「财经观察」楼价世界第一的悲歌，香港住房问题到底怎么破？

主管港澳事务的中共中央政治局常委、国务院副总理韩正，在3月7日接见十三届全国人大四次会议香港代表团时，提到香港的住房问题需要得到解决。

他指出，香港的住房问题有其历史和发展过程，「解决这一问题难度很大。但总要有解决开始的时候。如果一直就这样，也形不成共识，也没有解决办法，一有办法立法会就在『拉布』，最后损害的是香港市民的利益」。

港区全国人大代表、民建联副主席陈勇指出，韩正谈及香港存在的住房问题，体现了国家非常重视和关心香港。香港目前还有很多人住在劏房，居住条件很差，未来将透过整体规划，解决香港人的居住问题。

陈勇。资料图

港区全国人大代表、香港中律协创会会长陈曼琪形容，韩正虽然远在北京，但讲话内容好「贴地」，而且了解本港实情。港府应认真听取中央意见，用心解决港人的住屋问题。

香港楼价世界第一，人均居住面积全球最细，住屋问题长期困扰港人。美国研究机构Demographia 2021年初发表的国际供楼负担能力报告，涵盖8国92市，报告指出香港蝉联楼价全世界最贵，且连续11年成为全球置业最困难的地区，大幅抛离其他城市，香港楼价中位数相等于家庭中位数收入的20.7倍，换句话说，港人要把所有收入都储起来，并储足21年才够钱买楼。根据Demographia的定义，只要楼价中位数高于家庭入息中位数的5.1倍，就视为楼价严重超出市民负担水平，可见香港楼市疯癫程度，比世界各主要城市都更严重。

楼价世界第一的悲歌

在香港想拥有自己的物业有多困难？今年3月初，香港立法会秘书处发表有关「自置居所对香港社会经济的影响」的研究简报，指出香港楼价过去15年内急升391%，即接近4倍，而35岁以下年轻人在整体自置居所户主中的比例，由1997年的22.1%跌至2019年的7.6%，而首次置业人士的平均年龄，在2019年更已推迟至44岁。港人即使能够置业，能够买到的居住空间也极其有限。

根据统计署2017年公布数字，香港逾八成住户只居于小于753平方呎的单位，香港家庭住户的居所楼面面积中位数，只有约430呎，人均居住面积更小得可怜，只得161呎(约15平方米)，世界最细。东京人均居住面积有210呎，上海有260呎，新加坡有270呎，一河之隔的深圳有300呎，而内地城镇人均居住面积有381呎、瑞典有775呎、法国有930呎、英国有1054呎，至于美国、加拿大及澳洲就更加不用比较了！

上述只算港人平均居住面积，众多低下阶层被迫租住一些分间楼宇单位，港人称之㓥房，不少居住空间比监仓还小！近年不少人甚至连㓥房都租不起，退化到栖身「太空仓」(类似日本胶囊酒店的床位)，香港住屋环境怵目惊心，更糟的是自香港回归以来，香港人越住越细。

香港住屋问题根深蒂固，源于港英时代就开始的高地价政策，多年来土地供应跟不上，导致香港住屋市场一直供不应求。回归初年首任特首董建华曾有心治理楼市，推出「八万五」(每年提供不少8.5万伙住宅单位)雄图大计，惟遭遇金融风暴半途而废，加上自2008年全球金融海啸后，各国大举量化宽松印钞票，热钱涌入楼市，楼价飞升，打工仔薪金增长根本追不上楼价上涨速度，故贫富悬殊急剧恶化，产生众多楼市畸形现象，如发水楼、纳米楼、蚊型盘及龙床盘等，中下阶层港人生活质素愈来愈差，年轻人难以置业成家，衍生众多社会及家庭问题，如结婚数目下跌、迟婚、婴儿出生率下跌及不育等，香港如此恶劣的住屋环境下，当然滋生大量民怨。

新加坡组屋经验值得参考

要解决香港住房问题绝非易事，但政府责无旁贷。香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量建议港府，在房屋供应可担任更积极的角色，可仿效新加坡。当地同香港一样地小人多，大约八成居民居住在政府兴建组屋(类似香港居屋及公屋)，绝大部分是自置，只有约5.7%是租户。此外，他建议港府在居屋市场亦应作出改革，将现时「抽签」方式，改为「轮候」，都能令年轻人更容易规划人生、对未来更有希望，而不是「今次抽唔到又唔知要等到几时」。

香港中文大学(深圳)校长讲座教授、全球与当代中国高等研究院院长郑永年亦认为，在香港培养爱国者应先解决香港人的民生问题，让他们变得利益相关起来自然也就会爱国，像新加坡推行组屋政策能够吸引国民爱国。

另一方面，港人除了居住空间窄小外，公共空间同样小得可怜。据智库机构思汇政策研究所分析各个城市后发现，香港公共空间非常小。思汇研究经理黎文燕指出，香港人均公共空间面积仅2平方米，约等于一副棺材或一个厕格；相对上海有4平方米，等于一架电梯；新加坡有7.5平方米，约三分二个私家车位；纽约有29平方米，几乎是香港15倍，约等于一个310呎单位。

香港公共空间奇缺

而且香港公共空间分布极为不均，平民区与富人区享用的公共空间差距大，如在山顶、九龙塘和愉景湾等高收入地区，部分居民有逾8平方米休憩用地；相反旺角居民只享有人均0.6平方米公共空间。

香港急须解决土地不足、增加房屋供应外，同时亦应顾及市民需要休息和放松，提供一个舒适及实用的休憩空间，对于长期处于压力下的市民来说是必须的。港府应正视这些问题，重新规划，并活化现时所拥有的公共空间，重新塑造更多适合的休憩用地。黎文燕建议，未来中环至湾仔填海区、启德，及西九文化区是目前市区仅余有望可以优化的市区土地，政府可规划成为3个世界级的地标公园，并确保市民可轻易抵达，有助增加香港的公共空间。

填海增土地供应势在必行

香港楼市问题症结在于供不应求，要解决必须大量提高房屋供应，当供应够多时，楼价自然回落，市民才容易置业，居住空间才可能上升。不过，香港山多平地少，可发展的土地极为有限，但香港是沿海城市海域广阔，填海是增加土地供应的极佳方法。

香港自开埠以来，一直不断填海造地发展，近期发展局局长黄伟纶在团结香港基金的会议上提到，「填海与香港的发展向来密不可分，目前香港大约6%的土地来自填海，承载着70%的商业活动以及接近30%的居住人口。」

黄伟纶。资料图

黄伟纶指出，填海是香港目前能够真正新增土地供应总量的唯一方法，相比其他方法，填海的安置赔偿、社会成本较低，他解释现时透过更改规划或收回棕地(指新界乡郊地区有工业活动的农地，通常相对平坦，比较容易用来发展)，只不过是左手交右手的游戏，并未真正增加土地总量。香港现时填海面积约占8.5%，仍远低于新加坡或者澳门的填海比例，所以港府填海规模值得大幅增加。

特首林郑月娥2018年提出「明日大屿」愿景，勾划未来二三十年香港的长远发展愿景，计划在港岛与大屿山之间的交椅洲和喜灵洲附近，分阶段填海兴建多座人工岛，填海面积达1700公顷，打算日后兴建26万至40万个住宅单位，可容纳70万至110万人。

不过，部分香港市民反对「明日大屿」，忧虑会花光香港财政储备，但不填海香港哪里可以找到土地起楼增加住宅供应？何况填海项目可用各种融资方法，例如可考虑由政府发行基建融资债券，以香港的经济发展前景，相信许多投资者会感兴趣，同时可与其他私人机构及港铁合作，用更多市场力量控制成本及互相分担风险，担心掏空香港库房实属杞人忧天。

增市区容积率 鼓励重建增供应

想要在短时间内改善香港市民的居住环境，规划上改变一下，提升现时香港市区的容积率(又称地积比率)，便可加快旧区重建步伐。例如一幢旧楼，地盘面积只有1000平方呎，而该旧楼现时容积率只有8倍，即整幢旧楼总面积只有8000平方呎，如果容积率放宽到15倍，同一个地盘就可以重建为一幢总面积达15000平方呎的新楼，比原有旧楼面积增加了87.5%，可容纳更多人居住。

施永青

中原集团创办人兼主席施永青便十分支持市区增加容积率，可以在现有土地上多建一些楼宇。他形容：「其实与很多家庭想名校收多一些学生的想法差不多。他们宁愿不要小班教育，也想自己的子女多一点入名校的机会。但对很多市民来说，他们宁愿住得密一点，也不想搬得太远。因为市区的基建设施较为齐备，交通亦比较方便，负责城市规划的人，是否也应考虑市民这方面的取态。」

现时本港楼龄达50年或以上的楼宇，以每年600幢的速度增长，2046年数目将增至近3万幢，已约占全港楼宇数目一半。现时市区重建局平均每年重建楼宇不足100幢，重建进度远远追不上旧楼老化速度。「明日大屿」仍在规划中，根本远水救不了近火！

港府应认真考虑，在规划上拆墙松绑，推出更多有利旧区重建的政策，鼓励地产发展商参与并购旧楼重建，运用市场力量协助社区加快重建，以增住宅供应。至于市区重建局的角色，应该处理一些业权较复杂的个案，例如土瓜湾十三街这类一般发展商难以解决的旧区并购项目。只有公私各自在旧区并购，才可增加私楼土地供应，尽快解决香港住宅供不应求的情况。

记者：周健鑫

编辑：向明