联合办公，成为工作场景的革命者——写在优客工场上市一周年后

如果存在一种俯瞰时空的视角，人类或可发现，2020年，将是人类文明进程中一道异常明显的标记，你叫它分水岭、里程碑、转折点都可以，总之，这一年前的世界，和这一年后的世界，已经不一样了。

自疫情在全球范围内大爆发以来，很多国际互联网巨头陆续开始允许员工居家办公，甚至宣布将这种办公模式设为常态。那是当时的疫情形势迫使他们做出的决定。

就在不久前，中国互联网巨头阿里旗下一家专注于企业办公软件服务的公司发出全员倡议，员工每月可以选择居家办公一天。

这一次，企业鼓励居家办公的理由却与疫情无关，在疫情防控体系严密的中国，这家公司尝试居家办公的动机是为了优化旗下远程办公产品，并探索未来工作方式的可能性。

技术的迅速进步，对于办公空间产品而言，到底意味着什么？

毫无疑问，这个市场非但没有萎缩，反而正在极速扩张。正是因为技术，让人们在办公场景中可以获得更加满意的体验，这种体验，是居家办公所无法实现的。

一

我们一直在关注远程办公技术

事实上，作为一家长期致力于为企业提供办公服务的平台级企业，优客工场在几年前已经接触了远程办公的相关产品，并尝试在很多具备硬件条件的社区进行推广。优客工场与多个远程办公领域的头部企业有着良好的合作关系。

优客工场一直在密切关注着远程办公技术的应用与发展，其理由不言自明，作为一家以提供办公空间为核心业务的企业，表面上看，远程办公一旦形成潮流，商业办公空间的市场份额很可能将受到影响。

那么真实情况是这样的吗？

首先，我们必须要理解远程办公的逻辑定义。

狭义上的远程办公，即通过第三方软硬件技术在非物理办公空间进行协同办公操作；广义上，远程办公则需要基于公网搭建流畅高速的网络信道，企业成员通过技术手段实现包括收发邮件、在线沟通、依据个人权限获取公司数据库内容在内的一切办公需求。

狭义上的远程办公早已出现在我们身边，无论是私密性较强的民居，还是咖啡厅等第三空间，都可以提供远程办公场景，但广义上，远程办公依然存在诸多技术上的壁垒和突破。

在技术上，办公信息的安全性、员工的自律性和沟通场域的高效性，都是远程办公与传统办公模式的巨大差别点。

二

空间是办公的终极命题

无论远程办公还是传统办公，我们都无法回避的一个问题是：空间。

互联网无论如何发达，技术如何进步，人类只要还需要工作，就一定需要一个提供工作场景的空间。

关于办公空间的概念，中国古人称之为书房，西方中世纪的教会创造了Scriptorium，即缮写室，专门用于誊抄书稿的小型写字间。

在人类文明抵达重要突破口的18世纪，英国伦敦出现了第一座专门的办公室，随着东印度公司贸易总部的成立，文书工作的密度增加，办公室受到越来越多人的青睐。

20世纪初，机械工程师泰勒提出了科学管理原理，泰勒主义的核心就是要求所有员工在同一个空间内集中办公，以便随时接受管理者的监督与指导，这是现代办公室的雏形，但办公室的进化仍在继续。

又过了半个世纪，美国人发明了一种由书桌与墙壁组成的办公设备，其中的重要创新理念是“三堵移动的墙”，听上去有些耳熟，仔细一想，这不就是今天大型开放办公空间内的格子间吗？

没错，从那时起，这种既有一定私密性、又可以提供效率的格子间迅速风靡世界，成为大公司办公室的标配。

办公空间的概念是很晚才传到中国大陆的。改革开放之初，所谓办公楼，即等同于政府机关、国有企业的工作空间，在同一个大院或大楼内，标配设施还包括食堂、礼堂、传达室等。

随着改革开放的迅速推进，市场经济的逐渐成熟，城市化的进程加速，城市中的人口越来越多，从事文书工作的人员增加，办公室在中国大陆的发展速度随之加快。

三

联合办公：年轻人的第一个工作空间

21世纪来临的同时，千禧一代（1984-2000年之间出生）也陆续进入了办公场景，与上一代人对于办公的理解有所区别，年轻人心中的办公，更趋于开放、创新、交互、社交。

需求是商业模式成长的最重要驱动力，基于千禧一代对于办公空间的理解，联合办公的新型办公场景逐渐为人们所接受。

过去，无论是格子间，还是独立办公室，其定义都是由同一家公司统一管理并单独配备相关办公服务软硬件的办公空间，而在联合办公空间，一切都变得更加开放与共享。

会议室、茶水间、前台、远程电话设备、监控设施、复印机、零食区、员工食堂，在同一个空间内，这些设备可以同时为所有入驻于此的企业提供服务。

这就意味着，一家刚刚成立的新公司在选择办公室时，只需要量体裁衣，划出适量工位后，即可立即启动公司业务，再不用招聘新的前台人员，不用装修办公室，不用购买办公硬件，节省了很大一笔企业启动成本。

四

联合办公倡导的企业文化：

开放、透明、公平

2014年，大众创业、万众创新的理念正式被提出，借政策东风，大量创业者迈出了创新的第一步，中国的中小微企业数量如雨后春笋一般迅速增长。

随着大量创业团队的涌现，以开放、共享、便捷著称的联合办公空间应运而生。

一年后，致力于为广大创新企业服务的优客工场正式创立，从北京出发，迅速进入全国一、二线城市，并获得了越来越多青年创业者的认可与喜爱。

从最初提供一个灵活的办公场所，到如今不断向精细化服务探索，联合办公也从野蛮生长到高质量发展，不断建立完善标准。

六年多来，优客工场服务了数万家中国企业，为数十万中国创新力阶层赋能，并提供资源链接服务，企业及个人会员总量已超过百万。

这些年，随着行业整合度的加速，以及客群认知度的提升，联合办公行业已经逐渐褪去了诞生之初的光环，远离媒体聚焦后，进入了稳定的发展期。

回顾联合办公从诞生至今的发展历程，这其实就是一部办公室迭代升级的历史，根本推动力还是在于企业组织结构的革命，导致人们对办公的需求产生了根本性的变化。

换言之，随着科技的变化，社会主流群体对于未来的办公、生活、社交需求会有极大变化，互联网越发达，他们越需要社群、跨界、合作。原有的办公空间、办公方式乃至办公氛围，已经很难满足现下企业员工的需求，他们看中的，更多是在工业风装修、简约灯光、设计感的桌椅沙发之间，流动着的空间活动、交流环境、社区氛围、人际关系、公司业务，以及人和人的化学反应。

企业组织的革命，正在进入一个全新的发展阶段：DAO（去中心化自治组织）。

去中心化就是让系统中的每个节点具有高度自治性，节点之间彼此可以自由链接，并形成全新的组织单元。

去中心化不是没有中心，而是没有永恒不变的中心，只有阶段性的中心，每次节点间的链接，都会形成一个暂时的组织中心，但没有强制性的中心控制属性。所有节点之间的相互作用，将通过网络形成无规则的因果关系。

去中心化有三个主要特征：开放、透明、公平。

这也正是办公室文化的潮流所在，无论是传统办公室、联合办公，还是居家办公、远程办公，其共同、共通的特征基础，皆源于此。

五

联合办公，成为城市减排的先锋力量

2020年。一场疫情再次改变了人们的生活方式，人们需要更加弹性灵活、人性化和智能化的办公服务，也要求办公行业继续扩大服务的边界。同时碳中和也在要求更加绿色、生态、环保的办公方式。

这些年，优客工场利用、整合、翻新、改造了大量城市中的闲置建筑和老旧空间，我们的理念是搭建出高效、集约、共享基础之上的办公空间。

实际上，中国很多城市已经不再需要扩大房地产的规模，而应当把更多精力与资本投入到城市更新、再利用的事业中。

与此同时，科技与创新的手段将在这项事业中拥有更多的施展空间，藉由先进的标准化运营管理方式，实现对办公文化的全新升级，让都市人群拥有更多的办公生活选择和更高效的工作成果。

迄今为止，优客工场在中国62座城市共有274个改造完的既有建筑物再利用的场地，已投入使用的建筑物面积达到76万多平方米，在这些物理空间内可以同时容纳十余万名工作者。

根据对工作者状态及能源消耗、资源利用的追踪数据的统计分析，我们发现，在联合办公的工作模式下，比普通写字楼的效率提升了56%。

在科技创新与资源共享理念的推动下，联合办公正在成为城市减排的先锋。

六

联合办公头部企业：

在“变轻”的路上殊途同归

一年前的十一月中旬，优客工场正式上市，不久前，另一家联合办公企业WeWork也已成功上市。

持续关注商业办公市场的业内人士都已注意到，2020年以来，“转型”成为优客工场的业务主线。

在数字化平台的搭建初具规模之后，与轻资产战略的齐头并进，优客工场已经告别了二房东身份，转型成为一家轻资产运营公司，通过运营托管、运营管理输出等轻资产合作模式，为楼宇、园区提供运营管理服务。

2020年，优客工场项目的轻重比约为1:1，预计到2021年底，轻资产占比能够达到70%。

Q3财报显示，优客工场轻资产业务在54个城市共签约165个场地，管理面积突破50万平方米。轻资产城市数、签约场地数及管理面积数分别同比提高了28.6%、55.7%及84%。轻资产运营模式在公司运营中所占的比重迅速提升，且取得了不俗的业绩。

在优客工场的轻资产模式下，由资产持有者负担启动成本，而优客工场提供低成本标准化的楼宇管理服务，投资方与运营方发挥各自的专业优势，共享收益。由于避免了高额的前期投入，2020年，优客工场的净亏损同比收窄37%。

运营上的实践效果验证了优客工场的转型战略：轻资产是共享办公行业减亏并加速盈利的有效手段。

Wework与优客工场的发展思路存在部分交集。截至2020年底，轻资产战略也在成为WeWork的重要发展理念。

2020年初，优客工场关注到了中国三四线城市下沉市场的巨大潜力，截至目前，优客工场在三线及以下城市已布局了33个项目。与WeWork在国际范围的企业服务场景相比，优客工场聚焦国内的布局，让运营管理和企业服务更容易实现标准化和可复制性。

中国房地产拥有潜力巨大的万亿级存量市场，将为轻资产扩张提供巨大的空间。疫情之下，中国社会的快速控制与经济复苏能力，也为优客工场提供了一个更稳定的市场环境。

今年上半年，优客工场的入驻率已经接近80%。能够在快速增长的同时维持较高的入驻率，离不开优秀的运营和招商能力。

目前，优客工场已然形成“轻资产+ saas+企业服务”的业务模型，2020年，优客工场包括设计工程、营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等在内的非空间业务收入占比约为52%。2021上半年，这一比重提升到63%，增值服务的价值逐渐提升。

另一方面，优客工场已经为阿里巴巴、美团、360、忠旺集团等大客户提供了多个城市的定制服务，大客户资源和分公司企业成为了新项目短时间内提升入驻率的基础。

在数字化方面，优客工场通过开发UDA、Udata等系统提升智能管理效率，通过智慧物联+SaaS应用云平台及数年的服务经验，将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务中，以科技手段降低经营成本。

在经历爆发、低谷和洗牌之后，联合办公行业的焦点不再是圈地扩张，而是转向数字化和企业增值服务。

联合办公的业务焦点始终聚焦于为更多企业提供高效优质的服务，因此，这一市场的蓬勃发展，对于广大创业者和致力于科技创新的创新型企业而言，非常值得期待。

七

如何成为面向未来的办公空间

无论科技如何发展，办公都是城市中最重要的场景，只要有人在办公，就一定需要办公室。

技术与网络的升级能否最终导致办公室消失？这是一个不需要被讨论的问题，

居家办公，自由职业，这些工作场景看似不需要办公室，但在真实的工作中，办公空间为工作者带来的效率、沟通、沉浸、协作体验，是第三空间和家庭空间所无法实现的。

今天，联合办公服务提供商所面临的挑战，显然与居家办公的趋势、传统商业地产的转型并不冲突。

通过对优客工场旗下大量办公社区的内外部环境进行分析，并对入驻企业会员进行走访了解，我们发现，办公空间正在经历一场由用户需求驱动的软硬件升级革命。

根据专业机构的调研数据显示，在技术水平可以实现的情况下，一个符合未来趋势的办公空间中，共享会议室、灵活公共空间、灵活办公空间已经成为标配。此外，基于疫情对于人们健康卫生理念的提升，空间内的空气质量、无接触设施、健身设备也是提升空间体验的重要加分项。

更重要的是，我们已经形成了一套开放稳定的办公生态体系。在这个体系内，在一定的时间和空间内，为了特定的目标，办公者之间的关系本身就是一种生态。因为身处于生态之中，个体与集体都将因此收益，这是居家办公所无法实现的。

在这个生态体系内，所有人的空间关系是建立在服务与信息交互基础上的目标共同体。

最近几年，优客工场从技术创新、效能提升、成本控制三个维度上，努力搭建这样一个生态体系。

无论如何，一个办公空间的核心内容，就是要为工作者提供沉浸式办公场景和资源交互平台。

我们所做的一切努力与尝试，我们的一切技术与创新手段，都是为这一目标服务的。

结语

在经历爆发、竞争和洗牌之后，联合办公已经进入了稳步发展、多元轻量、空间为轴、服务外延的全新阶段，逐渐发展成为一种全要素的企业级办公服务商模式。

尤其是，当我们看到，在经历了近两年疫情带来的不确定性的冲击后，联合办公行业并未像其它某些也曾站上风口的行业一样倒下甚至消失，而是在整合、扩张、升级的秩序下继续发展壮大，并逐渐成为城市创新人群更乐于选择的一种工作场景。

当这个行业的焦点不再是圈地扩张，而是转向数字化、轻资产和企业服务后，整体前景值得重新审视与评估。

尽管在目前，联合办公行业距离整体盈利仍有一定差距，却已展示了走出低谷的良好趋势，在很多条业务线上都在出现增长性极强的发展势头。

资本市场对于联合办公的商业模式仍持观望态度，整个社会舆论层面对于这一行业的态度也尚不明朗，但是，必须承认的是，战略转型之后，联合办公行业的头部企业正在成为商办市场上的重要拼图，凭借服务与效率、科技与创新、开放与活力等诸多传统商办市场有所欠缺的内容特色，联合办公已经被广大工作人群所认知。

共享办公的业务始终聚焦于为更多企业提供高效优质的服务，因此，这一市场的蓬勃发展，对于广大创业者和致力于科技创新的创新型企业而言，非常值得期待。

这就是联合办公继续前行的最大动力。

毛大庆简介

毛大庆，城市规划与区域经济学博士，区域经济与城市更新学者。优客工场创始人，优享创智创始人。中国科协八届、九届、十届全国委员会委员、北京市人民政府顾问、北京新闻文化研究所执行所长。

优客工场是中国联合办公空间运营商，截止2021年6月30日，优客工场在87个城市共有282已签约场地，管理面积约为70万平方米，为116万会员提供服务。

著有《城市人居生活质量评价体系研究》、《永不可及的美好》、《无处安放的童年》、《一口气读懂新加坡》，译著《奔跑的力量》、《朝圣波士顿马拉松》、《鞋狗》、《为谁留的空椅子》、《凿开公司间的隔栅》、《布隆伯格传》等。

爱好马拉松运动，截止2021年11月，已经完成全程马拉松126个。