收购稀缺性优质资产，越秀房产信托基金上升的增长潜力值得关注
11月12日，越秀房产信托基金(0405.HK)（以下简称“越秀房产基金”）就有关收购越秀地产旗下越秀金融大厦发布通函。通函显示，此次收购总代价约为78亿元，涉及供股、银行融资等多种融资方式，预计将成为香港和新加坡两市中持有最大规模中国资产组合的房产基金。
（来源：公司公告）
此次收购完成后，越秀房产基金的物业组合将增至9项，截止2021年6月30日备考可分派收入增长至4.83亿元，每个基金单位分派提升3.4%至0.1055元，年化备考收益率由6.68%进一步提升至7.16%。此外，基金还将特别分派每个基金单位0.0255元。
（来源：公司公告）
一、把握合适时机，收购稀缺性优质资产
作为第一只投资于中国物业的上市房地产投资信托基金（有“中国第一房托之称”），越秀房产基金的发展进程一直备受关注。
就这次的收购而言，越秀房产基金延续了以品质为导向，高度重视资产组合质量的一贯风格。而通过梳理公开资料，笔者发现此次收购在项目标的、购入时机两方面均有亮点：
首先，对于持有房托基金(REITs)的投资者而言，底层资产的质地决定了未来投资回报，因此是最直接的关注点。而越秀房产基金此次收购的越秀金融大厦，是一份典型的“A级”稀缺优质资产。
区位A级：越秀金融大厦坐落于广州珠江新城CBD黄金地段，与粤港澳大湾区及广州经济腾飞同频共振，对应着强劲的租赁需求和自然可期的租金增幅。
运营A级：越秀金融大厦拥有世界500强企业及各行业领头企业等优质客户资源，出租率高达92.5%，租金水平具有相当强的竞争力。
建筑A级：越秀金融大厦系广州地标性国际甲等写字楼，可租售总面积达17.02万平方米，设计、质量及基础设施均优，曾荣获LEED及WELL双铂金级认证等多项建筑领域奖项，具备保障其租赁表现持续优异的“硬核”实力。
二是理想的收购时机和极具吸引力的增值空间。从当前的宏观环境及市场周期来看，本次交易处于一个好的时间点。对此，越秀房产基金管理层在日前的线上发布会中表示，“这个时间点收购越秀金融大厦是一个正确的选择，因为第二轮租期以及疫情过后不会是这个价钱收购。”
注意到，本次交易的成交价为4.5万元每平方米，与近期可比项目“珠光谭村项目”6.2万元每平方米的成交价相比，具备绝对的成本优势，这也意味着此次收购事项大概率会带来租金收益和物业升值的双重价值兑现。
二、增厚未来分派，越秀房产基金长期价值再获提升
从收购的预期结果来看，注入越秀金融大厦后，将有效增厚越秀房产基金的内在价值，为基金单位持有人带来更为丰厚的投资回报。
根据通函，此次收购事项将使越秀房产基金的组合收入增加24% ，越秀房产基金组合估值将扩大 23%至425亿元。与此同时，越秀房产基金的物业组合和业务结构得到进一步优化，一方面，组合中的广州国金中心估值占比从54%降至44%，资产池的多元性和安全性均得以提升；另一方面，越秀金融大厦与国金中心毗邻而立，可实现营运成本的有效分摊，达成规模性和效益性的统一。
（来源：公司公告）
值得一提的是，越秀房产基金此次引入供股方式为收购融资，采取股债结合的融资方式，助力基金资本结构长期稳健发展，在有效增加市值及提高流动性的同时，进一步增厚每基金单位分派。
自2005年上市以来，越秀房产基金聚焦中国一、二线优质城市核心区域具有长期增长潜力的优质收益性商业房地产，已连续15年将可分派收入进行全额分红，收入及分派等年均增长率超过5%，为投资者创造了长期稳定可持续的投资回报。尤其是在疫情期间，凭借高质量的资产组合，旗下物业出租率实现逆势增长，展现出良好的抗风险性和突出的运作能力。
而此次扩充资产组合进一步推高分派收益率，充分体现了越秀房产基金“稳中求胜”的发展理念，同时依托其在行业的长期经验积累，有望在后续形成“注入优质项目——提升市值及影响力——提升流动性——收获更多资产”的良性循环，可以预见其未来将创造更优异的业绩表现。
展望：REITs东风正起，越秀房产基金迎来估值抬升机遇
行业视角下，REITs的本质在于长期持有资产，有利于引导房地产实体市场理性定价，与当前房住不炒的政策导向相契合。同时，其通过连接二级市场和实体市场，能够实现部分资产处置和金融风险疏解的功能。按照此逻辑推演，随着国内REITs市场的不断完善，越秀房产基金有望享受到房托基金市场加速发展的红利，迎来更大的增长空间。
目前，继今年6月首批9只公募REITs长跑上市后，11月12日第二批公募REITs也正式获批，REITs赛道正如火如荼。香港方面，近期对REITs也频发政策鼓励，如2020年香港房地产信托基金守则的对借贷比率从45%调整到50%，香港证监会于今年5月份落实了最高800万港元房托资助计划，随后香港金融发展局提出建议将REITs纳入互联互通，一旦成行，房托基金市场流动性的提升将给越秀基金带来价值重估的又一契机。
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