新加坡房地产投资优势｜为何新加坡取代香港，成为中国富豪新宠

随着中国人的收入水平和购买力的提升，

许多人为了方便子女在海外留学，

或是为将来全家移民作打算，

也有一些为了投资或资产的保值增值，

已经开始或正在打算在海外投资购买房产。

去年，

根据伦敦研究公司Z/Yen的全球金融中心指数，

新加坡以微弱优势超越香港，

成为世界第三大金融中心。

更有媒体报导，

“新加坡将取代香港，

成为中国富豪新宠！

“新加坡，就是东方苏黎世！”

而新加坡也早已成为中国买家

在海外购置房产的一大热门地点。

根据新加坡建屋局(HDB)的相关数据显示，

过去的一年，

新加坡30%的豪宅都被中国人买走，

中国购房者已超过印尼和马来西亚，

成为新加坡豪宅的第一外籍买家。

Part 1

新加坡房产的特点及优势有哪些？

Characters & advantages

01

房贷利率低，投资回报率高

图片来源：联合早报

新加坡银行贷款利率较低，

固定年利率1.75%左右，

外国人根据银行贷款条件

可以贷到高达购价60%-70%的款项。

如果以200 万的房产来说，

如能贷款70% 即140 万，

如果按照30年贷款，

1.75%年利率来算，

每个月需要支付本金加利息一共$5000 元，

按照平均3%的租金回报率来计算，

200万的房产每个月的租金收入是$5000元，

所以基本可以以租养房，

这还不算以后的升值空间。

通常情况下公寓的租金回报率大约3%，

在当今银行维持低利率的情况下，

购买房产确实可以提供一个稳定的正现金流。

投资优势明显。

02

源源不断的外来人口导入

人口导入是一个区域房地产

能否增值的很重要因素。

只有一个有大规模人口导入的区域，

才可以实现不动产真正意义上的升值。

新加坡这个人多地狭的岛国，

考虑到新加坡人口增长规划，

需求增长速度大于供给，

政府规划在2030年人口达到650万至690万，

较现有的五百多万人口，

约年增长8万左右。

所以在新加坡，

不用担心房地产市场需求不足的问题。

03

亚洲的金融中心

地理位置上连接印度洋和太平洋，

环视亚洲。

人才及产业集聚效应明显，

经济增长空间巨大。

04

新加坡一向以其世界最严厉的法律著称

正是严格的法治保证了

其稳定的政治经济环境，

严格的法律保护和透明的产权交易，

确保房产交易的合法性，

政府对开发商的管制非常严格，

开发住宅项目质量有保障。

05

购买面积即房屋使用面积

买房即有停车位使用权

（无须额外购买）；

外国人可购买的私人公寓均为配置了

游泳池、健身房、烧烤区等

的高端小区。

06

无遗产税

低房产税率、低房产贷款利率

（当前年贷款利率1.48%左右）

和外国人可申请最高

60%至80%的购房款贷款，

降低了购房成本和对现金流的压力。

07

优美的花园城市景观

完善的城市基础设施建筑，

不断迎合人口的增长、经济的发展，

置业潜力良好。

Part 2

新加坡针对外国人购房的政策

Policies

01

购房资格

新加坡是个人多地少的富裕岛国，

对于外国人而言，

唯一可以购买的即是私人公寓，

不可以购买有地住宅（Landed Property）

和政府祖屋（HDB），

除了圣淘沙岛上富人区升涛湾（Sentosa Cove）

的有地海景别墅外国人可买。

新加坡的公寓与国内不同，

不存在清水房，

都是硬装已经做好了，

就是说地板已安装好地砖或者大理石地板，

房间是装好实木地板或者复合地板，

墙壁已经粉刷好，

空调，全套厨房，卫浴，带橱柜，衣柜等。

业主只需自己领取钥匙后安装灯饰，

安装窗帘，

买家具（沙发，床，电视等），

现在很多开发商都有赠送洗衣机

和烘干机，烤箱等。

小区一般都会有配套设施，

如游泳池，室内健身房，

室外健身角，停车场（带车位），

多功能活动室，烧烤区/BBQ,

网球场，篮球场，公园跑道，

花园，桌球室，阅读室，

公寓会所等。

现在挺多发展商在新开发的公寓项目

都很有创意别出心裁的设计小区公寓设施，

打造不同主题，

如“游泳池区” ，

“花园主题区”，

“烧烤活动区”，

“运动休闲区”，

“室内自行车场地”等。

02

购房预算

新加坡私人公寓的单位平方米价格为

一万新币至两万新币不等，

以平均市场价格计算，

两卧的私人公寓在100万新币左右，

3卧的私人公寓在130万新币左右。

除购房款以外，

外国人身份的购房者还需额外准备

律师费和政府印花税，

律师费用一般为在$3000 新币左右，

印花税率对外国人而言是购房款的18%

（3%的印花税和15%的额外买方印花税 – ABSD），

对永久公民而言，首套房的税务是购房款的8%。

新加坡的贷款利息偏低，

平均约为1.48% 左右每年，

若客户有稳定收入证明

或者有资金证明，

银行是可以给外国客户贷款的，

最高可达总房款的80%。

以$100万新币的私人公寓计算，

向银行贷80%购房款为例，

永久居民买家，

各种印花税+律师费等杂费占房价的8%左右，

首付$28万，

其中至少$5万新币现金，

其余可以用公积金支付；

对外国买家，

各种印花税+律师费等杂费

占房价的18%左右，

贷款若可做8成，

首付需要$38万新币现金

(贷款百分比取决于贷款人的经济能力)。

Part 3

购房流程，支付流程及交付时间是怎样的？

Welcome to choose

01

第一步：看房，选择房屋尺寸、地理位置、周边环境与资源

新加坡根据地理位置

将全国房地产划分为28个邮区，

其中第9区（乌节路-顶级购物娱乐带）、

第10区（武吉知马，荷兰村-高档住宅绿化区）

和第11邮区等黄金地段

深受外籍人士欢迎，

因为这些地点方便他们前往

中央商业区和乌节路购物区。

而其它区域对于中国买家而言，

新加坡邮区第15区（东海岸-新加坡最受欢迎的滨海区）

也很受青睐，

因其优美的海景、

周边的名校

和便捷的交通

连接机场和市中心。

取决于家庭规模，

私人公寓通常分类有一居室、

一居室加书房、

二居室、

三居室、

顶楼双层豪宅等等，

而购买时的面积即是房屋内部的使用面积，

不存在公摊面积。

购买新房的优势自然不用过多解释，

但是购买二手房同样也具备新房所不具备的优势。

可以直接拎包入住

或者收取租金、

有被集体收购的可能性（En Bloc），

投资立刻翻倍、

眼见为实，

亲眼看见房子，

不用从图纸上来分析房间格局和方位、

更容易了解周边环境，

判断它的潜在价值。

02

第二步：选择房产，支付定金，支付行政费用

在选择了适合的房产之后，

与世界各国一样，

购房者需要支付定金。

新楼盘需要支付相当于购房款5%的定金给开发商。

买家一般在支付了5%首付款以后的第五周左右，

要到律师行支付外国人印花税18%

（3%的印花税和15%的额外买方印花税），

并且要在第八周之内支付另外的15%的费用来完成产权交易

（尾款80%可根据购房者收入经济能力可以和银行贷款，

不足部分需要买家现金支付）。

03

第三步：逐步完成付款

注：以上款项百分比总和为房屋总价的80%

若买家有和银行顺利贷款80%，

以上款项均由银行按照楼盘施工进度发放

（就是楼盘建到什么阶段，

按照已经公式化的百分比银行发放贷款款项），

而买家只需按银行实际发放给开发商的金额进行月供即可，

期房在竣工前，

因为是按照实际施工进度还月供，

买家基本无太大财务压力。

这是购买新房才有的一大好处，

即买家可以根据楼盘的施工进度分期支付您的购房款，

而不用一次性支付全款，

大大降低了现金流的压力。

简言之就是房子建到特定阶段付特定的款项

（例如，完成地基，完成混凝土框架，完成砖墙等等）。

这样的付款方式降低了购房者放贷供款负担，

意味着如果贷款比例达到80%的话，

购买者可以更轻松的

以一种更具管理性的还款方式偿还贷款。

在工程初期，

举例$100万新币左右的房子

月供刚开始才$300-500每月，

随后才根据工程进度增加，

房子月供才慢慢增加，

有效减轻来购房者的负担。

04

第四步也是最后一步：房屋的交接

开发商将房屋移交给购房者的流程，

从房产取得临时占用许可证（TOP）时即告开始。

通过购房者律师将把房屋占有权通知（NVP）传达给购房者，

购房者在收到NVP的14天内交付尾款，

即可收到一份关于移交钥匙的通知（Keyslip），

即可约定时间取房。

购房者应携带移交钥匙通知（Keyslip）

和NRIC/护照

（对国外购房者而言）

以进行核实和记录，

整个交接过程大概在一小时左右。

在新加坡，

政府对房产开发商的管制非常严格，

开发商必须在开发住宅项目前

取得建房计划许可

和房地产开发商销售许可证，

才能开始销售。

因此，

即使是购买期房，

有了政府建筑控制专员

和房产审计官的监督，

买家可以放心的在新加坡购买期房房产。