力问题，那么柏叶新城TOD则是需要解决从无到有，创造全新吸引力的难题。
柏叶新城TOD俯瞰
占地273公顷的柏叶新城，是东京东北部（距30公里）的卫星城市，由三井不动产公司牵头，联合「官·民·学」（柏叶政府、民间企业、大学机构）共同开发，其开发用地主要依托首都圈新都市铁道株式会社，于2000年—2001年在柏市沿线土地整理获得。
新城目标有8个，如田园都市、创新产业都市、学园都市、健康长寿都市等等，希望通过这些目标构建日本未来城市的范本，吸引更多东京人来居住。
柏叶新城规划沙盘（拍摄于柏叶新城展示馆）
理想很丰满，现实很骨感，东京周边成熟的明星新城多如牛毛，例如筑波、多摩、千叶、幕张等等，柏叶新城既没形象，也没名气，只有理想。
TOD再次登场！2005年，筑波快线柏叶学院站投入使用，占地约25公顷的TOD开始建设。6年的时间，一座小而美的「未来都市」示范区呈现在世人面前，2011年12月柏叶新城被日本内阁府选定为「综合特区」「环境未来城市」。
柏叶新城TOD沙盘（拍摄于柏叶新城展示馆）
| 儿童友好，吸引第一批客群 |
日本少子化现象十分严重，拥有孩子健康成长的环境是家长们的共同愿望，柏叶新城TOD优先建设了众多儿童友好设施，吸引家庭客群入住。
站前商业「啦啦宝都」（ Lalaport）如同一个有商业功能的儿童乐园，从室内到室外都是孩子们的畅玩空间。
与站点紧密结合的啦啦宝都
啦啦宝都入口处的儿童活动区
啦啦宝都庭院被打造成为儿童户外活动区
TOD的住区就是「儿童成长综合体」，在社区内就可完成学习、课外辅导、体育运动、认识自然等系列教育活动。
住区「儿童成长综合体」沙盘（拍摄于市民活动中心）
住区内的家庭聚会中心
住区内的儿童活动中心
住区内的家庭农场
住区内的儿童运动场
| 生态可见，传播「新城」品牌 |
新城建设使用了太阳能、风能设备，以及地下水、雨水等可再生技术，但这些都是隐性工程。新城为了使生态可被感知，在「啦啦宝都」屋顶建有农场，而生态超配套——柏叶橡树园（农业主题公园），使市民不仅可以回归田园生活，还会收获亲手种植的健康食材。紧邻TOD的千叶大学植物工厂（三井不动产与千叶大学合作），则是东京市民体验农业科技的乐园。
TOD一侧的千叶大学植物工厂
有了人气，有了名气柏叶新城的发展步入正轨，8大目标正在逐步实现。2013年获得日本城市规划家协会的优秀设计奖，成为大东京周边为数不多人口上升的新城之一。
03、TOD重塑城市影响力
从局部到区域
大阪站TOD
大阪站，是日本关西地区最重要的交通枢纽，7条铁路线在此汇集，从大阪站出发，1小时即可到达京都、神户、奈良等关西地区重要城市，2015年，它以日均43万的乘车人数，成为全日本排名第四的热门TOD。
大阪站
①.再造城市中心
大阪站的地位上升，离不开关西地区经济再生战略的推动：城市多个区域被划为「都市再生特別地区」，被誉为大阪最后黄金地段的大阪站北区，不仅进入再生特別地区名单，还被列入「特定都市再生紧急整备地域」，以提升整个关西地区的国际竞争力。
大阪最后黄金地段——站北区（2001年卫星图）
2011年，大阪站升级项目——「车站城市」完工。2013年，大阪站北区TOD一期——Grand Front Osaka（约56万平方米）投入使用，它采用PPP公私合营模式，由都市再生机构（政府委托的独立法人）、阪急电铁、三菱房地产、住友商事株式会社等20多家企业参与。
TOD一期包含4栋塔楼（办公、住宅）和8层商业裙房
大阪站与Grand Front Osaka之间，由二层连廊以及地下商业空间连接。
连接两者的地下商业以及连廊
连廊、站前广场的空间联系，使两者成为一个整体，且形成了不同人流之间的「专属通道」。
不同人流的通道
连廊以服务办公人群为主
一般大众通过与广场连接的大台阶出站
Grand Front Osaka开业一个月，吸引700万人次前来，运营一年，共吸引5300万人次。再造的城市中心不再只是停留在形象上，更在功能上获得市民一致认可。
活动多样，热闹非凡的站前广场
| 城市活力轴线 |
大阪站「超大号」的TOD，还是城市公共活动中心，文化展示中心。由站前广场和新北大楼构建了城市文化活动轴线，轴线不是只存在于图纸上的「酷设计」，星罗棋布的公共活动空间，体现文化的景观，共同构建了实至名归的城市活力广场。
城市文化活动轴线示意
建筑大师安藤忠雄，以「水绿之都」为概念完成了公共空间设计。绿色空间由地面的梅北广场与散落在建筑屋顶的屋顶花园组成，梅北广场主要承担规模性的公共活动职能，屋顶则为上班人群及购物人群提供休憩场所，相对的独立性降低彼此间的干扰。
散落在建筑屋顶的屋顶花园
广场周围的榉树街道与休憩空间结合，把人留在树阵下带入店铺中
大阪曾经被称为「水之城」（明治时代），安藤忠雄通过「水之都」主题在城市门户注入文化。
梅北广场「水之都」景观
广场地标——梅北之舟
梅北广场既有绵延的地面水系，也有层层跌落的动态瀑布，
随着阶梯设计涓涓流下的「瀑布」
一静一动的水形态讲述着「水之都」的故事，也就有了多样的水主题活动空间。
水系分割出丰富的空间，成为各类社会团体的活动场地
②.打造知识之都
大阪是关西地区的科技中心，1小时交通圈内分布着众多科研能力很强的高校、机构及企业，因此，大阪素有「国际工商业之都」、「科学文化艺术技术中心」的美誉。大阪站TOD目标是成为关西——知识之都（Knowledge Capital），从而提升区域的国际竞争力。
《发挥北梅田所具备的巨大潜力，以最尖端最有潜力的知识（人才、信息、技术和知识）为资源，围绕对未来生活的提案、体验和学习这一主题，通过人、物和信息界面，努力成为能够创造全新知识的「创造未来生活的信息收发据点」。》
—— 节选自知识之都推进报告
知识之都的建设分为两期，一期位于TOD的Grand Front北馆，以机器人、IT产业为核心，未来的二期以环保相关产业为主。
知识之都一期室内
知识之都一期，由12家开发商联合组织经营，面积为8.8万平方米，除了商业、办公，还引入诸多体验型新型业态，打造出「大型的知识娱乐空间」。
知识之都一期功能构成
这里对大众来说，是一个接触和体验尖端技术的「科技展厅」；
设置有趣的、互动的科技项目，鼓励市民互动体验
对专业学者、研究者来说，是一个最新科学技术、产品发明的展示和交流场所，两者的结合，构成了「产、学、研、展、商」的科技综合体。
形成具备商务和观光功能的科技门户据点
针对大学、科研机构举办的「永不落幕」新科研成果展
乐敦药业旗下的Smart Camp旬谷旬菜食补餐厅
未来的知识之都二期，强调知识产业与环保的结合，借TOD的经济、区位优势，推动大阪站成为世界领先的「环境技术」示范区。
从垂直的站城一体，到拓展城市区域能级，再到引领大区域发展，日本TOD开发已不只是实现自身的可持续运营，而是通过轨道物业规划和城市规划、土地规划的联动真正融入城市发展，成为一把城市运营的利器。
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