知识城，到底能不能买？

编者注：8月2日，孙不熟受邀参加龙狮·璟珑府“塔尖对话 人居高度”品牌发布会，以下是孙不熟在论坛上的观点集锦。本次编发，有删减，文章后面的项目介绍由编辑添加。

如果要用一个词来形容我对知识城的观感，那就是：超常规。

从一开始，知识城就和广州其他的产城都不同。

01

知识城，不按常理出牌

是超常规的发展模式

大家知道，造城一般都是有既定逻辑的。

比如珠江新城与老城区近，发展有依托；南沙有港口，依托港口造城也是合理的，南站有高铁，琶洲、金融城、鱼珠则是广州沿珠江生长的必然产物。

但知识城呢，既不沿江，也不靠海，与老城区也很远，它的发展逻辑是超常规的，是不按常理出牌的。

那么，知识城为什么又可以搞？这里有两个前提。

一个前提是基础设施的迭代，汽车时代，大城市的极限半径就是30公里左右。而在轨交时代，这个半径被拉升到60公里左右。

知识城与珠江新城的直线距离大约是35公里，刚好超过了汽车时代的极限半径，但在轨交时代，这个距离不算问题。

其实，这几年，北上广深的城市半径都突破了30公里，北京开发通州新城、上海开发临港新区、深圳开发空港新城、广州开发南沙新区和知识城，都是按照轨交时代的城市半径来打造的。

另一个前提是知识经济的崛起，知识经济有什么特点呢？这个产业的从业者，普遍不喜欢去到传统的CBD，他们喜欢另外找个地方玩。

无论是北京、深圳、杭州，还是硅谷，这些都市圈的知识经济集群，都不在CBD片区，而是在主城区之外，再造一个产业中心。

以北京为例，中关村就是典型的知识经济聚集区，这个地方与北京CBD的距离差不多有40公里，看上去很偏，但无论是薪资水平还是房价水平，都超过了CBD片区。

我们把这种现象称之为“科技打败CBD”，它不仅在北京，深圳、杭州、硅谷也都出现了这个现象。

有这两个前提在，知识城发展高端产业、吸引高端人才，是可以的。

不过，符合这两个条件的产城，不止知识城一个，科学城、智慧城、创新城、南沙科学城也都具备。

02

科技城很多、自贸区很多

但知识城只有一个

那么，在广州众多的科技城中，知识城的特色，或者说比较优势是什么？

答案是：机构聚集。

目前，知识城聚集了广州知识产权法院、国家知识产权局专利局专利审查协作广东中心、中新国际知识产权创新服务中心等各类知识产权机构100余家。

每年的专利实质审查量约占全国的1/5。

而且，知识城是我国唯一实现“专利、商标、版权”统一管理的园区，也是知识产权保护元素最集中的区域；

机构的聚集度之高、专利审批量之大，都堪称全国之最。

机构聚集有什么用呢？

大家知道，在中国，行政机构在哪里，其关联的产业往往就扎堆在哪里。

比如中国内地的金融中心为什么在北京金融街、上海陆家嘴和深圳福田？很简单，因为央行、证监会、银保监会、证券交易所等金融机构扎堆在这些地方。

再比如，中国的文娱产业中心为什么在北京？很简单，因为行业主管部门、影视传媒音乐院校、CCTV等机构都在北京。

所以，凭借机构的扎堆效应，未来会有海量的知识经济上下游产业会扎堆到知识城周边，这就是经济学中著名的“锚机构效应”。

这也是知识城的“唯一性”，科技城很多，自贸区也很多，但像知识城这样的国家级知识中心，目前就只有这一个。

未来，这个知识中心可以做什么呢？其实就是在知识产权与科技产业之间搭建一个桥梁，安装一个转化器。

大家知道，中国的高校每年都会生产出海量的学术论文、专利成果，但这些知识产权大部分都被锁在抽屉里，没有和产业对接起来。企业即使有需求，也不知道去哪里找到相对应的知识产权。

知识城在这个时候，就能发挥作用了：通过这个平台，大量被锁在抽屉里的知识产权，就可以转化为产业与生意，从而助力中国经济高质量发展。

以上便是我对知识城的信心所在。

03

科技新贵空降知识城

楼市从「刚需」升级为「改善」

关于知识城楼市的判断，我们认为一个重要的变化是：居住需求会升级。

或者说，知识城楼市会从“刚需为王”变成“改善为王”。

随着科技公司的批量进驻，未来会有一大批高学历、高收入、高素质（简称三高人群）的科技新贵会空降到知识城，而且职住都会在知识城，他们和知识城以前吸引的人口有所不同。

以前到知识城买房的，大多是天河区、黄埔区内其他片区的外溢客，尤其是刚需客居多，这类客群往往工作还是在中心城区，只是住在知识城，他们对居住的要求不会太高，靠地铁、有学校、小户型就够。

而“三高人群”不一样，他们不是通勤候鸟族，往往就在知识城的科技公司工作，收入高、购买力强，对居住品质的需求，自然高得多。

这个时候，刚需产品很难再满足他们的需求，依山伴水的低密度住宅，更能打动他们。

需求的升级，自然会带动产品的升级。

在此背景下，龙狮·璟珑府的诞生，可谓正当其时，填补了知识城楼市在改善型产品供应上的一个空白。

据了解，龙狮·璟珑府背靠帽峰山，可望凤凰湖，可谓山水相依，容积率仅1.2！

容积率仅1.2！

容积率仅1.2！

重要的事情说三遍，有统计显示，近八年来，广州容积率低于1.2的高端住宅项目不超过5个。

所以，这是一个典型的低密山景豪宅项目，堪称为知识城高学历、高收入、高素质人才量身定制

项目效果图

项目由中新广州知识城投资开发有限公司（简称“知识城合资公司”），实力扛鼎。

知识城合资公司自成立以来，深度参与知识城概念性总体规划、路网基础设施和学校等城市基础配套工程建设，投资开发了知识塔、中新智慧园、广州新侨学校等中新合作标志性项目。

为推动知识城产业居住配套升级，知识城合资公司创立旗下首个地产品牌——龙狮置地，秉承着“知善筑美”的品牌主张，匠造一座山湖宜居标杆著作，致敬美好城市人居生活。

所以，龙狮·璟珑府在设计理念上，充分引进新加坡城市规划理念，首层均设置架空层，规划四点半学堂、游乐天地等主题空间，结合全项目覆盖的风雨连廊，让业主在任何天气都能享受园林和架空层的无边空间。

另外，项目北侧规划约2.6万㎡的体育公园，包括专业网球场、篮球场、全龄段儿童乐园等体育游玩空间，让业主能感受龙狮·璟珑府这个分享、交融、温暖的社区。

户型方面，项目以改善型产品为主，面积囊括91-160㎡。

其中，91㎡的舒适三房，采用了对流户型设计，动静分明、实用率高；

106㎡的3+1房，高效实用的空间满足了更多场景需求的大家庭，加宽阳台让山景、园林尽收眼底；

140㎡的四房三卫户型，板楼设计、南北对流、两梯两户，是广州目前少有的高舒适度的产品，四房三卫更是体现了项目对人居需求的细致考虑；

160㎡的花园洋房，专梯入户，一线山景，中西厨设计，满足了大户型业主的尊贵需求。

再问大家一个问题，人为什么要住到依山傍水的低密度住区呢？

这和快乐因子有关。

斯坦福大学的一项研究表明，人类在亲近大自然的时候，大脑里面负责抽象思考的前额叶皮质和影响焦虑情绪的前扣带皮层，活跃程度都会明显降低，然后让身体分泌大量的血清素——一种让人心情愉悦的神经递质。

在此背景下，把房子选在低密度的生态环境中，尤其是让小孩子经常亲近大自然，显得尤为紧迫！

编辑了解到，龙狮·璟珑府即将亮相，感兴趣的朋友可以去看看，顺便呼吸一下知识城帽峰山下的负氧离子。