新加坡房价还会涨吗？政府会出手降温吗？现在进场晚了吗？国大副院长全面剖析

新加坡组屋转售价连续6个季度上涨，再次刷新记录；新加坡公寓的价格也连续15个月上涨。截止到今年10月31号，在新加坡卖出去的百万组屋大概有188间，是去年的三倍！

新加坡房价还会涨吗？政府会出手降温吗？现在进场晚了吗？

《新加坡眼》邀请到了新加坡国立大学房地产与城市研究学院副院长李乃佳博士做客直播间，讨论新加坡房地产走势。

对很多国家来说，政府公屋是提供给相对低收入的人群；但在新加坡，情况大不相同，政府推行“居者有其屋”计划，绝大一部分人都住在组屋，其中也包含中、高等收入的人群。

不同人群的生活素质和需求会存在差异，因而，新加坡建屋发展局近日宣布推出首个实行“黄金地段组屋模式”的组屋项目（新加坡推出“黄金地段组屋模式”，让大家都住得起富人区）。但，却有许多严格的限制。

黄金地段组屋只有夫妻或多代家庭才能购买，其中一人必须是新加坡公民；最低居住年限为10年，比其他组屋多一倍，屋主住满10年才可转售或购买私宅；即使住满10年，屋主也不能出租整个单位，只能出租房间。

Q这样的限制措施有必要吗？A

李博士给出了非常肯定的答案。

第一，在政府在建这些黄金地段的组屋的时候给了非常多的津贴，从另外一个角度来看，是用了很多纳税人的钱来建组屋。

第二，期限放在10年是考虑到，很多人在一个地方居住超过10年都会对这个地方产生依赖，不会轻易离开，可以组建更稳定的社区环境。

第三，因为供应不足，所以只限家庭购买，就是为了阻止价格上升，让组屋区成为富人区。

Q新加坡的组屋是可以炒的吗？A

李博士表示，其实是不能炒的。组屋无论是购买还是转售，都有很多条条框框，比如：需要住满5年才可以出租或转售，即使满了5年也不可以随意整套出租（黄金组屋的限制更高）。

Q那么，为什么组屋转售价格还在上升？A

李博士说，根据过往数据，在新加坡每年约有两万多人结婚，疫情稍微影响，但需求还是很多。然而，受疫情影响，如今很多首次购屋的人转而去转售市场上买组屋，这是因为疫情影响到建筑业及装修行业，建筑工程工期延后，很多预购组屋都延后交付期限。所以很多人等不及，就去转售市场入手组屋。

疫情下的，居家办公政策更唤起大家对居住环境的升级，近2年，较大面积的组屋，特别是4到5房室的特别受欢迎。

Q除了组屋，新加坡公寓的价格也连续15个月上涨，又是什么原因呢？A

根据李博士的观察，新加坡组屋在2015-2019年的价格相对平稳，但现在组屋转售价上涨，很多人选择卖掉组屋套利，再买公寓。

在很多新加坡人看来，拥有或者居住在公寓，反映了社会地位的提升，和财富资产的增多。

Q该买新公寓还是二手公寓？A

李博士说，新的公寓一般会更现代化，部分还配有智能家居，以及绿化更好等，所以售价会相对二手公寓更高。但二手公寓需要考虑清洗和装修等费用成本，疫情下，装修时间很长（3-6个月左右），价格更高了。

对于要买永久地契还是99年地契的公寓，李博士给出了深入的分析：一般来说，永久地契的公寓比同地段99年地契的公寓贵大约10%-20%。再说，按照保值来说的话，10-20年之间，永久地契的保值还算平稳，但30年后就一般了，因为楼房需要翻新。

值得注意的是，疫情期间到新加坡买高档公寓的外籍买家，尤其是中国买家也在激增。根据利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）整理的数据显示，中国买家今年首三季购买了59个价值至少500万新元（约合2500万人民币）的豪华公寓单位，较去年同期高出28％。

Q在新加坡卖高档住宅的中国富豪比往年增加了很多，为什么？A

第一，新加坡一直以来都吸引着很多高净值人员来买房，也不仅是中国，包含马来西亚和印尼，东南亚很多富豪在新加坡买房已经买很多了。

第二，相较而言，在新加坡买高档公寓，或许比世界上其他大都市，比如上海、北京要便宜，因为在新加坡购买的公寓，得到的是实用面积，没有公摊面积，公用设施也比较好，性价比非常高。

第三，许多华人超级富豪买家热衷于在新加坡置业，认为这是保值的投资行为，把财富转移到新加坡。

Q新加坡的房价一涨再涨，接下来会不会继续涨呢？A

李博士认为，目前来看，2022年还是上涨，供求问题还需要时间调整。受疫情影响，建筑业及装修行业受到重挫，建筑工程工期延后。疫情前，一般来说，组屋的工期在2年左右；而目前再起码有4年的建筑周期。但购买需求依然存在，因而导致供求不一。

由于疫情的原因，房贷利息也下降了很多，大部分银行的利息都是1点多（利息的高位是在3.5或者以上）。利息问题也会进一步助涨房地产市场。

Q政府最近会出手降温吗？A

如果这个问题是在今年（2021）年初，李博士的预判是：很有可能。但看现在来看，政府还会先观望，可能到明后年，建筑业恢复后，市场会有所调整。

李博士分析：

1.目前新加坡经济复苏在初级阶段，降温楼市会打击市场经济；

2.如果是实行降温措施，也只会影响部分市场，让整体保持在一个平衡点。

Q普通买家如果现在进场，是不是晚了？A

对于有刚需的人来说，该买的还是买。但就投资来看，李博士建议要充分考虑投资期限，10-15年的投资期会有利益也保值，但5年内投资期限，风险会比较高。