美芝路-武吉士区:形成下一个技术中心

新加坡(EDGEPROP)——今年，随着政府土地出售(GLS)计划出售的几处开发用地和商业建筑的易手，美芝路-武吉士区的改造可能会加速。

密陀路(Middle Road)地块将被开发成375套单位的The M，将在2020年的某个时间推出(图片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

两个已售的GLS地块——其中一个由永泰控股在4月份以$4.92亿的价格获得的密陀路地块， 另一个由新加坡国浩置地在9月份以$8.002亿获得的陈桂兰街(Tan Quee Lan Street)地块 ——达近$13亿,即在美芝路-武吉士区全年交易的约总投资超过$39亿的三分之一。

该地区其余三分之二的投资销售是转售商业建筑，其中包括以5.475亿向Village Prop出售白沙浮广场办公楼 （ Bugis Junction Towers ）。Village Prop是美国基金经理Angelo Gordon与总部位于新加坡的投资集团TCRE Partners成立的合资企业，由Tower Capital Asia创始人Danny Koh和杨氏家族控股的Y Developments公司共同拥有。这笔交易是由高纬物业(Cushman & Wakefield) 在10月初撮合的。

10月底，这家拥有342间客房的五星级酒店——新加坡安达仕（Andaz Singapore）—— 被出售给了总部位于新加坡的私有地产集团海峡实业 (Hoi Hup Realty) 。新加坡安达仕酒店位于拥有39层楼的双景坊大楼（Duo Tower）的顶层15层。

这栋20层的办公大楼位于双景坊大楼和零售空间DUO Galleria的下半部分，以$15.8亿的价格卖给了安联地产和Gaw Capital，是新加坡最大的单笔办公楼交易(图片:M+S)。

今年7月，总部位于慕尼黑的保险集团安联地产(Allianz Real Estate)和香港私募股权公司Gaw Capital以60:40的价格，以15.8亿的价格，买下了位于DUO Tower和DUO Galleria零售平台下半部分的20层办公大楼。这被认为是今年最大的单笔办公楼交易。

高纬物业(Cushman & Wakefield)的资本市场执行董事Shaun Poh表示:“机构投资者和开发商的兴趣部分源于美芝路-武吉士区的转型，也有部分源于市场上CBD核心地段匮乏的办公楼库存。”

新的综合发展浪潮

美芝路-武吉士区传统上更像是一个商业区，主要有办公楼、购物中心和酒店。

该地区最重要的新住宅开发项目之一，是由新加坡淡马锡控股(Temasek Holdings)与马来西亚国库控股(Khazanah Nasional)合资成立的M+S联合开发的双景坊（Duo）综合开发项目，该项目有660套单位。双景岭（DUO Residences）于2013年8月推出，2017年竣工，现已全部售出，根据截至2019年12月18日的备案销售，平均交易价格为每平方英尺$2,042。

国浩时代城（Guoco Midtown）综合发展项目地块及邻近的邵氏大厦（Shaw Tower）将会重新开发。（图片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)）

即将进行的一项综合发展项目是国浩时代城，位于美芝路和梧槽路（Rochor Road）的拐角处，那里的建设已在进行中。新加坡国浩置地在2017年以$16亿的价格购买了这块99年租赁期的土地，打算建设一个混合发展项目，包括77万平方英尺的办公空间、219套住宅、以及3万平方英尺的零售和娱乐空间。

国浩置地买下了马路对面的陈桂兰街上的一处住宅用地，打算修建一条通往国浩时代城的地下通道。这将增加它的可达性，即到达武吉士换乘地铁站，以及沿南海滩的滨海中心地铁站，和长廊地铁站，以及通过新达城 （Suntec City）的政府大厦换乘地铁站。

国浩时代城和陈桂兰街的新地段的总土地面积为3.2公顷(约344,445平方英尺)，总建筑面积为150万平方英尺，总发展价值约为$35亿元。

位于陈桂兰街的地块以$8.02亿的价格被国浩置地买下，国浩置地计划将其地下部分与美芝路对面的国浩时代城连接起来。

新加坡国浩置地的董事总经理Cheng Hsing Yao表示:“我们现在就像是美芝路-武吉士区的开发大师。”他说:“将两个地点整合，可提供更多与地铁站连接的公共空间。”我们想成为美芝路地区的中心，就像今天丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre）成为丹戎巴葛地区的中心一样。”

豪华住宅——价格接近每平方英尺$4,000

国浩时代城的住宅部分有由219套单位组成的滨海名汇(Midtown Bay)，它于10月的第一个周末推出。截至12月18日，约有53套公寓以略低于每平方英尺$3,000的均价售出。位于第24层面积484平方英尺的公寓以$188万的价格成交，创下了每平方英尺$3,804的最高价格。

国浩时代城的马路对面，离陈桂兰街只有一条街，就是位于密陀路的The M，这是永泰控股即将推出的拥有375套的住宅项目。The M计划于明年某个时候推出。

由219个单位组成的中城湾是国货中城的住宅楼，于10月初投入使用，价格一度达到每平方英尺$3804(图:国货和新加坡)。

然而，美芝路-武吉士区的复兴早在2019年之前就开始了。仲量联行的租赁业务主管Chris Archibold表示，该项目始于十多年前，当时政府于2007年首次出售了一块白色地块，这块地块后来被开发为南滩综合开发项目(South Beach integrated development)。2010年，新加坡和马来西亚进行了历史性的土地交换，促成了双景坊的发展。第三件事是两年前为即将到来的国浩时代城出售GLS地块。他表示:“这三个关键的综合开发项目对该地区产生了巨大影响。”

这三个综合开发项目的总面积为184万平方英尺，包括A级办公楼、两家共拥有976间客房的五星级酒店和1,069套在飞地里的新住宅。

鸟瞰图: 美芝路-武吉士区，最近的商业交易和即将到来的发展将塑造城市的未来天际线(图片:国浩置地/信息图:EdgeProp, JLL)

南滩由城市发展有限公司(CDL)和马来西亚IOI集团联合开发。其中一座大厦拥有约50万平方英尺的A级办公楼，另一座大厦拥有634间客房的JW万豪豪华酒店(JW Marriott luxury hotel)和风华南岸府(South Beach Residences)。

由190套单位组成的风华南岸府位于大楼的第23层至第45层之间，于2015年竣工，并于2018年9月推出。许多高层单位可以俯瞰大海和滨海湾的景色，在有些单位可以欣赏到F1赛车场建筑和发车格栅的开阔视野。

风华南岸府于2018年9月推出，恰逢新加坡大奖赛(Singapore Grand Prix)，许多项目都被富有的国际投资者抢购一空，尤其是来自中国的投资者。截至12月16日，共售出119套。成交价最高的是最大的三层复式顶层公寓，面积6,728平方英尺，售价达$2,600万(每平方英尺$3,865)。

南滩(South Beach)是Facebook、Expedia和荷兰拉博银行(Rabobank)等主要办公场所的租户;自2018年9月推出以来，风华南岸府的190套公寓中已有119套售出[图片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore]

跨国公司和科技公司纷纷前来落户

随着隔壁的国浩时代城拔地而起，上世纪70年代遗留下来的邵氏大厦也将被拆除，重新开发为一座35层的新办公大楼。当2024年竣工时，它将通过架空人行天桥连接国浩时代城和南滩综合开发项目。

附近是另一个综合开发项目新达城。它于1997年竣工，拥有五座办公大楼、一个面积88万平方英尺的购物中心(是新加坡最大的购物中心之一)和新达国际会展中心。

除了新达城，还有侨福广场（Parkview Square），它是一座被称为“高谭市”的24层办公大楼。侨福广场由香港侨福发展有限公司(Chyaw Fwu Development) 开发和拥有。

新达城办公大楼及新达城会议展览中心(图片: : Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

这里还有新门广场（The Gateway），是两座尖利的办公大楼，由IM Pei设计，于1990年完工。沿美芝路下是康福集团（Hong Fok Corp）开发的The Concourse，已于1994年落成。

仲量联行的Archibold表示:“甚至在上世纪90年代之前，美芝路就一直带有商业元素。”

仲量联行表示，美芝路附近新建的A级办公楼吸引了来自不同行业的跨国公司，例如德国化工企业巴斯夫(BASF)、美国医疗设备公司艾博特实验室(Abbot Labs)和万事达(Mastercard)。

被吸引到美芝路社区的科技公司包括CRM(客户关系管理)软件公司Salesforce;在线支付公司PayPal;在线旅游巨头Expedia。

WeWork在美芝路的美芝中心开设了旗舰店，同时也是新达城的主要租户(图片:WeWork)。

初创企业和中型企业也被吸引到美芝路区，占据了新的共享办公空间，比如WeWork，该公司于2017年底在美芝路开设了旗舰的WeWork美芝中心。社交媒体巨头Facebook搬到了南海滩，且在2015年占据了7万平方英尺的地盘。它扩张得如此之快，如今在滨海湾的滨海盛景(Marina One)又多占了26万平方英尺。

千禧一代的吸引力

国浩置地的Cheng表示，吸引这些跨国公司和不断增长的科技公司的是美芝路-武吉士区新旧建筑的混合。一排排的老式店屋坐落在崭新的综合开发项目旁边，旁边是A级办公楼。传统的餐馆，比如在美芝路上供应软加央面包的YY Kafei Dian，与潮人共存，比如哈芝巷的I AM cafe供应一英尺长的彩虹蛋糕。

“除了便利设施，这个地区有很好的氛围，可以通过公共运输到达，”Cheng说。“这就是为什么我认为美芝路-武吉士区将成为新加坡的新技术和创新中心。”

考虑到千禧一代的劳动力，国浩置地正在开发时代城中心（Midtown Hub），有六层灵活性工作空间和活动空间，供公司在国浩时代城举行市政厅会议、集思会和网络活动。Cheng补充道，国浩置地还希望复制周边的公共空间，使其更有利于人们的交往。

国浩时代城和新邵氏大厦的加入 “无疑会在环境和活力方面给这个地区带来巨大的变化”，仲量联行的Archibold说。