新加坡房产三大投资策略

今天抛转引玉，简析一下在新加坡投资的三个基本策略。

策略1：反情绪投资

“当别人恐惧的时候你贪婪，当别人贪婪的时候你恐惧“。巴菲特这句经典语录用在房市上也是适用的。总体上，大多数买家都容易受到市场情绪影响，追涨不追跌。房产价格和交易量总体上呈强正相关性。我们可以参考一下下图，07年是一个大牛市，价格高，交易量也高，到了08年金融危机，价格大跌，交易量也随之大跌。如果08年逆市投资，那么现在可以躺着赚钱（当然，08年投资国内的一线城市到现在基本可以实现财富自由了）。所以，其实交易量是一个信号，提醒你房市现在处于一个什么阶段，过热还是过冷，该买还是卖。歌舞升平的时候要考虑出场，门厅冷清的时候要考虑入场。

再来看另外一组数据，这是JLL的一份关于新加坡2009 到 2018年的交易数据的报告。其中，40%的买家是在周期的前中期入场，60%的买家在周期的后期入场。前期入场的买家绝大多数都获得了健康的增值回报，而后期入场的买家中，48%获得低增值回报，19%的人群的资产负增长。

查理芒格说过，“宏观是我们必须接受的，而微观才是我们有所作为的。”通过系统的分析新加坡房产周期，涨幅规律，价格价值，可以有助于我们更好的判断入场点，选购精品，从而获得最大化的收益。

策略2：买楼花，卖现房

买楼花，卖现房。俗称炒楼花，源自于香港楼市，发明者为红顶商人霍英东。基本的操作流程是，在项目开盘初期用较少的首付购入尚未完成的不动产项目（“开花”），用极低的按揭成本等待楼盘建成（“结果”），然后转手卖给需要现房的刚需买家，以赚取差价。

成功的买卖楼花操作需要具备两个基本条件，

第一，房市处于上涨周期的前中期阶段

第二，国家需要有成熟稳定的二级市场

下面用一个例子来解释一下买卖楼花背后的原理：

我们参照上图这两个项目做一个解释，Double Bay和Silversea

第一阶段：开盘阶段。在刚开盘的时候，价格通常是最低的，随着项目的完成度越来越高，买家等待时间成本越来越短，开发商的库存压力越来越低，价格会逐渐上调

第二阶段：完工阶段。一直到项目刚刚交付的时候，房子会攀升至一个高点，因为这时候房子所有的东西都是全新的，设施是全新的，装修是新的，家电是新的，而且还是现房，房子的状况处于一个顶峰，价格自然也处于一个顶峰，这个阶段转手的人最多

第三阶段：平稳阶段。过了刚交房的新鲜劲，一两年之后，价格逐渐回调至平稳状态，之后的房价的涨幅和经济基本面以及通胀率保持一致

事实上，和车一样，房子只要一落地，建筑材料本身就在贬值，长期增值的是土地的价值。买卖楼花是在第一阶段入场（开花），第二阶段离场（结果），用时间换利润

策略3：追热点，先发优势

新加坡政府每隔5年时间就会发布一个规划总蓝图（URA Master Plan），高屋建瓴的对新加坡的城建做一个总体的规划。买房跟着规划走，吃的是城市发展的红利。2014年的总蓝图中，西部第二CBD，PayaLebar第二商业中心，东部星耀樟宜以及第四航站楼等等，都是比较热门的概念。那时候入场的，只要不是高价位入场，都已经赚到了。

举个例子来说明，近来在房市相对低迷的背景下，居然有一个楼盘一个月的时间大卖了75%，这个楼盘是Sky Everton，不仅靠近市中心新欧南园地铁站，还俯瞰未来幅员2000公顷的南滨海地区，新加坡版本的黄金海岸，所以非常的热销。南滨海地区现在还在规划阶段，周边还没有什么新楼盘，Sky Everton是有先发优势的。可以预见的是，在不久的将来，原码头地皮将来会陆续出售用作商业，住宅以及娱乐用途。新加坡土地是稀缺资源，地皮只会越卖越贵，相应的楼盘价格也随之越来越高，届时周边楼盘水涨船高，早入场获利的概率较大。