新加坡Bugis+购物中心——微型购物中心变身为“城市娱乐中心”

微型购物中心在运营管理以及规划设计上有其独特的优势，新加坡Bugis+购物中心是微型购物中心的典型代表。其商业面积仅为2.6万㎡，却很好满足了当地居民以及旅游消费者，60%的娱乐场所充分体现了其“城市娱乐中心”的主题定位。

01项目概况

新加坡ILUMA购物中心是一个集娱乐和零售于一体的商业项目，2006年开业是新加坡第一个城市娱乐中心，2011年2月28日，新加坡上市房地产投资信托基金嘉茂信托出资2.95亿新元（合2.31亿美元）收购了该购物中心，保留外立面的基础上对内部及业态进行改造，改名为 Bugis+。

· 项目名称：新加坡Bugis + 购物中心

· 项目地点：新加坡Bugis 区维多利亚大街201 号

· 项目开业：2009 年6 月1 日

· 项目占地面积：8,920 平米

· 项目总面积：26,762 平米

· 零售面积：约185,190 平方英尺（17,205 平米）

· 建筑层数：10 层

· 店铺个数：120 多个

· 停车位：321 个

· 总投资：1.6 亿新元

· 开发商：Jack Investment Pte Ltd

· 建筑设计：WOHA

该项目作为新加坡第一个城市娱乐中心，强调表演和展览空间的组合，专门针对20 多岁和30 岁的年轻人士。项目坐落在新加坡著名的白沙浮街区，目前这一街区的主要职能是艺术、教育及娱乐。Iluma 购物中心60％的面积是娱乐场所，其中在五楼有一个电影院，由Filmgarde 管理。该商场还包括舞厅，吸引更多喜欢夜生活的年轻顾客。

02企业背景

加坡上市房地产投资信托基金嘉茂信托是凯德商用旗下的房地产信托基金，2002年7月在新加坡证券交易所有限公司上市的第一家房地产投资信托基金，也是市值最大的零售房地产投资信托基金，在新加坡为88亿新元（截至2019年3月31日）。凯德商用新加坡信托资产包括15家购物中心，2800个租户，地处新加坡核心市区及城郊，年度购物者流量达3.38亿。、

03区位分析

Bugis+坐落在新加坡最著名的购物区武吉士街区 Bugis Street，该区域以艺术、教育及娱乐为主。项目四面临街，南侧马路对面为武吉士地铁站及武吉士商业城，通过天桥相连，成为主要人流来向。

项目正对着武吉士商业城，它通过架空天桥连接到武吉士商业城的第二层，可方便进入Bugis MRT换乘站。两个购物中心的整合进一步增强了其对购物者的整体吸引力，其零售空间超过5.5万方。

04项目定位

项目定位为小型购物娱乐中心，强调表演和展览空间的组合，专门针对20-30岁的年轻人士，以体验式业态主力店群（餐饮+娱乐）+时尚购物为主。充分契合了武吉士街区艺术、教育与娱乐的功能定位，与城市融为一体。

05建筑设计

一、建筑立面

Iluma 是由新加坡最富国际名声的建筑事务所之一——WOHA 建筑事务所担任设计的。这栋建筑中，线性体块与曲线形雕塑造型体块形成了鲜明对比。

线性建筑元素可容纳停车场，零售店，电影院和表演空间，而雕塑造型建筑元素内沿漫步道容纳一些比较小型的零售和娱乐活动。这两种建筑元素之间的交流通过建筑处理得到了强化：

充满生气的热辣色调赋予了线性体块生机，而曲线形雕塑造型体块则以灰白单色调包裹全身。无论从哪个角度看去，整个建筑都会给人一种生机勃勃的感觉，振奋人心。

曲线结构：

（1）以灰白色等冷色调覆蓋，宝石状固著物，白天闪闪发亮。

（2）采用宝石聚碳酸酯材料打造的水晶网媒体墙立面，它由像宝石似的小固著物组成，将节能灯泡置入定制设计的反射镜，由软件控制，水晶媒体墙立面被建筑师处理成堆叠的，波浪起伏的条带，或重叠，或退让；而空隙空间形成悬伸的花园和露台。

曲线结构

线性结构：

（1）以充满生命力的明快的红橙色灰赋予活力

（2）采用钢架固定的多孔铝合金板，明亮的颜色与中空的体块错落的阴影，在表面形成明亮的柔和的光影交错，令人感到快乐和舒适

（3）橘红色的外立面景观照明，形成商城内壮观的顶部造型

线性结构（西面面向 Queen 大街的项目外立面）

虽然在造型上是当代风格，但这栋建筑的规模及采用的材质与周边建筑极其协调。彩色的线性元素使人回忆起色彩明亮的公共住宅区，而极具装饰感的曲线形建筑立面，对变化多端的体块、细致的纹理以及历史遗留下来的店铺生机勃勃却又杂乱细致的装饰做了全新的诠释。

二、建筑空间

（1）动线规划：

建筑室内活动围绕中央空间分三层布置，建筑一层与周边街道形成一个连续的路网，方便行人从各个方向进入Iluma。

针对其客流量稀少的状况，凯德对各楼层的业态布局进行了调整，以多首层的操盘手法，在每个楼层都布局了大流量的客流输入口，并且每个楼层都各有特色，聚客力十足，盘活了整体的客流。

总平面图

（2）空中连廊：

建筑第二层设置一座人行天桥跨越道路，与对面的商业项目Bugis Junction间建立一条通道，导入聚集更多客流，同时填补Bugis Junction在娱乐体验上的缺失。

所有通道都通向主厅，主厅是一个高40m 的中庭，自动扶梯、电梯和每层格局的错落，最大化地避免视觉盲点。虽然在水平方向被分割成上下两个体量，但是每个体量都有各自的特色，并且从视觉上看是相互关联的。动感的黑白灰色块形成的图案使内部充满动感、时尚气息，又将整个建筑从内之外的空间与整体环境形成交流。

（3）双层大厅空间：

商场中央为40米高的中庭空间，通过一条宽阔的走廊分割为上下两个大厅，约2/3的空间是连通的，保持视觉的联系，1-3层为零售大厅，4-5为娱乐大厅，屋顶天窗为大厅带来良好的自然采光。

下层大厅主要用于小规模的专卖零售，而上层大厅则用于各种娱乐活动。分割两个空间的是一个城市广场，高出街道20m，上面有酒吧，游戏，电影院和餐厅。

宽阔走廊

分割两个大厅的楼板上设置咖啡吧及小型零售，同时兼具交通功能

（4）露台花园：

在4-6层南面设置不同形态的露台花园，作为餐厅的户外空间使用，可以欣赏周边的城市风光。屋顶剧场和活动空间，它朝向露天葱翠的植被，屋顶平台和咖啡厅——在这儿，顾客可以同时欣赏到Ibiza 和Bali 风情。屋顶平台中央有一个玻璃天窗，透过天窗向下可以看到中庭，在中庭向上可以看到植被屋顶。

（5）入口空间：

南侧主入口设置了一个两层高的入口架空层广场，由于商场与道路距离很近，两层高的入口广场使空间显得通透大气。

05业态布局

Iluma 城市娱乐零售综合体汇集了时尚、家居、美食、娱乐、服务等多种业态

主要布局时尚、餐饮、娱乐以及生活家居/服务四大业态，整栋商场在竖向空间划分为两大区域，1-3层主要为零售空间，4-6层主要为娱乐空间。

60％的面积是体验场所，该项目的娱乐业态占比7%，餐饮业态占比49%，娱乐和餐饮形成的体验性业态占比高于50%，体现购物中心作为“城市娱乐中心”的定位，五楼有一个电影院，还有舞厅，吸引更多喜欢夜生活的年轻顾客。生活家居/服务业态占比21%，时尚业态占比23%，主要用于该区旅游消费者和家庭消费者的基本日常。购物中心不像新加坡典型的购物商场，没有超市，有一家便利店

娱乐业态丰富，主要位于5-7层，涵盖多元化全龄化娱乐项目。