外国人在新加坡买房的秘籍及操作｜新加坡移民政策放宽 ，外国人可以投资新加坡哪些房产

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从2010年开始，我们亲眼见证,也亲身经历了新加坡移民政策大收紧,在政策紧缩的几年里,申请移民新加坡仿佛变成了一种“玄学”。

而从2018年开始，各项移民数据却都显示：新加坡移民终于开始放宽了！新加坡移民迎来黄金期？！

先来看看为什么说新加坡移民迎来了黄金期？

01新加坡，缺人！

新加坡现在有多少人口？

最新公布的新加坡2018年人口简报，显示新加坡有564万人。

新加坡需要多少人？

根据2013年公布的《人口白皮书》，到了2020年新加坡总人口包括居民与非居民，预计将在580万—600万之间，10年后，2030年的总人口规划设在了650万—690万之间。

美银美林也发布报告：新加坡如果想要取得经济增长的目标，就必须采纳开放的移民政策，在2030年将人口推高到630万至670万。

而且，创造了新加坡组屋奇迹花园城市的总设计师刘太格也说过新加坡应该以1000万人口做规划。

百万人口缺口，人从何而来？

一般来说，人口缺口是靠新生儿来取得自然增长，然而，2018年新加坡的生育率跌到了谷底，超越自我创造了历史新低1.14！这几年政府拼了老命鼓励和刺激生育率，也只维持在1.2。

这远远达不到维持代际更替自然替代率2.1的基本条件，靠造人来推高生育率在新加坡不太现实。

PR批准人数9年新高！

在2010年以后新加坡永久居民人数甚至负增长，一直只维持在52万人左右，新加坡永久居民新批人数一直维持在每年2.9万人左右。

然而，2018年，新加坡永久居民新批人数迎来了9年来的新高，3.2万多人，提高了十多个百分点！

在2007-2009年新加坡移民大开放，批准人数竟高达20万！在那个年代，真的是厨师老王、陪读妈妈小李都拿到了绿卡。

现在，新加坡人口出现巨大的缺口，会迎来之前的“送绿卡”盛世吗？

醒一醒！新加坡现在缺的不是人，而是人才！

2019版新加坡移民指南了解下

移民新加坡有哪些途径？

一般来说，移民新加坡是这样的顺序：新加坡永久居民 申请新加坡公民

拿到新加坡永久居民主要有四个途径：

投资移民：GIP计划，也称为全球投资者计划，是指在新加坡投资1000万新币做符合要求的投资，可以一步到位拿到新加坡永久居民身份。

创业移民：是由新加坡人力部（MOM）及新加坡标新局（Spring Singapore）联合审核的一种面向外国企业家的工作准证，在新加坡成立高新类公司，公司符合要求就有资格申请创业准证，从而进一步取得新加坡永久居留权（PR），达到创业移民的目的。

结婚移民：和新加坡公民结婚，以配偶的身份申请新加坡永久居民；

技术移民：在新加坡有雇佣关系，受雇于新加坡的企业，由企业为员工申请Employment Pass （就业准证），持Employment Pass 在新加坡生活工作满2年，可以申请新加坡永久居民。

大多数人都是通过创业移民或技术移民两种方式移民新加坡的，也就是：EP创业准证/就业准证新加坡永久居民 申请新加坡公民

那么，创业移民和技术移民的申请要求是什么呢？

EP创业准证的申请条件：

EP就业准证的申请条件：

哪些行业最容易申请？

人力部部长曾表示基本上主要考量因素就是那么几个：

申请者的年龄

家庭背景

对新加坡经济的贡献

政府并没有具体的表明标准，不过政府放话了这些人有优势：

融入本地社会

有意在新加坡落地生根

对于新加坡生活方式、价值观和社会规范有认同感的人

通过EP准证移民新加坡可以说一举两得，而且，现在是移民新加坡的黄金期，你是不是心动了呢？

外国人投资新加坡房产秘籍!!!

在新加坡，不是所有房型

外国人都能购买

尤其是在新加坡的中国人

甭管你是外籍还是PR

或者已经是新移民

都有一个困惑

在新加坡哪种房子值得买？

想在新加坡买房或投资但不知道哪种能买？这秘籍能帮到你！

房

产

类

型

按照类型来分

新加坡的房产分为住宅

商业和工业

其中住宅分为：

HDB组屋

私人公寓，公寓式共地别墅

有地别墅

圣淘沙别墅

外国人

能买哪些房产？

这里假设个人或

夫妻双方都是外国人身份

因为，如果夫妻双方有一人是

新加坡公民身份

以上的房产类型都可以买

HDB组屋

外国人不能买

组屋是新加坡的经济适用房

是政府给公民和永久居民的福利

价钱非常合理

永久居民需满足

至少3年永久居民的

条件才可购买

组屋的地契全部为99年

没有门卫，游泳池这些公寓的设施

但小区都有配套的健身器材

儿童游乐场及买日常用品的小店

图为获设计奖组屋，靠近Tajong Pagar金融区的较新组屋Pinnacle @ Duxton

中心地段也有组屋

但是很稀缺

到了如乌节路黄金地段一带

就没有组屋了

私人公寓

外国人可买

【价位】$70万新币起

或百万或上千万

根据地点面积而有所不同

私人公寓，Private Condominium

顾名思义私人公寓

属于私人财产，外国人可买

私人公寓的地契分为99，999

或永久地契三种

也分全新一手或转售二手

全新公寓一般从发展商那购得

一般是在建中或刚建好的全新单位

新公寓-刚建成可俯瞰整个金沙无遮挡景的风华南岸府

转售公寓价格一般比新公寓便宜

有些设施和地点也都不错

如果不一定要全新单位

转售公寓也值得考虑

转售公寓The Centris的内景

别墅

别墅分为公寓式共地别墅

（外国人有些可买）

有地别墅（不能买）

圣淘沙别墅（可买)

有地别墅

外国人不能买

有地别墅需新加坡公民

或特批的永久公民

（特批的永久居民特许别墅购买信

现在非常难拿到)

公寓式共地别墅

有些少数新项目

和一些转售项目

外国人可买

公寓式共地别墅是指

建在公寓里的洋房区内

通常2-3层高，有自己的停车位

与公寓居民共享游泳池等公寓设施

它以洋房的形式共存于公寓内

在2013年以前开始发售的公寓项目里

公寓式共地洋房是外国人可买的

在2013年

Thomson Three项目或之后的

公寓式共地洋房外国人都不可买了

但是，现在还有几间仅存的公寓式

共地别墅全新项目和一些之前的

转售项目外国人可以买，例如：

转售公寓式共地别墅

Euhabitat

位置：位于第14邮区，东部，10分钟步行到地铁，名校1公里内

介绍：2层加地下一层，314平米建筑面积

有2个停车位

4个房间和私人电梯

享受公寓设施

99年地契，2016年建成

价格：叫价320万新币

全新公寓式共地别墅项目

SeaHill

位置：位于第5邮区，中西部，靠近西海岸公园和国立大学

介绍：2层半加地下一层，339平米建筑面积

有2个停车位

4个房间和私人电梯

享受公寓设施

99年地契，2016年建成

价格：393万新币

如果喜欢全新的公寓式

共地别墅项目

除Seahill外目前还有仅存的

几个项目外国人可买

且买且珍惜

圣淘沙别墅

外国人可买

升涛湾别墅区

圣淘沙，新加坡南部的

度假休闲宜居小岛，环境优美

其中升涛湾里的别墅是

新加坡政府特许的

外国人可买的别墅区

有些后院的海湾里

能停著自家游艇，特别豪气

不久前驾车去升涛湾见客户

看见路旁孔雀悠然走过

别有一番风味～

升涛湾别墅转售

装修精致，这两套升涛湾别墅比邻

可以一套单买也可两套一起买

各730平米的地，5间房

叫价1800万新币和1650万新币

有兴趣可联系

商业地产

外国人可买

新加坡商业地产分为

分契式写字楼

写字楼，商场店面，有地商业店铺

HDB店屋，酒店

这些类型外国人都可买

商业地产的优势

在新加坡，买私人公寓有额外税（新加坡人或PR的两套或以上的税，外国人额外税在套数上没有区别）和卖家税（在3年以内卖要收的税，3年以外不用付），而买商业地产，是没有额外税和卖家税的，所以于投资或自用来说是个不错的选择（有些不错，有些则不推荐，我会在下面分析）

分契式写字楼

外国人可买

【价位】$100万新币起

根据地点面积而有所不同

分契式写字楼 Strata Office

99年或永久地契

其中最顶级的是A级（甲级）

办公室写字楼（Grade A Office）

通常指坐落在CBD 中心金融区的

顶级材质高档写字楼

CBD Grade A strata office非常少有

更稀有的是大平层

很受到投资者的喜爱

最近CBD 甲级写字楼的

租金连续6个季度上涨，需求攀高

投资来说是个不错的选择

分契式写字楼

Strata Office的大小不一

有些只有30-40平米

有些几百平米甚至更大

写字楼 Office Building

外国人可买

本图仅供参考

现有位于CBD莱福士的

永久地契整座写字楼出售

建筑面积8000多平米

叫价2亿9千万新币

商场店铺

外国人可买

商场店面 Strata Retail Shop

前几年非常热门

被炒得很高

但这几年回归现实

商场的店面如果没有专业管理公司

打理很难形成自己的风格

例如人潮一直很旺的森林大厦

专注做电子用品；

一些有实力的大房东例如

CAPITALAND凯德自有统一管理

只收自带流量的知名品牌

Tenant租户与品牌入驻他们的商场

生意人潮都有保证

如果是Strata Retail Shop

它的生命是人潮

由于没有统一管理

人潮很难有保证

人潮影响租金

租金影响卖价

不确定因素很多，不推荐

有地商业店铺

CommercialShophouse

外国人可买

【价位】$400多万新币起或上千万

根据地点面积而有所不同

有地商业店铺Shophouse

一直是新加坡房产中钻石般的存在

新加坡有地私有别墅已经很少了

只有7万间左右

而有地商业店铺更是稀有

而且很多都临近或者就在CBD

最近一间CBD的有地999年

位于直落亚逸保护区的商业店铺

更是创出每方尺价新高

然而一山有一山高

你永远不知道它的山顶在哪里

我最好的商业伙伴评价

Shophouse价格不能用单单数据来预测

因为你估算不到买家的疯狂程度

2010年, 一排5间的有地商业店铺

shophouses (112 to 116 Amoy Street)

联合出售，以$2450万新币卖出.

一年后，同样的这5间单位

以$3430万新币卖出

而这并没有结束,这些Shophouse

在2014年被8M Real Estate公司

以$5000万新币的价格买走

这比2010年的买价高出一倍有余…

HDB Shophouse

外国人可买

【价位】$100万新币起或200多万

根据地点面积而有所不同

HDB Shophouse 组屋店屋

通常出现在较老的组屋区

地契99年

外表和有地商业店铺有点像

一般两层楼

但它的用途一般楼下一楼

作为商业用途

2楼像一个3房式组屋

为居住用途

前面提到外国人是买不了组屋的

但是很多人不知道的是

组屋店屋外国人是可以购买的

组屋店屋要比

有地商业店铺的价钱低很多

有些人潮旺的地方租金也会很可观

但很多地契只剩60-70年或更短

而且2楼住宅属性的那部分

按住宅收额外税

要看各方面因素来决定

是不是好的投资

酒店

外国人可买

新加坡的旅游业相对发达

酒店空房率很低

经营酒店是很多跨国公司

和投资公司的心仪项目

本图酒店仅供参考

现有几家酒店在售：

1）第4邮区 圣淘沙旅游区附近，4星级酒店，永久地契，333间房，叫价3亿9千300万新币

2）第7邮区 Bugis, 4星级酒店，永久地契，308间房，叫价3亿5千800万新币

3） 第8邮区 Kallang, 4星级酒店，永久地契，298间房，叫价2亿9千800万新币

4） 另一间是小规模酒店，在新加坡中部，99年地契还剩92年，没有星级，35个房间，叫价3000万新币

工业地产

外国人可买

【价位】$60万新币起

根据地点面积而有所不同

工业地产一般为工业用途

它分为轻工业B1和重工业B2两类

一般地契60年，新点的工业楼30年

少数有永久地契工业楼

政府规定整个厂房40%用于办公

60%的空间用于生产或仓库用途

但很少有人严格遵守

前几年有一波工业地产投资热

由于价格相对较低，渐渐炒高

但随着2013年新政策

工业地产卖家税出台

取缔了投机的可能

供应量过剩造成的租金下降

这些年工业地产相对低迷

工业公司自用较多

投资来说不太推荐

如有意入住或投资新加坡，有挺多可以选择的房产类型。总体来说，如果不想还额外买家税和卖家税，不受时限的买卖限制，商业地产中有些不错的选择；但以长期来说，新加坡公寓稳定潜力增值趋势和需求的优势渐渐越来越受到国人的喜爱。

新加坡房价，这是一个很多人

非常想要了解的话题

但是市场上能够找到

系统的信息少之又少

你们要的公寓分布及

各区公寓多少钱的专题来啰～

先来看一张非常有意思的图

可谓是非常形象了

新加坡邮区分为28个邮区

新加坡邮区分布图

其中最被人熟知的是

第9，10，11邮区

以下是各区近期

部分新盘价格一览表：

Key Point 划重点：

新加坡期房是分阶段付款的，不用一次付完

新加坡房产外国人是可以贷款的，且利息和本地人一样没有差别，目前利率大约2%左右

新加坡各区公寓房价

2018年11月，新加坡各区部分新盘起始价：

第1-8邮区，¥6.7-15.2万/平米起

第9-11邮区，¥13.8-20万/平米起

第12-14邮区，¥7.9-8.75万/平米起

第15-18邮区，¥6-10.8万/平米起

第19-20邮区，¥7.7-8.1万/平米起

第21-28邮区，¥8.86-10.4万/平米起

第27，28邮区的有地别墅¥4.2万/平米起，但外国人不能买

投资

面积

自住

新加坡除一些大户型以外

一般投资型2房50-65平米

自住70-80平米；

投资型3房75-85平米

自住型3房90-130平米；

自主型4房115-160平米

（都是实用面积）

大致可以自行计算

更多信息可微信与我联系

（微信号：15618801696）

基本上新加坡大多数公寓的

总房价集中在500万-1200万人名币

（2-3房）这个一般公寓房价范围

至于大户型，这种户型

一般会在地点比较好的

区域的高档公寓里

2房大概90平米起

3房160-220平米或更大

4房200-600平米或更大

如果地段好或面积大

那总价就会高一点

要看具体地点和面积了

新加坡具体区域介绍

第9邮区（乌节路—顶级购物娱乐带）

第10区（武吉知马—高档住宅绿化区）

和第11邮区（诺维娜—高档办公室医疗区）

都是深受外国人欢迎的高档住宅区

第9邮区和10区靠9区的一部分

是新加坡黄金中心区域

第九邮区

自2013年新加坡政府出台

调低收入与房贷比率挂钩的

严厉房控措施以后

新加坡房产沉寂了4年

特别是乌节路一带的

一些永久地契老项目被严重低估价值

非常值得一看

去年热钱涌入

乌节路一带豪宅首当其冲

有些甚至有了半年30%的增幅

你如果问我还有没有增值空间

我只能说看集体收购的

土地价格和新盘量比

乌节路一带中长期来说

非常有增值前景

乌节路地标之一，位于乌节路最中心的Orchard Residences

第15邮区

第15区（东海岸—新加坡的滨海区）

也是长久以来

深受外国人青睐的住宅区

这里不但有美丽的海景

顶尖的名校林立

去机场和市中心也很方便

东海岸驾车去CBD滨海湾金沙

一带不超过10分钟

其房产价格经久不衰

非常受欢迎

有说法是一旦住进东海岸

就很难搬去新加坡别的区域

确实是这样，我有一位常住东海岸的

客户朋友为了等一个海景新盘

耐心等了1年多等它开盘

足以见东海岸的魅力

东海岸公寓与海景

新加坡东海岸公园的骑道和步行道

东海区公园每隔一段路

会有休息的凉亭，咖啡座

晚上也有特色海鲜

烧烤区，露营区

在这里散步早上看日出

晚上看日落，生活很惬意

新加坡东海岸公园

第1/4邮区

第1邮区（滨海湾-新加坡的新CBD）

和第4邮区（圣淘沙—海景度假区）

都是外国人经常出入的

热门工作和旅游的地点

因此在过去几年也吸引到

许多外国人投资置业

在我看来，第1邮区

新加坡的新CBD滨海湾一带

非常有前景

新加坡的新CBD滨海湾一带

滨海湾最前沿海景的黄金位置

也就是现在在搬迁的

新加坡中心区域港口会在

5-8年内全部迁移到新加坡西部

工业区Tuas一带

空出来的一线海景位置

可能会大有规划和发展

（参照滨海湾花园或超级豪宅等）

新加坡滨海湾花园

新加坡CBD港口，现在已经开始陆续清空搬迁了

第4区有外国人

可买的有地别墅区

升涛湾别墅区

升涛湾别墅目前是新加坡

唯一允许外国人购置的有地房产

数量有限，环境优美

第5/22邮区

由于连接新加坡和

马来西亚的新隆高铁终站

可能将建在裕廊东

（项目现在延期中，最后还没决定是否建设）

和新加坡政府规划的湖区

新加坡第二大CBD

因此第22邮区的

裕廊东及湖区一带

以及第5邮区金文泰等西部地区

也在过去2年来成为

新加坡的新房产投资热点

裕廊东的发展规划

但是新加坡也有其被低估的区域

例如第5区西海岸一带

及北部第25区乌兰中心一带

随着港口的迁移

西海岸沿海港口的一些

有利位置也会之后列入规划

其地理位置相对还是

较靠近第2邮区新加坡老CBD区

及第1邮区新加坡新CBD滨海湾区

又有名校国立大学加持

租金较有保证

有时也一房难求

但是西海岸近年来没有多少新盘

价位处于保守阶段，相对低位

最近新盘WhistlerGrand

一经开盘就成热门

单价一平米¥6.7万人民币起的

价位非常吸引人

Whistler Grand效果图

第25区

第25区兀兰区是2014年

新加坡MasterPlan的重点发展区域

新加坡政府每5年做一个提前规划

把这个掘金机会摊开给你看

这不得不说有人品，有良心

政府的执行力也非常强

2003年计划发展的淡滨尼区域中心

和2008年计划发展的

裕廊东西部区域中心

都由不怎么发达的几片草坪

分别在2008年及2013年发展成

商场及办公楼林立的

繁华的区域中心

所以兀兰会是下一个

有潜力的发展区域

由于项目规划更大型

汤申地铁，南北高速公路的

工期会到2021年

兀兰中心发展成熟还需要2-3年

这恰恰是乘低位可以投资的原因

最近兀兰中心的一片

综合性地皮开始招标

一旦地价出来

势必带高整个乌兰中心

附近被低估的公寓转售价格

新加坡北部区域中心兀兰中心规划是一个8字，在东南亚还是很讲风水的

学区房

另外还有国际学校学区房和

本地政府小学学区房热门区

新加坡品质好的国际学校非常多

例如加拿大国际学校

澳洲国际学校

史丹福美国国际学校等

所以学校所在的区域

加拿大国际学校的

Lakeside湖畔区（第22邮区）

澳洲国际学校所在的Lorong chuan

罗弄泉一带（第19邮区）

和史丹福美国国际学校所在的

woodleigh兀里（第13邮区）

学校附近的公寓租或者

买卖都比较受欢迎

本地政府小学学区房热门区

一般在名校一公里内

但这个对外国学生入学帮助不大

因为除了要靠近学区外

有一层一层优先机制

比如父母是老校友优先

其次是做过义工

离学校1公里内的新加坡人家庭

然后才到永久居民家庭

最后到了外国学生这层

可能已经很少或者没有学额了

值得注意的是新加坡的

政府学校学区房只限小学

中学是统一靠小学毕业考成绩分配的

金牌经纪人

林胤铭( Adrian Lim )

最大的房地产公司区域董事

楼市观察者，分析者，投资者

纵横新加坡地产界15年的老司机一枚

关于我

- 2006年以一等荣誉学位毕业于新加坡南洋理工大学

- 2008年加入老字号ERA房地产公司，同年拿到最佳新人奖

- 2013年加入博纳房地产公司，同年拿到最佳新人奖

- 荣获百万新元俱乐部成员

- 自2008年加入房地产公司， 至今连续10年拿最佳销售王奖

- 持续每年在有7600个销售人员的博纳地产保持top50的名次

- 2018年加入博纳产业唯一授权的中国精英组

在新加坡土生土长的我，了解本地风土民情，掌握政府政策变化史，经济发展策略，自新加坡成立后的房地产变迁史。精确，敏锐，专业地为您量身打造并挑选最佳的产业。为您在新加坡的房产投资保驾护航！！！

为新移民承诺一条龙免费服务，包括接送机，学校挑选及报名，公司注册，开设银行户口，兑换外币，房屋装修，保险医疗…… 亲力亲为解决您买房前后的一切后顾之忧！

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微信：a91015050

新加坡房产投资顾问

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