这样的社区，没人敢说“脏”

转自真叫卢俊

行业发展到现在，整个社区的规划逻辑是经历过几个周期的。先期经历产品百花齐放之后，在房价开始快速提升的时代里，所有的产品都秉持私密性和尊贵感的角度去设计，尽可能的独立封闭，从而体现独享性

随着时间推移五年之后，社区开始有着圈层感的出现，会有配套会有会所，但是内核还是在显示身份，以及和你同一身份的人群可以一起互动

而到了最近两年，伴随着大家对于社区理念的回归，更多的小区开始分享参与式景观，更多的互动更多的共享，社区出现了更多的烟火气和人情味

而经历了这一次的疫情，所有人突然发现，社区要互动要良性循环，但是还不够还需要有条件的话可以相对独立，不交叉不交互，当初大家不太关注的健康环保等理念，又成为大家关注的重点

这样的产品难不难，当然很难。社区规划想要让大家都能够参与在里面互动有欢声笑语，但是又可以不会有那么多的交叉感染各自可以防护自己的健康

这几乎是相悖的命题，或者说在整体规划逻辑上要重头分歧的社区

对于这样的需求，是当下客户真实的购买诉求，但是看上去却很难解决，目前也没有哪个开发商对外说有这么一条完整的产品系解决这些问题

但是有一个房企的社区逻辑，可以成为借鉴方向，很多点状的细节，似乎在诠释着未来用户需要的社区是怎么样的

开发商的名字叫：东原

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我们对东原有印象，是因为他在社区内植入两个基因让市场上有了回响。一个叫童梦童享，一个把儿童配套在社区内上升到绝对大比重的产品规划，基本上小孩可以在社区内快乐的成长

另一个原聚场，将会所转型为共享空间之后可以承载一个家庭更多的衍生场景

而这两点是东原产品最突出的两点，毫无疑问都是集中在社区氛围上，让大家对未来的家和小区有了更多憧憬

但是今天我更想和大家说的是，关于藏在这套体系背后的东原产品力

我们看到东原的社区，经常会看到这样的画面

在动线密集交互区内，动线可以把景观和互动两个元素分配的很好，整个气场可以让人待着很舒服

但是很多人没有发现的，是另外一条动线

一般在社区大堂都有一条完整的归家动线给到业主，但是其实在另一侧还有后勤动线以及专门的卸货车马院

这样一条动线可以保证所有的服务都能够快捷完成的同时，也不会有交叉感染的可能

这是一个很细小的点，日常都不值一提，但是此时此刻这样的设计却有着极大的作用。但也正因为细小，所以看出整个东原的设计理念

其实这样的细节在整个社区埋伏的特别多

包括一层规划的后勤出入口以及社区规划的垃圾收集口，都有独立的规划和完整的设计

这些元素在整个设计理念里并不是其他做好之后再额外加的，而是融入到整个规划体系的，这也使得整个设计互相不干扰，但同时也能保证各种人群可以最快程度的完成服务

所以这其实是我说了很长的一个理念，产品本身就是服务的衍生

如果在前期不能更多的考虑后期使用过程中的小概率事件，那么后续的服务一定是跟不上的

道理也很简单，虽然很多事情发生的概率极小，但是一套房子的居住时间却很长，伴随着时间的累计，小概率的叠加也会成为必然事件

其实类似这样的细节非常多，在日常过往中我们都不太会注意

比如我们看到东原的立面效果是这样的

整体干干净净，线条感极强，远看的品质感也不错。但是这样的立面规划还有两个细节

第一个，基本上整体的室内都会用上这样大面块全落地的玻璃，保证室内通风和采光的完整性

我们都知道，在科技如此发达的现在，依然没有任何力量可以代替阳光和自然风。大面块的落地窗虽然成本比较高，建安的难度比较大，但东原依然这样做了

同样的

在排布上东原也是极少有的会把建筑单体的整体通风效果作为考量因素的房企，在社区内进行可视化模拟（CFD空气流动模拟分析）

这样的微气候排布模式从整体排布到单体到地下室全维度贯穿

利用自然风将社区内污秽气体，疫情期间将空气中散播的病菌及时吹走，真正将社区所在地和社区建筑布局相结合，确保最佳的社区微气候

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所以不知道大家是否能够发现，东原有自己非常不一样的产品设计理念

在很多房企内都是按照景观、立面、户型、装修这样模块化的进行的，但是东原不一样，它本质上是根据用户感官体验上进行划分的

从安全接触，到视觉体验，嗅觉营造和社区声音等等

采光的重要性不仅在于户型，还在于楼宇，还在于装修，细碎点埋在很多地方，从而让用户整体可以感受到舒适

围绕着舒适的逻辑，不少贴心的细节会让客户感受到眼前一亮

比如很多项目里会融入的干衣房的逻辑，不是这样设计理念的企业和设计团队，不太会做出这样的空间

就是这么一群特殊的设计团队，所以东原积累了一套高于国家标准的质量内控体系，涵盖品质标准、制度管理、流程指引、施工工具、协同机制等全流程、全维度的品质管控环节

所以在很多你看不到的地方，都是如此

整个台盆的下方，规划的这样干干净净的设计

你会发现东原的管道很少发生堵住的情况，其实很多问题都在前置情况下解决了

虽说物业处理这些问题不复杂，但还是尽可能的减少事情的发生频率，节约了时间，也减少了接触，所以设计本身就让业主免了这一份的担忧

就是这些颗粒度极小的内容，以东原集团工程质量控制标准为例，这本长达51页的手册里，涵盖了钢筋混凝土结构工程、砌体工程、抹灰工程、铝合金门窗工程、PC施工、铝模施工以及其他工程建造细节等7大类、73个子项、超200个细节标准

甚至针对每一项施工细节，都进行了详细图文注释，精度高达毫米级施工管控，确保整个建造环节的施工品质

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这还不是全部，整个社区为什么可以保持良性的运作，甚至在一些极端情况下都能够保持秩序尽然，因为在根据客户为本位的产品规划逻辑下，东原也是少数可以进行反向倒逼的企业

什么意思，就是后期服务运营的时候，客服以及物业团队会对产品使用情况进行检测和大数据统计，发现不好的时候及时改善，并且在未来的项目里保持快速迭代

比如说，我们都知道东原有童梦童享这套体系

做的非常好，但是极少数人会知道

东原会对童梦童享以及整个社区做数据监测的

包括不同区域的温度、湿度、空气流通情况进行各种大数据监测

监测的本身是为了让空间可以运营的更好，但同时也会给未来规划下一个社区的时候提出用户使用过程中的意见

这也是为什么在最近几年东原的社区都会强调做新加坡式的景观，每一个项目都有水

特别是这种大面块的硬地水景

另外可以注意到，东原的项目几乎每一个都有水。为什么这样做呢？除了观赏性需求外，水体对社区的微气候也是有帮助的，我们都知道空气湿度适宜的时候，人的感受是最好的，而水体就能帮助社区内有相对稳定的湿度

同时，通过这次疫情我们也学到了新知识，病毒在湿度均衡的时候存活时间将极大的缩短，也许这就是东原的社区疫情控制较好的原因之一吧

所以东原不论是童梦童享还是原聚场都可以持续性的迭代升级，这些升级有来自总部端的研发部门发起，更多的也有尾巴端的迭代意见

这样的产品倒逼并非只发生在一个点，而是全面性的实施

很多客户端提出的意见都在后续交付前得到了很好的改善

所以在这里我要说一个特别有趣的细节，我们都知道东原在去年得了一个奖，整个东原物业的客户满意度排名第一

这个奖其实还挺重的，因为评分机构来自赛惟，可能很多普通购房者不知道这家公司，这是几乎所有主流开发商都认可的第三方调研机构

通过这个机构来比较评判自己项目的产品和服务是否到位，会将赛惟的数据作为自己集团内部的考核标准

而赛惟评判的标准，没有其他，都是无孔不入的客户调研，不论是明访还是暗访，大量样本的客户调研总结出来的数据

这也说明了这家机构的独立和数据的真实性

而东原能够得到这样的排名，一个很有趣的点在于，当然整个东原物业的服务一定是好的，没问题的。但是在另外一个层面也说明，其实就是在前期的产品设计端解决了大量的问题之后，没有给物业增加很多事务性的干扰

从而让物业团队有精力可以去做更多空间运营的事情

所以本质上这样的打分说明的是产品和服务的结合，前期产品端的极致人性化打造，前期产品不放过小概率发生事件，前期产品更多的以人为本，后面的服务才能做更多的事情

比如从关心社区，变成关心人。比如从关心生活，变成关心你的精神

不知道各位知道么，这一次疫情期间，来自东原艺术社群的56名业主们自发组织，以线上隔空合唱的方式，上演了一场“不见面演唱会”。

我们都知道，很多时候面对疾病的时候每一个个体都很无力都很迷茫，但也在这个时候需要更多的精神力量支持我们坚定的走下去

而这样的力量，可以来自家庭，可以来自整个社会，可以来自各个机构，但一样可以来自我们最熟悉的社区

起码在东原社区里就有

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这就是东原社区有魅力的地方，不论在什么时候，都可以一直在保持良性的循环，哪怕是在最特殊的时候，看到的也是愉悦心情

一个社区的最高标准，就是干净。社区干净，每个住户干净，所有在里面嬉戏的人干净以及任何时候都很干净

这似乎是一句稀松平常的话，但是做过项目的朋友们都知道，这是多么的难

时间会让一些事情变得很有魅力，历久弥新的品质，不过是社区内的欢声笑语

以上为正文，来自卢俊