供地逻辑生变、工业增速趋缓，深圳产业空心“狼来了”？

春末夏初，深圳楼市和土地市场冰火两重天。受调控和严查经营贷影响，五一深圳二手房成交量降幅超过八成，新房成交量创近五年新低。雪上加霜的是，国有大行上调房贷利率，继续给楼市降温。在深圳楼市的另一个平行世界——小产权房、回迁房交易也被严管整治。楼市“凉凉”的背后，是火热的宅地供应。

今年深圳计划供应宅地363.3公顷，较去年增长24%，占比首次突破30%。不仅如此，此前被严控的“工转居”（工业用地调整为居住用地）也扑面而来：深圳坪山新增八块居住用地，总计超过12万平米；龙岗更新整备局发布的城市更新单元更新意愿涉及“工转居”；龙华管理局也为两宗“工转居”土地申请变更用地规划许可证……

“工转居”成呼啸之势，背后是深圳供地逻辑之变。“十三五”期间，深圳实际完成居住用地累计占比16.8%，远低于25%的“国标”。深圳“重商业、轻居住”的供地思路曾饱受诟病，2020年前后楼市新一轮涨价开启后，主管部门下决心调整供地结构，压降商业用地，给宅地腾空间——今年，深圳产业用地计划供应量不足居住用地一半。

牵一发而动全身。虽有工业用地红线保障，但在深圳旧工业园区改造升级过程中，实质是“工改工受阻、工改居加速”，产业外迁转移加速迹象明显。值得注意的是，相较北上广，深圳今年一季度规模以上工业增加值增速趋缓，且低于全国0.5个百分点。这对于工业第一城来说，绝对不是好消息——外界屡次传言的“深圳产业空心化”真的来了吗？

-1-今年俩月“工改居”相当于往年一整年

五一假期前，深圳规自局坪山管理局公示了四宗地块法定图则规划调整，地块性质由工业用地改为居住用地。这四宗地块被拆分成14块小地块，用地性质包括居住用地、公共绿地、教育设施用地等。搜狐城市统计发现，调整后坪山新增八块居住用地，总用地面积为125534平米，将配建至少66900平方米公共住房。

坪山部分地块由工业用地改为居住用地/搜狐城市整理

工改居新增8块居住用地看似不多，但与过去十年的数据相比，这个数目就相当惊人了。据《2021年城市更新白皮书》数据，从2010年到2020年，深圳工改居数量最多为9个（2012年、2015年），最少只有两个（2018年），今年尚未过半，坪山已有4大项总计8小项地块出炉，再加上龙岗的工改居项目，总数已来到9个。

深圳“工改”晴雨表，M0为新型产业用地，M1为普通工业用地/数据来源于2021城市更新白皮书

如上所述，“工改居”此前在深圳并不多见。在“十三五”规划期内，深圳提出“提高工改工比例”，并严格控制工业区块线范围“工改商”和“工改居”。然而，“工改工”项目名不副实，远离产业本质，并挤压了制造业用地空间。2017年，深圳史上最严工改政策出台，次年交易量大跌。

随后，深圳“二次房改”开始学习新加坡经验，希望解决住房难题，其中一条便是“工改居”。去年，深圳得到大礼包：国家支持深圳盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。自然资源部明确提到“探索利用存量建设用地开发建设住宅的市场化机制”。 借此东风，工改又活跃起来。与此同时，深圳供地思路悄然生变。

数据显示，2010年-2019年，深圳宅地成交面积431.5万平米，位居103个城市中倒数第四。同期深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。

2017年-2019年，深圳计划供应居住用地占比分别为16.15%、13.04%、12.50%。2021年，深圳计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年分别提高24%、142%。2021年宅地主要来自新供应、更新整备、旧住宅区改造、其他（含工改居）四个渠道，分别占比36%、30%、22%、11%。虽然总体量不大，但“工改居”获得了更多空间。

-2-一季度深圳规上工业增加值没跑赢北上广

此前深圳供地结构失衡，显性影响有两方面：一是住房价格持续上涨，二是写字楼空置率升高。房价就不用说了，据市场机构统计，今年一季度深圳甲级写字楼空置率已升至28%。业内人士认为，“写字楼严重过剩，市场去化压力极大，深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。”

隐性的影响在于，2018年之前的工改项目使深圳产业用房供需失衡，传统工业厂房供应严重萎缩，一批优秀制造业生存空间被严重挤压。2004年至2016 年期间，深圳第二产业增加值每年以一个百分点的速度下降。第二产业对 GDP 的贡献率从超过50%至2013年后稳定在40% 左右。工业用地规模在2015年达到峰值的316平方千米后，也下降至目前的273 平方千米左右。

如前所述，深圳“十三五”规划划定270平方千米“工业红线”，要求工业用地到2020年不得低于30%。2019年，深圳集中推出30平方千米产业用地，2020年，深圳再次整备15平方千米产业空间，以地引产是深圳工业连续两年霸榜的重要原因。而今年深圳计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，产业用地171.4公顷，分别占比32.1%、15.2%。

居住用地增量供应、产业用地减量供应，供地结构的变化从一定程度上影响了深圳的规上工业增加值增速：深圳一季度规上工业增加值增速不仅低于北上广，还低于全国平均水平。在广东省内，一季度全省共有5个城市规上工业增加值同比增速超40%，其中清远以44.1%的增速位列全省第一，其后是阳江、中山、河源、江门。东莞同比增速也超过了30%。

深圳一季度规上工业增加值增速趋缓/搜狐城市整理

产业用地和居住用地从某种层度上讲，是零和关系。今年产业用地供应总量不到居住用地一半，规上工业增加值增速趋缓，让“深圳是否需要保证30%的工业用地”再次成为议论焦点——毕竟这么多年来，工业对于确保深圳经济增长起到了至关重要的作用，要压缩工业用地，不但会影响经济增长，还可能出现 “产业空心化”。

-3-工业用地减少不一定导致产业空心化

产业空心化在深圳是个老话题。最近四五年，制造业搬离深圳不是新闻，搬迁主体从低端落后产能逐渐蔓延至先进制造业，这引发了许多人对深圳产业“空心化”的担忧。今年一季度经济数据的表现、供地结构的翻转，为这一观点有添上了佐证。不过，在专家看来，深圳产业空心化依旧是个伪命题。

中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁认为，随着科技创新快速发展，单位面积创造的财富会大幅提升，纯制造空间必然下降，深圳即便保留25%工业用地，其占比也远高于国内任何一个一、二线城市……把一般工业加工项目向都市圈其他城市转移，腾出部分低产能工业用地建设高端国际型综合服务项目，这根本不是什么“产业空心化”。科创研发、精密智造、科创金融、科技生态系统等，这才是未来深圳最“实心”的产业。

事实也的确如此。数据显示，尽管深圳工业用地规模有减少趋势，但效率却一直在提升，且效率增速在加快。2003年，深圳工业用地地均工业增加值仅11.24万元/公顷，到2010年间仅提高到15万元/公顷，且更多体现为总量扩张而非效率提升。2010年后，工业用地增速趋缓，且2015年以后，工业用地实际下降，但工业增加值仍在快速增长，相应地均增加值也在不断增长，2017年达到32万元/公顷，年均增长11%。

对于深圳一季度规上工业增加值增速放缓，专家表示，从整体上说，工业仍是深圳的重要产业，增速起落属于正常现象，并且深圳的工业在不断转型升级。深圳大学经济学教授钟坚认为，“深圳的工业总产值和工业增加值一直处于前列，深圳高新技术产业增加值和产值也居前，战略新兴产业和未来产业处于良好发展势头。”

加码“工改居”，是深圳供地思路变化的表征，业界甚至有加快深圳“商改住”政策落地实施的建议。深圳提出在2035年前新供应170万套住房的目标，其中六成为公共住房，可以预见，深圳未来盘活利用存量用地的路径将会更多。未来几年，对于楼市来说，是见顶下行；对于产业来说，是升级上行。

除此之外，深圳出台了关于加快推动制造服务业高质量发展的意见，二、三产业融合也将成为发力重点。深圳当地媒体对此进行解读——这是深圳化解一线城市制造业发展难题上的先行先试做法。

参考资料：

深圳市年鉴、深圳规自局官网

深圳市工业用地的变迁与未来.黄斐玫

关于深圳未来发展的八个重要问题.宋丁

汽车产业托起北上广工业增长，深圳拿什么去拼.一财网

深圳城市更新工改工项目开发的困境与路径分析.住宅与房地产