新加坡买屋记

因为有朋友打算买房，询问我该怎么样自己进行。突然想起我曾经记录过这个过程。

组屋是新加坡特有的名字，它是由政府主导的，以给大多数居民提供住房为目的房屋计划项目。在动了在新加坡买组屋念头后，一直想把整个过程记录下来，当个留念，也给后来买组屋的童鞋们一个参考哈。因为我的组屋全程是由我自己操作的，省掉了中介这个步骤，可能更具参考价值 ( 小小臭屁一下，大家别抽我啊…)

我是2013年7月拿下的PR , 因为要等三年的缘故，所以只有一直租房子住。在这里生活过的童鞋们可能跟我一样有着切肤之痛，就是新加坡租房住实在是太贵啦！贵到什么程度呢，随便租个三方式组屋（就是俗称两房一厅的政府房））或是一个很小的单身公寓，就得至少一万人民币的月租。一个月一万块啊，这样想想，国内房子性价比严重偏离了轨道哈。到每月交房租的日子，那简直就是割肉一般的疼痛啊。所以从那时候起，我就一直盼望这三年的期限快点到，好让我们有资格可以买公开市场的二手房。对啊，看官，你没有看错，就是二手房，在这里， PR是被区别对待的哦，新的预售组屋是没有PR的份的，只能从公开市场去挑二手房。

话说我的三年期限是到2016年7月中。4月初的一天下午，突然接到一个朋友的电话，她一开口就告诉我说她记得我说要买屋子，她从缅甸回来新加坡，就听说她小叔子拿到了政府的老年公寓配额，正要卖出他现在的屋子，问我有没有兴趣去看看。我当时就想，这离我三年期限还有三个月啊，会不会太早？结果一听朋友说，屋子在宏茂桥附近，来了点小兴趣。熟知新加坡地理位置的童鞋可能知道为什么我一听是宏茂桥就来了兴趣的原因了。因为新加坡虽小，但是地域还是有那么宽的，真要住到西北边的蔡厝港或是马西岭之类的地方去，就算地铁很方便，那也得花上一个多两个钟头才能到呢。宏茂桥处于新加坡比较中心的位置，出行比较容易，还有就是它是总理李显龙的地盘。我私下里有点小市民心理，寄希望在总理这把大伞下，能沾上那么点小小的便宜（嘻嘻，其实当然总理是不会的啦，说不定为了让大家觉得更公平，反而自己地盘什么都靠后呢! ）。于是，就抱着先看看的心态，跟着朋友一起去啦。这一去看，心里基本就定下来了，但是当时呢，我没有表露出来在脸上。这个跟我当时那个三年的期限还没有到有点关系。回到家呢，马上就上建屋局的网站（www.hdb.gov.sg ）去查看相关PR申请组屋资格的资料，这次心里有了点底，正式开始了买组屋的盘算。

说到这里，要特别说说为什么我只是去看了看就基本定下来买的原因了。个人觉得，在新加坡买二手组屋，因为不是完全新的房子，所以几个大的方面符合要求就基本可以确定下来了。那几个大方面呢? 第一，当然是看的屋子要是你预期内的大小的，怎么说呢，也就是说你打算买的是四房式，预算也只够四房的，那当然就应该直奔主题圈出市场上正在出售的四房。因为基本上，三房对你来说就太小了，五房呢，它肯定超过了你的购房预算。这两类，你去看了，也差不多是浪费时间，所以咱应该定好目标，早日实现梦想哈。第二呢，一定要想好自己喜欢的地理位置。每个人都有自己住习惯了的区域，在熟悉的区域里置办自己的家，当然安全感什么的更强，更有那个feel！还有有的人看重交通的便利，有的人更偏向于安静的地方。第三呢，我个人一个强烈的想法，就是我一定不要那种位于走廊中间的房子。这个是有故事的，我刚来新加坡的时候，公司同事帮忙租的房子正位于走廊中间，电梯一出第二间即是。当时，那个吃惊加痛苦啊，至今记忆犹新，吃惊是因为突然才发觉又回到了学生住宿舍的年代，痛苦是大门总是要关上，要不就得忍受别人每天从你家门口经过偷偷打量你家的举动，还有就是每天半夜都能听到门外走廊上传来的脚步声，睡不着。最重要是心理的不安全感，觉得人家就在门外，马上要破门而入了。咳咳…当然后来慢慢习惯了。话题扯远了，再回来说买组屋的考量因素，以上说的这三点，是我认为最最重要的方面了，至于其它的什么屋龄有多长了，屋内装修好不好之类的都在其次。二手房嘛，你不能参考全新的房子来比量，再说了，就算是你拿到了新房子，不是还得自己一寸寸去装修了才能变成自己想要的模样么。

基于我这样大而化之的想法，我当天去看的这个房子就完全符合我的要求了。它是四房的，正是我打算找的；它在比较中心的地点，不到十分钟就能走到地铁站，满足我希望靠近地铁站的想法；它的走廊是上下斜坡的，别人站在走廊上，根本看不到你家。大门开在侧面，电梯出来的人也瞄不到你屋里。而且短短一栋楼，一共有三座电梯，换句话说，根本不会有几个邻居从你家走廊上走过去。至于小瑕疵，其实我有点嫌窗户不够大。但是都说了是次要考量因素，就忽略不计了。在打过电话给建屋局确定了我们到期就有买组屋的资格后，接下来就进入到了跟屋主，也就是我朋友小叔子谈价钱的阶段了。在我坦率表明自己没有太多预算， PR 又要付额外5%的印花税，我自己可以帮他和我自己办理所有手续，省掉彼此的中介费吧啦吧啦后，终于把价钱给敲定了。屋价是怎么定的呢，基本上等于是一场赌博。你出一个价钱，如果卖方接受了，它就是你们定好的屋价了，但是呢，之后屋子会被建屋局评估的，屋子的首付和贷款就是以评估的价钱来计算的了。如果过后评估价钱高于买方出的，买方当然有种买赚了的得意心理了，而卖方估计就觉得自己亏了。反之亦然。当然这个赌博是有一些参考数据的。建屋局网站上会有过往至少两年你所中意的这栋楼和附近几栋楼的交易金额数据，甚至细分到了楼层。作为买方，你得自己先去做做功课，做到心中有数，然后给卖方一个你预算好的价钱。屋价敲定后，双方就可以签订购房意向书（Option to purchase form , 简称OTP）, 买方当场交一千新币的定金，按照规定，自意向书签订后的二十一日内，如果双方都没有变动，就得付卖方另外四千新币，也就是加起来，定金一共是五千新币。至此，当卖方收了你这五千块大洋后呢，法律上来说，你就把该屋子定下来了，卖方不能再去找别的买家，哪怕别人能出更高的价钱。

在签订购房意向书的时候，需要特别提醒打算买房的童鞋们，尤其是不打算通过中介的（要是有中介，他们会给你什么都准备好的，当然代价就是买卖双方都得付屋价的1.5%，一共3%作为中介的车马费啦），这个OTP 需要在建屋局网站去下载，打印出来, 每份OTP都有一个编好了的系列号，所以不要打印几份，尤其是不能几份中的其中几页混起来用。

另外， OTP一共签一份就可以了，这个我也是后来才知道的。当时，我是以为什么合同都需要一式两份，就跟卖方一人签了两份，包括我们的见证人也是在两份上签了她的名。因为不懂啊，也有点担心签的OTP 不具法律效力，主要是当时我还没有资格买房嘛，建屋局说了，需要具备了PR 三年了才能正式签OTP .但是我当时就想定下了，免得到时候人家已经卖给了别人了，所以忐忑的心一直到七月中正式过了三年期限的那天才放下。有一点也是要提醒自己打算买房不找中介的童鞋，就是在签OTP 前，要在建屋局网站上去查查所谓的Ethic Eligibility , 这个是什么呢，简单的说，就是你买之前，你得确定一下，你要买的该栋楼的及它的周围的邻居种族的居住比例。这个是新加坡政府为了种族大和谐，还有确定外国来的PR能够有效的融入本地多种族生活制定下的规定。这个规定对马来西亚来的 PR ，尤其是马来西亚华人就没有限制了，因为马来西亚跟新加坡的文化是一体的，在政府的眼里，没有融入的问题。

OTP 签好后，就得快快去建屋局网站填写申请建屋局来评估你定下来的组屋。通常这个是签完 OTP的第二天就应该做的事情。买方只有拿到了建屋局的评估书，才可以继续进行下一步，也只有拿到了这个评估书，你才可以去银行申请房屋贷款（弱弱的说一句，PR是没有资格申请建屋局房屋贷款的，只能找商业贷款）。递交了申请后，记得这个评估是需要交钱的，四房的交费包括GST在内一共新币199.25。通常3-4个工作日内，建屋局属下的承包商就会打电话联系卖方去看该屋子了，在承包商检测完后，一周的时间内，正式的评估表会上载到建屋局网站，买方可以用Singpass 直接在网上下载。也可以等待建屋局将评估结果寄给你。至此，你就得赶紧带上你的证件，最近三个月的工资单，以及上中央公积金局网站上（www.cpf.gov.sg ）打印出来证明你没有其它房产的页面去银行申请贷款了。银行对你个人信用的评估在一周内通常也是可以完成的。当你一拿到银行给你的贷款同意书（Letter of Offer）你就可以在建屋局网站递交二手房检测清单（resale check list ），而卖方，他/她们在一打算卖掉组屋的时候，就应该上建屋局网站递交二手房检测清单。虽然卖方和买方通常都是两个或以上的人联名的，但是去网上递交这些资料双方都只要其中一个去做就可以了的。银行在审查了你的资料后，给你贷款同意书时，也会告知你跟该银行挂钩的律师事务所联系方式，接下来跟贷款有关的事情就都是通过律师事务所来办理的了，这一点跟国内有点小小的不同。

前期的资料准备有点点小小的麻烦，婚姻证书啦，如果是离婚的，离婚协议也是必需的，还有工资单，公积金交易记录等等的，大家就当是黎明前的黑暗，耐心的一项项参照建屋局的要求准备好。OPT的21日冷静日一到，这个时候你也已经收到银行正式的Letter of Offer , 买卖双方就可以在建屋局网站递交正式房屋买卖申请了。双方可以一起递交，也可以错开了一前一后递交，但是需要确保双方填的正式生效日期一致，买卖双方填的日期不一致，建屋局会拒绝，买屋的进程就会被阻延，所以要跟卖方特别商量好这个日期。这里，又是一轮新的缴费，买卖双方都需各交新币80大洋递交这个买卖申请。后递交申请的一方，在填写完后，预订和建屋局的第一个约会日期（是不是有点小期待呢？）。到这一步时，你的准备工作就基本做完。这个初次约会日期呢，鉴于买组屋的人很多，通常时间都排到至少两个月后了，这个时候呢，你就得跟卖方商量好了申请提前。具体的做法是，在建屋局网站定好了建屋局给你们的一个日期后，买方或是卖方其中一方起草一个正式的信件，说明双方都同意如果在该日期前有因为临时有人没有赴约，或是有取消的约会时间，你们愿意代替。写好后双方在信件上签名，然后发邮件给建屋局就可以啦。建屋局的效率也不是盖的，通常几天内他们就真的会发信告诉你们说，有什么时间段空出来了可以给你们。我的情况是我七月尾提交完申请后，第一次约会的时间建屋局给的是10月6日下午。我写了要求提前日期的信后，两天后建屋局就通知了我说有一个9月14日的时间段空出来了，问我们要不要拿。我和卖方当然说好啊，就这样，初次约会的时间就提前了一个月。哈哈，有点太不矜持了….

到了约定的日子，双方正式被建屋局约见，买卖双方必须同时在场。一进建屋局大楼，不要忘记了马上去机器前取个号，呈上资料给审核员审阅后，他们就会让你们去到客服经理那里完成进一步的买卖房屋的条款和注意事项的安排。在这个时候，买方的律师事务所已经准备好一些资料并且递送给了该客户经理，双方各给媒婆建屋局客户经理一些银子（买方20块手续费，卖方多一些，四房的是200多块新币）以表感谢他的安排，这时媒婆大人就根据律所给的大概手续完成计划再给你俩第二次约会的日期。做完这些后，第一次约会就这样结束了。这时，买方需要去律所进一步完成资料，还有律师会给你安排怎么用公积金，公积金不够交的，他会算出来你需要准备多少现金。需要动用到现金的买方，在第二次约会（通常是在下午的时间）前，买方要去屋子里再检查一遍，确定之前和卖方商量好留下的家具以及屋内设施跟之前谈好的一致，然后去银行买一张本票（Cashier’s order ）, 将现金数转入建屋局账号后，买卖双方和买方的律师就可以在建屋局的八楼相见了，这次见的依然是之前的那个客户经理。三方一到场，律师把所有资料给客户经理，客户经理在看过卖方递交的取消该房屋下各类杂费付款后，把房屋转让权书交给买方。就这样，第二次约会（ completion appointment ）在几分钟内结束了。我当时跟卖方两个人都没有反应过来，一直在那里傻傻看着客户经理，以为他还有别的东西要交代的。结果，他说没啦，就这么完成了所有的交易程序。

至此，房屋所有权就都归在买方你的手里了。但是不要以为立刻马上就可以搬进去住了哦。大多数情况是，这个时候，就算是你已经是该屋子的屋主了，但是锁匙还不会到你手上，因为卖方还得等待各类款项进入他的新房子。你需要等到对方拿到新屋的锁匙，你才方便正式开始行使你对该屋子的所有权。

截止到我写这个买屋时，也就是在第二次约会后的两个半星期后，我的卖方他通知我他拿到了新房的锁匙。他要求我给他多两个星期的时候搬出去，也就是说大概在11月底我就可以拿到房子的锁匙，正式结束我的买屋记，宣告我在新加坡拥有了自己的房子，不用再月月交房租，而改成了月月交房屋贷款，成为房奴的一份子了。

有一件事打算或正在买屋的童鞋千万不要忘记，因为前屋主是在房屋交易完成后才搬出去的，所以也就是你承诺了他可以在你屋子里延期住到拿到新房锁匙的，那么在他搬出去后，一定要记得登录建屋局网站“my HDB page”去申请取消前屋主对该屋子延期居住的权利。这个非常重要，切记切记！

祝在新加坡的有想买组屋的朋友好运！

新加坡买屋记