骚操作！全记录！“在新加坡卖了组屋，可以换个公寓~”

最近，朋友圈和微信群

新加坡这群小伙伴

大家都在讨论一个问题

在新加坡买组屋还是公寓？

组屋该不该升级公寓？

为什么大家讨论这个问题？

我们这一波“下南洋”打拼的人

差不多都到了30-40岁了

很多人在这个阶段

卖了组屋买个公寓

这可是大家心照不宣的...

Singapore Dream

“新加坡梦”

也难怪身边的小伙伴

开始在公寓新项目开盘火爆现场

各种偶遇

原来，身边的大家都来围观新房了~

图源：edgeprop.sg

但是，兹事体大

也不是说升级就升级

如何卖掉组屋HDB

提升到公寓，有哪些雷区？

会不会月供压力大？

如何选择性价比高

又适合自己情况的私人公寓？

投资不自住，怎么选？

把身边小伙伴的

讨论和纠结

还有切身经历分享给大家

一些参考全攻略！

怎么卖了组屋换公寓？

网上有个流传的月薪标准

也引发了我们的热烈讨论

多少月薪住多大的房？

5房式组屋：1万2000多新币

公寓：2万多新币

有地住宅：2万6000多新币

（*住在各种房屋类型居民的

平均家庭月收入）

资料来源：新加坡统计局

不过，这个真是仅供参考

每个人情况不同

也要看家境和额外收入什么的~

要说实际的情况

你得先了解这几个方面

新加坡房子多少钱？

你家的组屋能卖多少钱？

你想要的地点公寓多少钱？

这个你总得心理有数

点击这里查看：

2019版！新加坡全岛28个区房价大曝光！

怎么卖掉组屋？

旧的不去新的不来

先看看怎么卖掉你的HDB？

流程图解

第一步：联系代理经纪人，然后经纪需要1-3个月时间找到合适买家，当然有些不容易卖的组屋需要6个月甚至更长时间。

第二步：等找到合适买家后，买卖双方谈好价格，经纪就会协助准备好OTP(购买意向书)，买家有21天的时间办理银行或者建屋局贷款，通常建议买家提前办理贷款申请，然后决定是否执行购买权。

第三步：然后在7天内和建屋局提交转售申请，建屋局需要在10天时间内决定是否接受申请，会以简讯或者邮件通知买卖双方是否批准。

第四步：等建屋局批准申请后还有8周时间到完成交易，准备交接钥匙。买卖房是个复杂而专业的事情，通常建议找专业靠谱的经纪人来做。

怎么买新公寓？

然后看看你想买

新公寓还是二手公寓？

流程不一样

买新公寓流程图解

第一步：买家先选定一套房子，支付5%的定金

第二步：发展商给买家OTP购买意向书，2周内了发展商代理律师会寄出S&P正式买卖合同，办理贷款申请和批准。

第三步：收到S&P正式买卖合同三周内执行购买权，执行购买权后两周内需支付印花税。

第四步：第8周支付15%的房款，然后就是按照项目施工进度分阶段付款。

买二手公寓流程图解

第一步：选中一套转售私人公寓后，买家需先支付1%定金，如果买家需要办理贷款的话，这段时间可以向银行申请贷款到批准。

第二步：2周时间内决定是否执行购买权，买家决定执行购买权和支付房款4%，执行购买权后2周内需交印花税。

第三步：等8-12周完全交易，有些情况律师可以加快到6周，但是比较少见，需要买卖双方都同意。

图源：Asia One

该不该卖了组屋换公寓？

整个流程了解了之后

就要开始面临一系列灵魂拷问了

问题1

“我应该把组屋升级成公寓吗？”

在我的朋友圈里

小伙伴都很纠结这个问题

有个比较懂投资的朋友

说的挺有道理

如果夫妻都有工作，或者其中一方属于收入高的情况，家庭收入还可观的话，考虑卖掉组屋提升到私人公寓，而且越早越好哦，这样可以更早帮您累积财富、年轻人可以和银行贷款相应更多、借助银行杠杆的力量。

问题2

“每月还贷压力会不会变大？”

首先需了解家庭的财务情况

根据家庭收入了解可以

向银行贷款多少

手上拥有的现金、公积金等

卖掉组屋后可以拿回多少卖房款

这样可以推断出您可以买多少钱的房子

是可以买一套还是两套私人公寓？

问题3

“房屋升级，是不是就变成房奴

都不敢失业了？”

预算范围内的房子

这样就不需要担心以后还月供压力大

建议大家提前做好财务规划

划重点：保留18个月-24个月的月供现金

或者公积金在手上

这样就拥有持有私人房产能力

哪怕出现房价下跌时

或者家庭有成员暂时

没工作情况也不需要担心

图源：population.sg

如何实现“新加坡梦？”

这顾虑都解决了

就得着手开始做

在30-40岁阶段从组屋提升到私人公寓

如何实现新加坡梦？

私人公寓

5CS

私人公寓是新加坡人常说的5C之一，5C指的是Cash现金、Car汽车、Credit Car信用卡、Condominium私人公寓、Country Club Membership俱乐部会员。

有些经济条件好，甚至买两套私人公寓，一套现房家庭自住，另外一套期房投资用途，坐等房价增值。

当然如何进行资产配置是个技术活

需要经纪有专业的财务规划知识

如何帮客户挑选性价比高的房子

推荐有投资价值的项目

5年前130万买房

5年后增值到165万新币

像我从2014年开始

推荐客户从组屋提升到公寓：

推荐购买了Riverbank、万国地铁站的The Quartz、盛世名园Sims Urban Oasis、靠近巴特立地铁站(黄色黄线)的Bartley Ridge等私人公寓，记得当时客户买的Bartley Ridge靠近地铁站的的三房才110多万，很好的户型设计，现在买EC执行共管公寓都这个价格了。

购买EC有严格的要求，需要公民+PR或者公民+公民组合，家庭月收入不能超过16000，还有些其他要求等，大家知道EC执行共管公寓一般是不靠近地铁的，盛世名园Sims Urban Oasis面积大的高层三房单位价格才130多万，现在估计165万左右，成功帮助客户的房产增值。

其实也有很多人问

为什么身边一波人都升级房子

到底有什么好处？

大家的答案无外乎就是：

买房养老，积累财富

对抗通货膨胀...

2030年，房价翻倍

新加坡政府计划2030年

把新加坡人口增加到690万

2019年的人口约570万

人口增长自然就带来房价上涨

所以新加坡房价长期的

大趋势是看涨的

符合经济发展规律

美国著名投资银行摩根史丹利

预测新加坡到2030年

房价翻倍，年增长5%

图源：腾讯新闻

政府一直不断强调

组屋是用来居住用途

而不是投资炒作的用途

但是，公寓就不太一样了

*组屋价格跌幅最多地区如蔡厝港、三巴旺最高比例达20%，盛港一带跌幅约15%，现在二手组屋的价格趋于平稳或者微跌中。深红色表现组屋的房价指数（2013年到2019Q1）、浅红色表示私人住宅的房价走势（2013年到2019Q1），组屋的房价指数一直在下跌中，私人住宅的房价指数2013年降温措施后出现15个季度下跌，在2017年第二季房价开始反弹。

“买房养老”

新加坡是全球最长寿国家之一

新加坡养老又制度比较特殊

怎么养老成了大家心头忧虑

如何规划养老生活？

买房投资是其中途径之一

相比股票投资的波动性大、风险高

买房投资是一种更稳妥的投资

*我身边有很多朋友的梦想，就是做包租婆，小小的梦想蕴藏着投资的大智慧。

如果在年轻时做好人生规划及时做买房投资，等您退休时名下有两套或三套房产，这样就会有稳定的租金收入，或者卖掉其中一套房产套现，房产本来就是资产，您的退休生活是不是更加有安全感呢，房产可让您退休生活无后顾之忧。

毕竟，在新加坡养老

成本很高

大家想过需要多少钱准备退休吗？

今天就来算一算

举个例子

一对夫妻同样的年龄65岁退休

在新加坡20年的退休时间

需要准备多少钱呢？

假如每年的通货膨胀率为1.6%，从下图可以看出：

第一种情况，最基本的生活开支为新币$775065，这里讲的基本生活开支指的是简单的衣食住行，不可以生病情况下，大家都知道人老了都难免有大病小病之类，所以这些基本生活开支是绝对不够用的。

第二种情况，需要紧急医疗和每年一次出国旅游度假，需准备的生活开支为新币$1648373。

第三种情况是，如果您想过奢侈一点的退休生活，像每年两次出国旅行和一次高尔夫旅行，有紧急医疗服务，需要的生活开支为新币$2197830。

结论：

基本生活：新币$77万多新币

幸福养老：新币$164万多新币

奢侈养老：新币$219万多新币

跑赢通货膨胀

不跑赢通货膨胀？

钱都会不翼而飞

假如2019年有10万新币

10年以后会是多少钱呢？

王老头：

假如通货膨胀率是1.68%，有时候通货膨胀率是2-3%，10年后10万新币相当于80295的购买力，钱就自动贬值了，不值钱了，所以要趁年轻时应该选择买房作为投资，抵抗通货膨胀。王老头害怕风险投资，为了安全起见，老实的把钱存入银行，活期存款年利率介于0.32~.0.45%,年通货膨胀率为1.5~2.5%,其实钱在贬值。