房住不炒基调下：深圳学“新加坡模式”，北京早就“开始”了

8月28日，深圳住建局局长提出，学习新加坡住房模式，未来让深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

新加坡模式下的“全民住房”

所谓的新加坡模式，即“居者有其屋”，最核心的内容便是让中低收入者们住进政府建造的公共住房（组屋）中，房地产市场被割裂为公共住房市场与商品房市场。

在新加坡模式下，申请组屋必须要提交真实合法的材料，如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。

此外，组屋产权为99年，购买该类房产的一个核心家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次买组屋的机会，住满5年才可以出售，出售后才能购买下一套。而出售还需当地政府部门审核批准，只能卖给有购买组屋资质的购房者。

同时，组屋的价格是家庭年收入4倍，也就是说一个家庭4至5年就能买到一套组屋，而购买组屋的首付低至10%，还款可以完全靠公积金，年轻人拼搏几年靠自己就能买到一套称心如意的房。

这种模式基本上杜绝了大量炒房的行为，并且组屋品质基本可以媲美商品房。

目前，新加坡80%的居民住在政府提供的组屋中，加上私人住宅，新加坡90%的居民都具有拥有自住房产权。

最怕“邯郸学步”

之前很多城市借鉴了香港的住房模式，包含招拍挂制度、预售等。但因为各城市现状不同，出现了一系列不同的问题。

深圳楼市亟需改变。

5月，广东省统计局发布《广东房地产开发规模、结构与效益研究》，并表示深圳房价上涨过快，居民收入跟不上房价涨幅。

而上海宜易居研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比》，报告中显示深圳以36.1%的房价收入比排名中国内地第一。

毕竟情况不同。

新加坡模式的施行有三个重要前提。

首先是要有地。组屋制度推行于1964年，截止2001年，新加坡政府拥有土地总面积占比90%。

其次是政府要有钱。远低于市场价的组屋，需要政府金融扶持。新加坡政府成立淡马锡投资公司，投资了不少国企，年化收益达到16%。

最后人口要可控。新加坡本地人口较少，外来人口数量受到严格控制，只针对本地人的组屋便于实施。

反观深圳土地市场，土地供应多偏向工商用地，住宅市场存在严重供不应求的情况，低价土地资源更是无从所得。据相关规划，深圳可供开发的土地面积约20平方公里。

而另一方面，便是投资属性问题。新加坡的组屋只具备居住属性，这与国内市场普遍的购房心理不够吻合。

最后看人口问题，北上广深本就存在较大人口流动，针对本地人口的“新加坡模式”显得过于绝对。

其实从不同角度讲，不同的住房模式关乎的是中低收入群体住房问题，而后才是房价。

新加坡模式中，商品房市场成为少数富人游戏竞技的产所，商品房价格高涨，但跟大多数人没什么关系。而目前深圳以及其他很多城市中商品房市场仍旧是少数富人以及正在观望挣扎的大多数。

深圳学习新加坡模式，可行的前提是：土地供应给力，60%以上的大多数可以只关心房子的居住属性，并且能够实现一定程度上的人口数量稳定。

经验可以学，模式却有待改进。

照搬“新加坡模式”很容易造成消化不良。国内很多城市都还在探索，包括深圳。

以目前情况看，深圳保障性住房包含公租房、安居型商品房等。其中，家庭申请公租房需要至少一人取得本市户籍。

2016年，深圳首次采用“双限双竞”模式拍出3宗地，此后这一方式被搁置。直到2019年，深圳为限制地价以及房价，重启“双限房”。

新新物种：北京共有产权房颇具“新加坡模式”特色

同样地，北京也正在进行公共住房探索。

就在深圳尝试“双限房”的2016年，北京也开始推出“限竞房”。限竞房执行“7090政策”，限房价竞地价，对家庭资产无要求，且非本地户口可以申请。

但限竞房仍属于商品房，就北京保障性住房来说，目前包含公租房、经济适用房以及共有产权房。

帝都的公租房面向京籍人士以及在京工作满一年能够提供相关证明的非京籍人士，租金低至15元/平，且居住体验还不错。

而帝都的共有产权房，便是颇具“新加坡模式”特色的住房类型。

在“房住不炒”基调下，鉴于北京人口流动情况，2017年，北京首次推出面向低收入群体的共有产权房。

京籍家庭、在京无房且已经连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，均可申请购买共有产权房。除了较为特殊的通州，在通州购买公有产权房需符合近3年在通州连续缴纳社保或个税的要求。

另外，购买共有产权房只能拥有部分产权，另一部分归属国家。住满5年出售时也只能售卖自己的部分产权，但住满10后可以向相关部门申请回购部分产权。

但帝都共有产权房二手市场中，房源并不多。

新房市场房源却在持续供应。截止目前，北京相继推出100个共有产权房地块项目，共计释放9万＋套房源，集中在大兴、顺义、朝阳、房山等。

从近来的共有产权新房市场看，存在明显的两极分化。城6区广受欢迎，其他区域却常常无人问津。

据北京市住建委资料显示，目前共有产权房源如下：

昌平：绿海家园，均价1.8万/平；中骏四季家园，均价1.8万/平；翡翠家园，均价2.1万/平。三者目前均在进行资格审查。

海淀：中铁碧桂园，均价3.5万/平（含全装修费用），目前已摇号待选房。

平谷：北京城建棠樂，均价1.45万/平（含全装修费用），正在进行资格审查。

朝阳：梧桐湾嘉苑，均价3.6万/平（含全装修费用），正在资格审查中。

其中，梧桐湾嘉苑包含82平、88平3居两种户型，户型设计存在一定缺陷，但位置不错，邻近5环。周边配套相对成熟。北部为马家湾湿地公园，西部邻近世纪华联超市，西南邻近北京八中（亦庄分校）。

另外，除了梧桐湾嘉苑、翡翠家园属于被看好的项目，整体性价较高。

资格审查后，购房者们可以持续关注后续摇号选房。

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