五种公寓的区别和共享公寓的规范参考

一字之差，南辕北辙。共享公寓的税收、证照、经营条件参考。

一、五种公寓的区别

1、酒店公寓

对外销售，依托酒店实体，并由酒店统一服务管理。

例如：上海半岛酒店公寓。

上海半岛酒店公寓2016年出售4套收入1.96亿元，息税折旧摊销前利润6400.8万元，息税折旧摊销前利润率32.66%，平均每套酒店公寓售价4900万元、息税折旧摊销前利润1600.2万元；2017年出售收入6.45亿元，息税折旧摊销前利润2.03亿元，扣除利息後营业利润4838万元。

2、酒店式公寓

不是由酒店统一管理的，而是参照酒店管理模式为业主提供服务。

3、服务式公寓

品牌化管理，只租不售。由独立的运营商全程为客人提供服务。服务的对象是中期居住的客人。

例如：奥克伍德、新加坡凯德置地旗下雅诗阁。

成立于1960年的奥克伍德旗下3万多家服务式公寓遍及北美、亚洲和欧洲，奥克伍德的合作客户不仅包括《财富周刊》全球1000强中85%以上的企业，也包括了全球政府机构的雇员。奥克伍德亚太经营的品牌包括：奥克伍德豪景、奥克伍德华庭和奥克伍德雅居，Oakwood Premier Resorts和Oakwood Resorts。奥克伍德搞卫生用7种不同颜色抹布清洁的经验值得推广：（1）黑线踩边的二分之一毛巾负责脸池台面、脸池、浴缸、淋浴房；（2）黄色抹布负责座厕；（3）黑线踩边四分之一毛巾负责地面；（4）蓝色毛巾负责镜子；（5）两块方巾拼接负责抹尘；（6）红条边的清洁布负责擦杯具；（7）绿色布负责打蜡抛光。清洁用的毛巾、方巾、浴巾全部为报废巾。

新加坡凯德集团旗下服务式公寓业主和运营商雅诗阁在中国33个城市拥有或管理超过110家物业、2.1万多套服务公寓单元，其中已投入运营的物业54家，2018年5月20日预计未来5年内全球物业规模翻番至16万套、在华管理服务公寓突破6万套，目前其在30多个国家130多座城市管理500多家物业、超过74000套服务公寓单元，旗下品牌包括雅诗阁、馨乐庭、盛捷、Quest、The Crest Collection、lyf。

4、私人公寓

属于居住性质的产权房。

5、共享公寓

分享经济在住宿业中的业态之一，代表企业：爱彼迎（Airbnb）、缤客（Booking.com）。

总部在阿姆斯特丹的缤客创立时间比总部在旧金山的爱彼迎早10多年。

爱彼迎估值310亿美元，2017年收入26亿美元。

缤客2018年4月11日宣布上线房源突破500万，包括民宿短租屋、公寓和其他特色住宿在内的非标住宿，同比上升27%，增速远超包括酒店、汽车旅馆和度假村在内的传统住宿。

爱彼迎与缤客的不同点在于：缤客专注于由物业管理公司管理的民宿或公寓房源，而不是像爱彼迎一样，和个人房东签约；缤客的系统在对客人进行审核并处理付款方面不如爱彼迎；缤客通常不向客人收取预订费用，但向酒店经营者或房屋业主收取15%的佣金；爱彼迎通常会向客人收取6%-12%的预订费用，并向房东收取3%的佣金。

赵焕焱关于共享公寓的规范参考见以下第二、三、第四部分内容。

二、共享公寓的税收征收标准参考

2016年11月4日，国家税务总局发布2016年第69号营改增公告，

1、其中第五条：“纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税”。

2、其中第十条：全面开展住宿业小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点。月销售额超过3万元(或季销售额超过9万元)的住宿业小规模纳税人提供住宿服务、销售货物或发生其他应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以通过增值税发票管理新系统自行开具，主管国税机关不再为其代开。

　　住宿业小规模纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，仍须向地税机关申请代开。

　　住宿业小规模纳税人自行开具增值税专用发票应缴纳的税款，应在规定的纳税申报期内，向主管税务机关申报纳税。在填写增值税纳税申报表时，应将当期开具专用发票的销售额，按照3%和5%的征收率，分别填写在《增值税纳税申报表》(小规模纳税人适用)第2栏和第5栏“税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”的“本期数”相应栏次中。

三、共享公寓的经营证照参考

目前国内各地出台的民宿规范的证照包括：

1、消防安全鉴定文件；

2、房屋安全鉴定文件；

3、同意民宿经营证明；

4、民宿经营责任协议；

5、营业执照；

6、加入民宿协会证明。

四、共享公寓的经营条件参考

2016年7月28日，国务院办公厅印发《关于深化改革推进出租汽车行业健康发展的指导意见》，于11月1日起实施，对网约车经营者、车辆和驾驶员实行许可管理；

1、车辆登记性质：明确将网约车车辆登记为“预约出租车客运”。

2、行驶里程达60万千米时强制报废；行驶里程未达60万千米，但使用年限达8年时退出经营。

3、平台公司与驾驶员签订多种形式的劳动合同或协议、办理执业从业。

4、在线网约车平台不能以低于成本价格提供服务。

5、“符合条件的车辆登记为预约出租客运，并发放《预约出租汽车运输证》。”

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【赵焕焱】华美顾问集团首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业9年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖（Special Outstanding Contribution Award）”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”。

【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。

【工作追求】在专业之巅，化智识为方法。

【赵焕焱发表演讲190次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年至5月16日10次。

【赵焕焱发表文章756篇（不包括自己发布的原创自媒体文章）】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至4月2日36篇。

【赵焕焱接受采访在报刊发表观点1942次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至5月17日100次。

（赵焕焱荣获终身成就奖）