在新加坡，买房租房为什么要找经纪？

房产经纪介绍

在

新加坡，如果要成为一名房产经纪，必须是年满21岁的新加坡永久居民或公民，无严重的诈欺纪录，也不能是未脱离穷籍的破产者。永久居民需要在新加坡居住满10年，如果少于10年，就必须出示在居住国的无犯罪记录证明。

至少拥有剑桥普通水准4科考试及格，非新加坡文凭需要通过隶属于国家发展部的法定机构 — 房地产代理理事会(CEA)的评估。

接下来就是修读CEA规定的房产经纪课程，课程涵盖工业，商业，办公楼，酒店和住宅等方面的知识，以及和房产相关的法律政策条规。

课程结束后要通过CEA举办的认证考试，才可以获得房产经纪执照。目前认证考试的通过率低于20%。CEA每年都要审核每位房产经纪的执照，确定没有违规违法违纪之后，才批准延期多1年。

CEA有权调查消费者对经纪的投诉，并可在投诉成立时警告、罚款、暂时或永久撤销经纪的执业资格。

CEA

规定，无论是出租还是买卖，房产经纪都只能代表其中的一方，如果同时代表双方就有利益冲突，可能被吊销经纪执照。

晚上十点以后，经纪不允许打电话或发送短信给客户，以免干扰客户休息。

经纪在从事房产相关的工作时，必须佩带证明自己身份的牌照。牌照上有经纪的照片，所属经纪行的名字和执照号码，以及经纪本身的名字、执照号码和有效期限。

CEA和经纪行都没有明文规定，客户必须支付的佣金数额或比例。

市场行情是，私人房产交易，卖家支付1—2％的佣金，买家不需要支付任何的佣金；政府组屋交易，买家支付1％的佣金给他们的经纪，卖家支付2％的佣金给他们的经纪。出租方面，一年的租约，屋主支付相等于半个月租金的佣金，两年租约则支付相等于一个月租金的佣金。

租房需要房产经纪帮忙吗？

如果

租金$3000或更高，又是2年的租约，租客就可以要求免付佣金，租客经纪就和屋主经纪平分佣金。

如果租金少于$3000，或者是1年的租约，租客可以在网络上直接找屋主的经纪租房，优点就是节省了租房佣金。缺点就是自己的利益不一定可以得到有效的保障，因为屋主经纪保护的是屋主的利益。他们尽可能提高租金，或拒绝租客的对家具电器等的要求。

租客如果找经纪代表自己找房，经纪可以按照租客的要求，寻找尽可能多的适合的房源，并驾车带租客去看房。然后对租客有兴趣的房源进行分析比较，锁定性价比高又符合要求的单位。

经纪熟悉市场的租金行情，又懂得该如何同屋主的经纪谈判租金，就有可能帮租客把租金压到最低，有时候被压低的那部分款项，接近甚至超过租客支付的佣金。

例如租客已经同意租金$3100，经过经纪的尽力争取之后，最后确定租金$3000，如果是1年的合同，租客就少支付$1200，和$1500的佣金只是相差$300。

租房合同通常是由屋主经纪准备，总共有6至9页不等，租客不一定清楚合同的每个条款的具体内容，即使有陷阱也可能在合同上签名。

如果租客有代表自己的经纪，租客经纪就会审查租房合同的每个条款，要求删除或修改对租客不利或不公平的条款。租客经纪也会帮忙租客申请开通水电煤气，缴纳租房印花税等。

在屋主交接房子给租客的时候，租客经纪和屋主经纪一起，校对清单的每件物品，并对整个出租单位进行拍照记录，特别是有损坏或肮脏的地方，将来把房子交还给屋主的时候，就有证据证明不是租客造成的问题。

合同期间发生的任何问题，例如空调不冷，漏水，电器故障，出现白蚁，发生纠纷等，租客经纪都可以和屋主或屋主经纪交涉处理。

特别是退房时候的交接，屋主或屋主经纪经常以各种理由扣压租客的押金，租客经纪这时候就会在场据理力争，尽可能保护租客的利益。

如果租客因为不可抗拒的原因必须毁约，租客经纪会帮忙寻找替代的租客继续合同，然后取回押金，避免造成更大的损失。

买房有必要找经纪帮忙吗？

除了

政府组屋，在新加坡购买任何房产，包括工商业和住宅的现房或期房，买家都无需支付任何的佣金。

经纪会根据买家的具体要求，如区域，地铁站，房龄，房契，楼层，朝向，阳台，飘窗，房型，面积，房间数，预算，海景，湖景，绿树，游泳池，无遮挡，无噪音，入住时间，期房或现房，自住或投资等，帮忙买家从网上，报章，公司内部或合作伙伴那里寻找符合要求的全部房源。

然后和屋主经纪或屋主安排时间看房，驾车带买家逐一看房，了解不同公寓的周边环境，公寓设施的大小，种类和新旧等。现场体验不同单位的通风，光线，格局和舒适度等，了解卖家的家庭状况和卖房原因，以及左邻右舍的情况。然后和买家一起深入分析对比看过的房源的优缺点，帮忙买家定位其中的1个或2个公寓。

经纪会查询该公寓到学校，菜市场，地铁站，工作地点或购物中心的距离，查询公寓周围将来是否有其他发展计划，如建造地铁站，购物中心，医院，住宅或学校等。这些都会影响将来房子的租金回报率和房产增值。

经纪会带买家看这个公寓的全部符合要求的待售房源，用公司内部资源去查询该公寓或附近公寓的最近成交价，包括单位号码，面积，成交时间，成交价，尺价等。

经纪会列表分析选中单位的优点和缺点，在买家锁定其中的1个或2个单位之后，经纪就会打探卖家的抛售意图，可能的原因包括，提升居住环境或居住面积，套现，分家产，资金周转，离婚，移民，换学校或换工作，屋主年纪大或疾病等。

最重要是了解卖家是否急着抛售，卖家越是着急脱手，那么就越容易把价格谈到最低。

通常买了组屋之后，就要在6个月之内把公寓出售。如果法庭宣判离婚，也是必须在规定的期限售卖婚产。

经纪也会打探卖家的预期售价，了解最近是否有已经被卖家拒绝的报价。再以最新的成交价做参考，接下来的市场趋势做权衡，制定一个合理的价格，和买家商量确认，最后才向卖家报价。

谈判价格的过程考验经纪的实力和耐力。需要时间，经验和技巧，我曾经代表买家购买公寓THE WARREN，谈判持续到午夜2点，屋主最后同意签名成交，但是残忍地把佣金折半，也就是0.25%，虽然少了$2400的佣金，但是为买家节省了几万新币。我觉得很值得！

2016年8月份，我代表买家以$108万的价格买下的IVORY HEIGHTS的一个单位，该单位的开价是$128万，最后的成交价和开价差别整$20万，在这之后的第二个月，楼下的一样面积的单位，以$127万成交。这个公寓接下来的成交价都远超过$108万。如下图所示。

有经验的经纪都明白，卖家口头接受买家的报价之后，随时可能反悔。作为专业的经纪人，只有拿到了卖家签名的买房意向书，才最后大功告成！

经纪和各大银行的贷款专员长期合作，这些贷款专员比较专业，服务意识强。

经纪会把经过筛选的贷款专员介绍给买家。在取得卖家签名的买房意向书之后，经纪就提供不同银行的最新贷款配套给买家。

贷款配套不只是看利息，也是要看锁定期限和附加条款等。有些允许免除购买房屋保险，或允许提前1个月通知银行，就可以提前部分还款。有些提供多次的免费的贷款配套更换。更换配套的收费是$500-$800不等。

经纪会带买家去他们熟悉的律师楼签署贷款法律文件和买房意向书或购房合同。在交易完成之后，如果买家授权，经纪也可以代表买家交接房子。

如果是期房，经纪可以协助买家检查新房的缺陷，安排开发商返工。

有些买家在买房之后，因为各种原因长期离开新加坡，经纪就协助买家把房子出租，并且把通信地址更换到经纪的地址，这样就可以及时收到来自税务局，物业或银行的信件，然后扫描给屋主。

如果屋主没有及时收到租金，经纪就会找租客交涉。如果房子有任何问题，包括各种电器问题，水管漏水，下水道堵塞等，经纪都会协助处理，免除屋主的后顾之忧！

如何选择房产经纪？

拥有

500多万人口的新加坡，竟然有3万名左右的房产经纪。尽管房产经纪数量众多，而且都经过严格的考核，但实际能力和服务水平仍然参差不齐，因此需要认真选择代表自己的房产经纪。

建议选择有心有力型的房产经纪。有心就是愿意站在客户的立场，以自己买房或租房的心态帮忙客户找房。

有力就是具备扎实的房产专业知识，有能力帮忙客户分析比较备选单位，选择最理想的单位，有能力以最低的价格成交。

1. 口碑佳的经纪，请朋友，同事，同学或亲戚介绍具备专业道德和能力的房产经纪。尽可能避开口碑差的经纪。

2. 在确定经纪人选之前，应该和经纪有几次接触，接触的方式可以通过见面，电话，微信或WHATSAPP等。有接触才有了解。尽可能避开为了做生意而做生意的经纪，就是那种不顾客户利益而急于成交的经纪。

3. 谈判能力强的经纪。卖家总是要尽可能卖得高一些，为了达到目的，卖家或卖家经纪就可能使用一些手段，例如给买家看其他买家的报价短信或定金支票，要求买家支付更高的价格。但是那些短信或支票未必是真实，也有可能是很早以前的报价。也有卖家或经纪和现在的租客签订一份无效的合同，合同上面的租金远高于市场租金，以此吸引买家。

4. 热情友善的经纪。经纪如果能把客户当成朋友，即使是在完成交易之后，还乐意提供尽可能的协助。

例如帮忙客户介绍口碑好的装修商，修理工。免费帮忙客户把多余的空房出租，协助客户重新更换贷款配套，协助客户申请按照自住而不是出租的税率缴纳房产税。

自住和出租的税率差别6个百分点（每年的差别可能是好几百甚至超过$2000）。有些客户买房之后，完全是自己居住，但是税务局一直都是按照出租的税率征税，

大家可以根据以下2张房产税税单，和自己的税单作比较，就清楚税务局是按照自住还是出租的税率征收房产税。

5. 提供额外增值服务的经纪。例如经纪可以建议客户以哪种联名方式买房。不同的联名方式的权益截然不同，未来可能对屋主产生深远的影响。

联名买房有两种不同的方式，就是联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenancy in common)。其中联权共有(Joint Tenancy)是夫妻买房的普遍选择，无论丈夫和妻子各自支付多少的首付和贷款，双方对房产的拥有权是对等的。必须经过双方的同意才可以出售房产。

如果一方不幸逝世，另一方自动得到所有的产权。联权共有的权益保护优先于遗嘱。不管逝世的一方是否有分配该房产的遗嘱，另一位联权共有人还是会得到全部的产权。

分权共有(Tenancy in Common)适合几位朋友或亲戚一起投资买房，每位屋主都需要选择产权比例。可以是三七开，或者四六分。其中的一位屋主可以随时决定卖掉属于自己的那部分产权，但是无权代表其他屋主出售整个单位。

如果其中一位屋主不幸逝世，其他的屋主不会自动得到逝世者的产权。属于逝世者的那部分产权会按照他的遗嘱分配。

6. 有些经纪会发布一些不存在的单位的虚假，或者的价格比市价低很多来引诱买家，然后欺骗买家说该单位已经成交，再让自己代表买家去买其他的单位。

新加坡房产交易公开透明，可以查询到到所有单位的成交记录，谎言迟早会被揭穿。尽可能避开这种不诚实的经纪。

本人目前在新加坡最大的房地产咨询公司 - ERA担任高级营销董事，曾经在新加坡房地产咨询行业屡获殊荣，注重个人信誉和口碑。坚持以自己买房的心态帮忙客户选房，负责任地协助客户完成置产大事。

我们可以找到新加坡市场上正在出售或出租的全部房源，然后根据客户自住或投资的不同意愿在新加坡全岛范围选择最适合的房产，并提供专业的意见和建议。尽可能为客户物色具备增值潜能，交通，生活便利，租金回报率高，居住环境佳的独特房产。介绍专业友善的银行贷款专员和律师，协助客户顺利完成房产交易。新加坡所有的新楼盘，都是通过房产经纪代理交易。我们公司代理新加坡绝大多数的新楼盘。买家自己去样板房购买的价格，和我们带买家去购买的价格是一样的，我们还有可能争取内部的折扣价。如果是二手房，我们会尽最大可能地拉低售价，争取最高性价比。

我们承诺对客户的个人信息资料严格保密，绝不泄露。除了政府组屋，买家购买任何房地产都不需要支付中介费。

欢迎客户随时咨询，我们都会尽快回复！