从西南首个奢侈品购物中心出发，仁恒置地正筹备更多精品商业

2010年，成都仁恒置地广场开业，与商场一同开业的是以Louis Vuitton为代表的一众奢侈品大店。这也是成都乃至西南地区第一个真正意义上的奢侈品购物中心。

成都仁恒置地广场

没错！本文要深挖的就是来自新加坡的上市企业仁恒置地集团，成都仁恒置地广场正是隶属于它。

新加坡仁恒置地集团自1993年起在中国开展房地产投资开发，版图遍布长三角、珠三角、环渤海等地区，业务包括高端住宅、商业地产，以及综合体开发。2006年登陆新加坡证交所主板市场。

由于一贯的低调作风，外界对仁恒置地集团，以及旗下的仁恒商业了解并不多。仁恒商业的国内总部位于上海，拥有3个在营的城市综合体（包括购物中心、写字楼、酒店等）、10个在营国际社区商业“仁恒里”。

另外，集团还有苏州仓街商业广场、天津仁恒伊势丹商业广场、深圳仁恒中心、南京仁恒置地广场，和多个“仁恒里”正在筹备之中。

仁恒商业的版图布局

在仁恒商业的产品构架里，有三条产品线：第一类城市级商业、第二类区域级商业、第三类社区商业。其实，这只是根据项目的辐射范围进行的量级归类，同一产品线下的项目类型各异。

以城市级商业为例，既有主打商务社交的奢华Mall“成都仁恒置地广场”，也有位于苏州古城核心，地上街区+地下Mall形式相结合的商业“仓街”，还有与日本三越伊势丹合作的购物广场。

每个项目从建筑形态到主打客群再到定位都不尽相同，无法简单复制，需要“定制化”思维去打造。

iziRetail作为零售行业的观察者，更愿意发现有个性的商业项目，也敬佩潜心研究打磨产品的企业。因此，我们特别邀请到仁恒集团商业总经理胡伟津，进行深入交流。

胡伟津曾在正佳广场、龙湖商业等企业任职，拥有丰富的商业地产经验。与商业圈中很多乐于高谈阔论的领导者不同，胡总的表达严谨而内敛，和仁恒商业的低调一脉相承。

言谈中可以看出，仁恒对于商业和项目的思考，放到了更长的时间维度里，也更具有从消费者到城市发展的全局视野。

一个例子可以说明仁恒商业的特别之处，仁恒置地旗下所有的经营型物业都是长期持有，不对外销售。正如胡总所讲：

“仁恒商业很清楚怎样的资产才是经得起考验的。所以，从仁恒创办到现在，从未出售过开发的商业项目，即便是社区商业“仁恒里”也都是自持的。这也是仁恒和国内开发商很大的区别，我们更愿意花时间去培养一些优质资产来进行经营，而不是快速周转。”

我们的交流很直接地从仁恒商业正在主力推进的重点项目展开，他们虽然形态、定位各异，但共同特点都选在新一线城市，并且都位于城市最核心的商圈，这也可以看出来仁恒商业在拿地选址上的高要求。

—— 苏州仓街 ——

回归古城之作

仓街项目位于苏州古城地块，建筑面积约14万平方米，与苏州仁恒开发的“当代苏园脉络别墅——耦前”一河之隔，计划2022年底初步亮相。

仓街项目效果图

项目被苏州园林、博物馆、名人故居、历史古迹等文化遗产环抱，与苏州相门城墙相邻，登上城墙便可一览项目全貌。知名的旅游景点平江路历史文化街区就在项目附近，游客数量可观。

从地理位置来讲，仓街项目的地块极具稀缺性。苏州是拥有2500年历史沉淀，保存相对完好的古城，“上有天堂，下有苏杭”的称号吸引着国内外游客慕名前来。而在古城区，因为老城风貌保护等原因，几乎不可能再有大体量地块推出。

我们把视野放到全球，回归老城区是一个趋势。毕竟老城中心交通便捷、混合多元，有丰富的文化历史底蕴。然而，再次回归到老城核心的商业，不能只有单纯的商业功能，更需要结合到城市的人文、历史，融合地方特色与国际视野，传承这个城市的脉络和生活体验。

对此，苏州政府相关部门和仁恒商业也都有共识。胡总表示，“这是苏州的回归古城之作。项目的重点诉求是古城如何散发出新的生机，让真正的文化、曾经的繁华重新展示给全世界的年轻人们。”

自筹备以来，项目团队一直与非遗传人等苏州文化相关的个人和机构保持着密切的沟通，探讨在商业项目中呈现苏州文化的创新形式。

项目的可达性非常强，既有地铁直达，又自带囊括约1000个停车位的地下停车场，可以解决很多自驾游旅客停车难的困扰，也将成为项目吸引客流的利器。

更有趣的是，作为水乡特色，苏州古运河游船以水陆链接古城区与新城区，消费者可以乘船抵达仓街的相门码头，仪式感十足。

码头广场效果图

空间上，仁恒商业选择与伍兹贝格建筑事务所合作，在深植苏州城市肌理，留存古老苏州记忆的同时，融入了现代化元素。

比如，利用与城墙相邻这一优势，仓街在未来将整合国际一线品牌资源以及声光电等技术，打造城市灯光艺术节、品牌大秀等活动。

相门城墙灯光艺术节示意图

商业定位方面，仁恒商业希望将项目打造成为奢侈品之家，并且对苏州的消费潜力充满信心。

“我们对于整个项目的规划将延续仁恒商业对于品质的追求，要做精品商业。希望项目的呈现对于苏州商业格局能有一个提升。

苏州目前消费表现在很大程度上是受苏州商业市场现状局限的，商业市场并不能匹配这座城市的能量。其实从苏州中心的良好市场反响，就可以看出这个城市的消费潜力”，胡总如是说。

今年10月份，招商展示中心及故居花园将开始对外开放。故居花园本身也大有来头，原本是地块内的一处建于民国时期的保留建筑，怀着对历史的尊重与建筑本身的研究，仁恒通过落架大修的方式使其得以焕发新生。

在项目正式开业前，故居花园除了承担项目展示功能之外，还会举办各类主题艺术展。

故居花园效果图

胡总预计项目未来游客比例将占到15-30%，而年轻游客对于出游品质的要求不断提升，传统景点往往有停车难、就餐难等问题，苏州仓街位于诸多景点附近，独特的环境品味，以及丰富的业态正好可以承接此类消费需求。

也正鉴于此，团队对于仓街项目的打造不仅局限于地块红线之内，还强调与相关部门的协作，如着眼于周边河道清理、毛细血管道路优化、周边老式民居的收储改造等等，优化整个区块的环境面貌，这是很有全局观和前瞻性的做法。

—— 天津仁恒伊势丹 ——

购物中心将与日本百货擦出什么火花？

2019年10月，仁恒置地与日本三越伊势丹集团正式成立合资公司，合资公司的第一个项目将落地在天津仁恒置地广场。

该项目位于天津城市中心的老城厢商圈，商业经营面积约12万平方米，项目一期正处于工程升级改造阶段。

天津仁恒伊势丹商业广场建筑效果图

关于仁恒与三越伊势丹百货的合作，胡总表示:

"双方都对合作寄予厚望，它是一个独立的合资公司，会培育特色经营品类，比如部分自营店化妆品、超市、主题空间等。天津项目只是一个起点，未来在国内合资公司会考虑承租，甚至开发建设适合的项目进行经营，在新加坡也将有机会与仁恒旗下的物业合作。”

在国内商业市场上，“百货商场购物中心化”和“购物中心百货化经营”的变革案例很多，究其本质，是因为百货和购物中心各有所长、互为补充，前者精通商品运营，后者擅长空间打造。仁恒和伊势丹的合作正体现了这一趋势。

与伊势丹合作，对于仁恒来讲，可以快速补强项目在高端化妆品这一热门品类上的招商和运营能力，同时也利于引进更多日本当红品牌首进中国或者天津市场，以及落实精细的日式服务理念。

Future Beauty Park化妆品区效果图

据胡总透露，天津仁恒伊势丹商业广场的化妆品区域不仅规划有国际化妆品品牌集合区，还为品牌配备了美容房。

同时，在超市与美食的区域也将打破以往超市+小吃外租区的模式，结合天津本地和日本特色，打造创新模式。

Marche Food Hall美食区效果图

当然，仁恒商业在空间打造、物业运营能力等方面的优势，对于百货出身的伊势丹来讲也是一种补强。体现在天津项目上，商场定位于"Shopping Museum购物博物馆"主题，力求打造成为消费体验新地标，每个楼层都将设置亮点主题空间。

天津仁恒伊势丹将于明年4月正式亮相，在今年四季度将先曝光揭晓一批首进天津乃至中国的日本当红品牌，相信会为天津消费者带来很多惊喜体验。

—— 成都仁恒置地广场 ——

保持优雅的商务社交之选

开篇我们就提到了成都仁恒置地广场，它不仅是拥有Louis Vuitton、Prada、Ermenegildo Zegna、Bottega Veneta、Rolex、Max Mara、Ferragamo等国际一线奢侈品牌的购物中心，两幢塔楼分别是超甲级写字楼和洲际品牌的服务式公寓，整个综合体建筑面积22万平方米，商场部分建筑面积5万余平方米，分为A、B两馆。

成都仁恒置地广场

据介绍，仁恒置地广场的写字楼在成都市场上名列前茅，入驻客户中有4家领事馆、40多家世界500强企业；在2020年初升级为洲际集团在大中华区管理的第一个洲际行政公寓，长住客户中有很大一部分是外籍或者本土大型企业高管，整体消费实力强，为商场提供了稳定的高净值客群，也营造出了高大上的商务商圈氛围。

商场的消费者提袋率高、复购率高、客单价高。胡总在描述商场特点时说：“相比成都其他高端商场，仁恒置地广场虽地处核心位置却更有私密感，服务也更加细致。我们有一批非常忠实的客户，他们不想在嘈杂的氛围中完成消费体验，很愿意来我们这里，商场高端会员贡献的销售可以占到60％左右。”

当然，在面对当地市场格局的变化时，我们也看到了成都仁恒置地广场的变化和革新。

从2018年起，项目开启了在保持奢华体验不变情况下的“年轻化”转型，先是从品牌组合开始调整，引进了I.T、 Off-White、Palm Angels（西南首店）、A.P.C.（西南首店）、NEITH（西南首店）、MCM等国际一线设计师潮流品牌和买手店，以及诸如超级猩猩、天真蓝、街舞厂牌SINOSTAGE等深受年轻消费者追捧的生活方式品牌，同时还有意大利奢侈品牌Ferragamo在成都第二家店的盛大开幕。

Ferragamo@成都仁恒置地广场，2020年7月开业

星光市集活动现场

接下来，项目将继续更新品牌组合，引进更多对成都市场来说新鲜、有创意的品牌，比如，由百联集团打造的买手店LOOP by the balancing今年9月已将成都首店落地于此。

与此同时，商场硬件环境将进行大力度改造，重组现有空间，让项目A、B两馆间连动性更强。位于项目6层视野非常好的户外平台，也将进行商业化包装，融入到商业体验当中。在讲到项目调改时，胡总表示：

“我们对年轻的定义不仅是年龄上，也是心态上的年轻，希望项目营造的氛围是温馨的、带有一些私密的，顾客在消费过程中能体会到一种身份感，打造成为一个优雅的商务社交型商业。”

除了前文讲到的3个项目之外，深圳仁恒中心和南京仁恒置地广场，也是正在筹备的重点项目。

其中，计划今年年底试营业的南京仁恒置地广场位于南京市建邺区的新加坡·南京生态科技岛（江心洲），该项目将打造成约20万方花园式城市智慧综合体，其中包括格调商业、酒店式公寓、高品质办公等。

南京仁恒置地广场效果图

也就是说，从今年年底，一直到2022年，仁恒商业不断会有新项目推出，而其中又不乏具有城市乃至全国影响力的标杆性项目。

通过与仁恒商业胡总此次的深入交流，能明显感觉到企业对于地块的敬畏心，以及对优质作品孜孜不倦的追求。最后，想用胡总的一句总结作为本文的结尾，他说：

“从仁恒经营宗旨来说，希望在做项目的过程中为城市回馈一些东西，希望在每个城市中都有我们的标杆性项目。我们一直认真地对待每一块土地，我们对产品本身非常执着，这也让我们在市场上树立了不错的品牌口碑。”