星盛商业(6668.HK)：以时尚潮流DNA打造“最具品牌力IPO”

12月9-11日，第六届•格隆汇全球投资嘉年华在深圳举行。活动期间，星盛商业荣获大中华区年度“最具品牌力IPO”奖项。是对企业品牌的知名度、认可度、美誉度、同类产品市场占有率等指标进行多维度分析，评选出的优质上市公司。

星盛商业于2021年1月26日登陆港股，是目前港股中唯一一家100%纯商业运营服务公司。近年来，轻资产模式的商管赛道一直备受资本市场瞩目，而拥有卓越品牌力的星盛商业更是这条黄金赛道上独具特色的投资标的。凭借其良好的品牌知名度以及稀缺性，星盛商业在IPO公开发售过程中获得超755倍的认购，本次荣获大中华区年度“最具品牌力IPO”奖项可谓实至名归。

COCO Park：大潮牌聚集地，网红店收割机

商业运营涉及定位、设计、工程、招商、运营、企划等多个业务线条的协同配合，极为考验公司对项目的精准判断和整体掌控能力，因此行业的进入壁垒很高，也对行业参与者提出更高的要求。善于塑造品牌且商业运营能力强大的星盛商业，已经从一众商管公司中脱颖而出。

星盛商业成立于2004年，其运营的首个项目深圳福田星河COCO Park，于2006年正式开业，通过不断的招商调整、品牌迭代，15年来一直是深圳CBD区域最受欢迎的购物中心之一。截止2021年6月30日，深圳福田星河COCO Park的出租率达到了99.4%，，较2019年同期(没有疫情影响)增长10.7%，充分体现了星盛商业出色的商业运营能力。

深圳福田星河COCO Park能够在深圳，这座商业新项目层出不穷的中国时尚之都，连续15年占据城市性地标的位置，得益于持续的招商调整、品牌迭代以及项目升级。

不断推陈出新，随潮流而动。近年来星盛商业在求新求变的潮流前沿，一直保持敏锐的商业嗅觉，陆续引进多家国际高端美妆品牌，Dior、Lancôme、YSL、Giorgio Armani 、CPB、Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE等，更是联动国际妆品举办超过10场大型品牌路演。

与此同时，为触发Z世代的猎奇效应，深圳福田星河COCO Park结合时尚DNA，围绕年轻潮人拔草打卡的需求，引入了一批首秀、首发、首展以及首店。

2020年10月，成功引入华南首家乐高LEGO城市旗舰店；2021年12月，阿迪达斯品牌中心店(Adidas Brand Center)隆重揭幕，该店为华南首家全球最高等级的旗舰店，也是全球首家科技概念全新形象的旗舰店。

同时，深圳福田星河COCO Park围绕其独特的下沉广场，成为餐饮和咖啡茶饮的首店收割机。吸引了福田首家SHAKE SHACK、深圳首家米其林泰式餐厅Mango Tree、国内首家新加坡米其林美食地标泰珍荟旗下狮.拾久、深圳首家米其林必登榜潮汕菜海门鱼仔、华南首家日式烤肉牛角、国内首家日本甜品Chateraise、华南首家FASCINO Bakery＆ Cafe、华南首家新国潮WAT跨界鸡尾酒吧、精酿文化的先驱18号酒馆、manner coffee深圳首家咖啡烘焙综合店、%Arabica，Lady M、M Stand等30多家品牌首店，满足年轻潮流一族的追新猎奇、打卡社交的新需求。

11月23日，深圳福田星河COCO Park在2021中国商业体验造物节上荣获“年度体验潮地标”，意味着该项目以时尚、潮流DNA和贴合Z时代的潮酷风，获得了年轻人的青睐，而这恰是当下这个时代商业地产的核心竞争力的提现。

COCO Park领军，星盛商业品牌体系枝繁叶茂

COCO Park是星盛商业的明星品牌，深圳福田星河COCO Park是其经典代表作。但经过多年的发展，星盛商业的品牌体系已经愈发完善，主要包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居购物中心“第三空间”等五大产品品牌，品牌体系渐渐枝繁叶茂。

星盛商业注重自身运营实力及品牌知名度的打造。秉持“一店一策”的策略，通过项目前期的精准研策、定位、招商，实现不同项目的差异化运营，近些年项目的平等均出租率始终保持在较高水平。截止2021年6月30日，星盛商业出租率达到94.7%，较2020年底提升了0.4个百分点，优于全国TOP5商管企业平均出租率。

伴随运营实力及品牌知名度的不断提升，星盛商业深耕大湾区、大力发展长三角，趁势开拓西南地区，已经逐渐形成了全国性的项目布局。截止2021年6月30日，星盛商业服务于69个项目，分布于中国24个城市，合约面积约348万平方米。

特别值得提出的是，在星盛商业的合约面积之中，来源于第三方项目的面积占比约为62%，该比例处于行业领先水平，甚至超越了很多优质的商管龙头企业，充分体现了市场对于公司商业运营能力的认可度。

2021年12月以来，星盛商业的第三方外拓继续发力，连续签下位于广州从化、湛江霞山的2个轻资产输出项目。截止目前，公司已经成功签约了5个第三方购物中心项目，合约面积共计39万平方米，再度展现了其良好的市场化扩张能力。

结语

商管赛道切中时代风口

从增量的房地产开发，到物管、商管等轻资产服务和运营，整个板块的重心在逐渐迁移，其投资逻辑也在发生根深蒂固的变化。商管赛道以其更高的进入壁垒，更强的盈利能力获得投资者青睐，星盛商业已经走在了时代风口之上。

在商业运营领域深耕近20年，星盛商业形成了全产业链、全流程的商业管理体系，保障其项目优质高效的运营，以COCO Park为代表的商业品牌，在业界的影响力与日俱增。因此，今年9月星盛商业荣获“2021中国商业地产公司品牌价值TOP10”和“2021中国商业运营优秀品牌”，而COCO Park则荣获“2021中国商业地产项目品牌价值TOP10”荣誉。

此外，根据中国指数研究院的数据，在同等选址的情况下，星盛商业的租金水平要高于周边竞品。由此可见，星盛商业的商业运营能力十分强劲，而本次获得“年度最具品牌力IPO”，更是再次获得资本市场的认可和加持。

据Wind分析师一致性预测来看，2021年星盛商业净利润将达到1.82亿元人民币，对应估值约16倍PE。综合其基本面因素及同类企业估值水平来看，星盛商业虽然规模体量不大，但是其服务品质、市场化能力均处于行业领先水平，并且其品牌影响力还在逐步提升，值得投资者长期关注。

本文源自格隆汇