第17次柬埔寨金边房产考察见闻（租金回报12-13%的项目）

离2019年结束还有20天，这是我今年组织第17次柬埔寨首都金边看房考察团，行程的倒数第二天病倒了，发了个朋友圈，金边的朋友看到后送药过来。我感慨今年是不是太拼了，也在想时间都很宝贵，以后更要只和靠谱的人打交道。不靠谱的人一分钟都不浪费时间。

昨晚临回京前一天，身体还是不舒服，我心想吃顿火锅出出汗吧，身体会好的快些。约了个前辈朋友一起，他的公司就开在Naga赌场附近，开着丰田塞纳，我说我是来自北京的大屌丝，有个12.9美金的自助火锅咱去吃吧，前辈说我带你去个口味更不错的庭院火锅。前辈说2017年来到金边，也是赶上了好时候，那时候日本韩国人台湾人已经来的很多，占据了各行各业生意，却没几个中国人。同时也感慨这几年金边发展之快，市容市貌和消费力变化很快，还和我聊了很多人和事。我说我没前辈这么眼光锐利，果敢执行力强，能抛弃国内的生活，也能成就今天。我说我比不上你们，没那么大魄力，我只能做做房产投资收收租，小富即安就行了。

这次去还抽空见了一个网上神交很久的房产朋友，之前在国内也是开发商上班，也开过几家小公司都赔钱倒了，觉得国内机会越来越少，2016年拉着2个朋友一起来到金边做房产开发，也是说那时的金边几乎没几个中国人，都是一些日本韩国马来西亚还有一些台湾人，城市也不够繁华，很多大的超市和商场餐厅那时还没有开。朋友说起步时也很难，家人亲戚还反对，还好都挺过来了，现在收获也颇丰，已经准备开发第二个项目了。朋友说自己本来就比较喜欢情调小资，对名利欲望追求也不高，金边这个地方多元化的文化，生活氛围，反而让他慢慢喜欢上这个城市了。他说这里真正让他实现了人生价值。

他带我去他居住的附近，一个较偏的区吃饭，都是周边住的本地人来吃饭，菜价并不低，都坐满了，让我再一次惊讶本地人的消费力。我以为只有市中心消费力强劲热闹，没想到郊区也是。这让国内的餐厅老板们羡慕不已。

不同的国家呆的时间多了，有时在想，什么才是这个世界的真相？钱、权、自由？我记得小学语文老师讲资本主义这个词汇时，说资本主义国家的人走路都是急匆匆，生活压力很大，人民像螺丝钉被资本家压榨剩余价值。过了30年，我们也活成了当初的模样。究竟什么才是生活的本质和真相呢？

不同的国家，受不同的文化和制度影响，每个人都是群居动物，都能在群体中找到自己的定位。你看柬埔寨的人，也开心的过着这一生，所以世界应该是有多种逻辑存在的，有共通也有不同。

这些新兴国家的各个行业竞争都不充分，有很多的机会，当地的聪明人执行力强的人同样很有钱过的很爽，我们每个人做为个体参与其中，能做的就是利用自己过往几十年中国的快速发展经验，多对比多反思，从中找到适合自己的机会。

前几天看了一篇报道，越南胡志明跟河内的土地拆迁价已经最贵达到31万人民币/平米。大家一定觉得不可思议，事实上是，东南亚任何一个小国家的首都房价几乎没有低于3万人民币一平米的，包括缅甸仰光和老挝万象，台湾人和日韩人在那里也很多，那里也存在很多商业逻辑，只是我们不知道而已。

世界上最远的距离就是信息不对等认知差的距离，你自己以为的不一定就是对的，走出国门，走出自己固有的认知圈和能力圈，范围扩大了，机会就会更多。

这次来看房团，住的Naga赌场酒店，同行网友说看着中国人挺多，我说很多人第一次来都这么讲，但你仔细观察，可不一定都是中国人，很多都是亚洲其它国家的人。我说我现在已经能很熟练的分辨亚洲各个国家的人了，都有不同的气质长相和细节差别。上电梯时就碰到了3个日本人在日语聊天，有个人穿着英菲尼迪的工装，可能是汽车厂的员工。前台办入住还看到了拿着马来西亚护照的。我说这些都看着像，但并不都是中国人。每次都要纠正大家的固有印象。其实，虽然新兴国家机会很多，但中国人是最晚来的，很多其它发达国家的人比我们早很多年就来到这些市场淘金做生意。

每次总喜欢带买房网友们来这家连锁咖啡厅喝当地咖啡，很好喝，人一如既往的多，消费力一直很强。本地年轻人很活跃都在谈事情，老外也很多，我坐在二楼，二楼也坐满了人。门口停着很多有趣的摩托车，一般都是长期生活在金边的欧美老外骑的。

我们随便在大街上溜达转悠，考察二手房租赁市场，了解真实的房产租金。随便找了个本地人的自建房，因为开发商建的和本地人自建的，我现在已经能从外立面品质明显区分了。这个自建房品质很一般，是当地人建好后，被台湾人整体收购过来，然后长期租赁赚租金，物业管理也是台湾人，告诉我们这里住着英法美俄日韩新加坡人都很多，说中国人在这里住的只有5户。基本都满租，只空置了一套一室一厅和一套二室一厅，一居租金1300美金/月，二居租金1900美金/月。

下面是一居室的照片，家具都很简陋，完全不影响高租金。

然后还看了下二居室，这套房租户还没搬走腾出，屋里比较乱，就这种破房租金在国内都合人民币1.4万了。在楼顶的泳池参观公共设施时，物业说躺着晒太阳的那个是法国人，健身房里锻炼的是个澳大利亚姑娘，都是在金边工作的白领。

还溜达了一个也是本地人自建的项目，我说这个楼一看就相当破，咱就随便看这种楼，这才是真实的市场行情，如果这种楼租金都很高，那品质好的项目租金会更高。去看了一套二居室，租金1800美金，比上一个项目二居便宜100美金，是因为这个项目其中一个卧室是暗卧没有窗户，品质真是一般，但完全不影响高租金和出租率，我们看房时，楼道里经常放着鞋架，或者看到租户带着小孩玩耍，说明基本也是满租。

另外，很多买房网友经常问房产朝向的问题，实际上柬埔寨处于赤道附近，东南西北朝向受到的光照都很平均，不存在朝南朝北的习惯，而且我发张照片，大家就会看到，大多数的房子白天都是拉着遮阳纱帘的，不然屋里阳光会太热。所以，这边不管买房还是租房，都没有朝向讲究的。

那些本地人自建的项目，人家想法都很朴素，就是要长期吃租金，因为每年租金很丰厚，根本不考虑卖了赚快钱，永久产权，都是要打算长期吃租金留给子女后代的，很务实。本地人对当地非常了解，说明他们对未来长期的租金回报率是很有信心的，不然肯定早都抛售了。还考察了几个日本新加坡开发商开发的楼盘，这些楼盘大多数也是开发商自持的，每年吃丰厚的租金，根本不散卖，普通人根本没机会买。有一个新加坡开发商2015年建的楼盘，也是一直自持吃租金到现在，因为现在开发新项目要用资金，所以决定把旧项目销售，直接按照现有的真实租金，按8%租金回报率倒推的售价，现在小户型基本都卖光了。不过2015年的产品，品质也挺一般的。吃租金还行，升值我感觉就会差点。

整个城市化进程快速发展中，很多老前辈都说这几年金边每年的变化都很大，本地人的生活水平提升也很快，城市涌入人口也大量增加，城市面貌日新月异，分享几张随手拍的照片。

这次去还顺带看了下之前我们大多数网友买的项目的施工进度，我戴着安全帽进去拍的，发几张照片分享。而且旁边本地开发商还要建一个世纪商城，刚圈起来围挡准备动工，不远处还有一个马来西亚lion group集团旗下住宅项目，lion group中文叫金狮集团，就是百盛商场的母公司。所以，我们每次选择项目都需要专业眼光，熟悉当地，才能选到市场上回报率最好的项目，这才是专业价值所在，这些也不是一句话半句话能说出来的，选择靠谱的专业的人很重要。

这是另外一个网友们买的多的项目，之前一栋楼刚交房俩月就住满了人，从阳台挂的窗帘就能看出来，靠专业性选的项目，租金支撑力就是这么强。第二张是网友们买的这栋楼，现在已经封顶，施工工艺很好，施工现场很整洁。最后这张照片在电梯间里碰到的是日本人。

直到现在还时不时有人加微信问我为什么不考察西港，同情这些无分辨能力的人，而我也懒的费口舌和他们讲，任何一个投资逻辑都不是一句话能说得清的。这些人也都很奇葩，跟他们解释不通，让他们自生自灭去吧。我坚信一句话，可怜之人必有可恨之处。你接触的人多了就能品出这句话的正确。

这次行程接待了二波网友，周日晚上送走了第一批网友后，半夜就迎来了第二批网友，一起考察的写字楼市场租金，后来身体不舒服就让别人帮我带着考察了，照片就不分享了，之前上一次看房团文章详细讲过写字楼市场的调研情况。

之前网友们大多数人买的项目都卖完了，我们现在有个性价比同样很高的项目，位于金边最贵租金最高的bkk1片区南面1公里处，金边两条主干道之一的莫尼旺大道旁，位置很好。项目共1栋写字楼，2栋住宅，刚开盘价格非常便宜，单价仅2100美金，网友们挑的房源有的单价都不到2000美金不过基本都挑完了，非常合适，相邻的著名的bkk1片区单价都在4000美金以上（这个就跟我2015年操盘环京大厂项目时，跟公司所有人讲，我说燕郊现在1万多，大厂现在5千多，将来和燕郊的路打通后，房价会趋于一致的，大厂升值潜力更大，就像北京三环的呼家楼和团结湖，就差一站地铁，相差2公里，房价怎么可能差一倍）。而且正常写字楼比住宅要贵不少，金边现在唯一在售的两个写字楼一个在钻石岛单价3600美金，一个在俄罗斯大道单价3300美金，我们现在买的这个项目写字楼是5A甲级标准，11部电梯，并且单价比住宅单价只贵了100美金，明显写字楼价格更合适。市场上写字楼的租金水平都在27美金以上，甲级写字楼租金都在31-36美金，我们按照保守稳妥20美金计算，写字楼的租金回报率也在11-12%，比住宅回报率高4%个点；租金按25美金计算，将来租金回报率就15%以上了，非常丰厚的现金流。

所有的这些，都是对市场大量的调研，熟悉程度，专业性判断出来的。金边租金回报率是高，平均8%，就说明有高于8%回报率的项目，也有低于8%回报率的项目。你通过专业性，就是要挑选高于市场平均值回报率的项目。我觉得，在当下国内已经走过快速发展期，经济长期低速下行，银行理财包括所有投资回报越来越低的情况下，拿出一小部分钱在柬埔寨首都金边持有一个年租金回报高于8%，甚至到12-13%的美元房产，每年有丰厚的现金流租金收益，都是靠谱的，分散未来风险的选择。