2021最大楼盘明天开盘，万人提前看房，我们挖出了火爆现场背后的秘密

2021年新加坡最大的楼盘鑫悦府（Normanton Park）终于要在明天（1月16日）开盘了。 其实早在开盘前，已经有上万人提前看房，就为了明天开盘时抢一个好位置。鑫悦府为何如此火爆，我们了解到一个很关键的因素是高租金。很多中介提到过这片区域租金奇高，高到什么程度呢，一卧租金3600新币，两卧租金4800新币，三卧租金7000新币。这个租金要是放在乌节路、CBD并不夸张，可是这片区域何德何能值得这么高的租金？又是谁“人傻钱多”选择租在这里呢？抑制不住好奇，我们就对这片区域做了一次地毯式排查，很有可能挖出了高租金背后的产业秘密。  

高租金实锤

这片区域的租金高得有多离谱呢？我们先来对比一下。根据新加坡权威价格比对网站Money Smart的数据，靠近市中心、以公寓扎堆而出名的纽顿（Newton），三卧公寓的价格不过5000新币，公寓里合租一个卧室价格是1300新币。往东去到最靠近CBD的区域中心巴耶利峇（Paya Lebar），三卧公寓降到了3800新币，公寓里的一个房间是1000新币。再往东去到巴西立（Pasir Ris），三卧公寓的价格已经低于3000新币，来到了2700新币。往北去到兀兰（Woodlands），三卧公寓同样是低于3000新币，三卧组屋甚至只要1800新币。公寓和组屋里一个房间的价格分别是800新币和550新币。全岛比下来，为数不多能和这个区域租金媲美的就是乌节路（Orchard）了。乌节路的三卧公寓平均租金7000新币，刚好能打个平手。一卧公寓的均价是4000新币。可问题是，我们说的这个地区既不是乌节路，也不是CBD，一卧3500新币的价格就算得上离谱。我们顺着中介给出的数据，找到了撑起这片区域逆天租金的罪魁祸首—— One North Residences。这个公寓建得不高，户数不多不少405户，从外观上来看，只能说是平平无奇。于是我们大胆推断，这是个例。大概率就是几个钱多的租户租在这里了吧。可是中介甩回来的数据很快就让我们啪啪打脸，长长的列表，一卧到三卧租金稳步攀升，而且租约2016年到2020年开始的都有。中介不嫌事多，还补了一刀，你们要不要先看看周围公寓的租金再来跟我理论？我们顺着中介给的线索，顺藤摸瓜找到了距离One North Residences步行仅650米远的另一处公寓—— The Rochester Residences。它的租金又一次打破了我们的想象！在这里，一卧租金居然飙到了7500新币！两卧三卧正常一点，但仍然是让人望尘莫及的5800新币和8500新币。外观上看，除了高，好像也没什么特别的（甚至还觉得有点旧旧的）。 这就有点意思了，这片区域的逆天租金确实值得我们好好扒一扒。  

高租金的背后

带着疑问，我们对这片区域仔细排查了一通。反复推敲之后发现，撑起这里租金的不是别的，就是成片的科技公司。虽然图上已经标出了一些，但是这片区域的科技公司，真的多到一张图标不下。比如距离前文提到的两处公寓几乎相同距离、步行不到10分钟的启奥生物医药园（Biopolis）。医药园里入驻公司有牛津疫苗的开发公司阿斯利康（AstraZeneca），还有哈佛大学教授领导的癌症科学研究院（Cancer Science Institute of Singapore，CSI）。比如距离The Rochester Residences 400米的世界顶级商学院ESSEC Business School。再比如距离One North Residence不到500米的冬海集团总部（SEA Group）。冬海集团不用多说，股票在过去一年翻了五倍不止，一跃甩开一众老牌银行、地产公司，成为新加坡市值第一的公司。冬海本质上是一家互联网公司，主要业务是游戏、电商和数字支付。电商业务说的就是它旗下涨势同样迅猛的Shopee。Shopee的选址，同样定在了这片区域。总部冬海集团到Shopee，直线距离也就1公里。但是围绕着冬海集团总部和Shopee周围的，却是新加坡的两大产业园：A*STAR产业园和科学园（Science Park）。在这个两个产业园的中间，还夹着新加坡国立大学。由此看来，这样的布局可能是政府有意为之。之前的文章里也分析过，高校和产业园集群，是硅谷模式的两要素，因此这片区域或许是全新加坡最有可能成为科技中心的地方。与科技中心相对应的，就是人才，和他们支付得起的高租金。

一房难求

高科技人才薪水高，因此付得起高额的租金，这一点无须再论证。可问题是，高科技人才也不傻，凭什么他们就得付高出市场价的租金？这个问题用通俗的经济理论解释就是：供需关系决定价格。高科技公司的发展速度快，对应的员工增加也迅速。比如Shopee2015年才成立，2020年但是总部的员工数量就过了8000（更不要说在马来西亚、印尼、泰国、甚至中国的员工）。再比如字节跳动屡屡放出的扩招信号，去年2月扩招6000，下半年再度扩招1万，现在已经是员工数量过10万的庞然大物。（Shopee 2019年新建的大楼，为了容纳更多的员工）科技公司大规模招人，这些新招员工就得有地方住。是选择房租低通勤时间长，还是房租高通勤时间短？对于这些动不动就要加班的人来说，巨大的工作压力基本上压缩了所有的通勤时间。所以他们宁愿住在靠近公司的地方，宁愿付出更高的价格。毕竟，他们的时间，比房租更贵。  

科技公司周围的房租怪圈

科技公司周围的房租高，不止发生在新加坡，早就成了一个全球现象。北京海淀的华清嘉园就是这样一个神奇的小区。背靠着清华、北大都不算什么，光看小区门口你可能当它是某个菜市场旁边的小区。只不过这个小区的房价早已突破每平12万大关，房租也跟着过万，但仍然是一卧难求。可是这个小区里走出的互联网企业，两只手都数不过来。那些年的校内、暴风影音、饭否、抓虾、酷我、美丽说，还有这些年的美团、字节跳动等等。说它是科技公司周围的小区都委屈了它，至今很多人都当它互联网创业者的天堂。如果说华清嘉园的房价是随着它孕育的互联网企业慢慢涨起来的，那么望京的房价完全可以概括为一夜暴涨。一切都源于阿里巴巴的1万名员工进驻望京CBD的消息。消息一出来，望京的租客房东都不开心。租客们知道自己躲不过必然上涨的租金，房东们只恨当初怎么不多买一套。科技公司可以拉动一个地方的租金，也可以让一个地方的租金瞬间跳水。比如拼多多外派员工到中国其他省市，上海长宁区拼多多总部周围的租金立刻就出现了大跳水。不得不说，科技的发展，越来越牵动着财富和人才流动的方向。

高租金区的变量

说回新加坡。今年，这块租金逆天的区域出现了一个变量。这个变量就是号称2021最大房产项目的鑫悦府。1800多户的量级，放在新加坡任何区域都能搅动市场。 它与科学园的距离，不夸张地说就是，过一条马路。这样的地理位置，足矣让迫切需要住得近的高薪人才心动。当然，这片区域的优势远不止一个位置。靠近两条高速路的便利交通和临近肯特岗公园的优美环境，同样也是吸引名企的特质。这片区域的未来租客大部分是在附近工作的高科技人才，他们收入水平高，也愿意支付合理的租金。而且他们人数众多，因此出租率也高。除了高科技人才，国大、埃塞克商学院的学生（尤其是留学生）也有强烈的租房需求。不禁让人对这片区域未来的租金充满了好奇。听前面那位中介说，光看租金高低的都是外行，内行看的是租售比，也就是房子月租金和售价之间的比例。好的租售比一般在1∶300～1:200，也就是说，房子租出去16年到25年可以收回买房成本。以这片区域一卧每月3500新币的租金，和一卧平均800,000的开盘价来说，租售比计算出来是1:228.5， 也就是说，租满19年就可以收回本金。是不是划算，我们也可以和其他地区的房子比一比。比如市场上能租到3500新币一个月的乌节路，它的房价更高，因此租售比就会被拉低。对于买房的人来说，租售比越高，当然是越能更快收回本金了。未来这片区域的房价租金会怎么走，还真说不准。但可以肯定的是，这片森林里只要出现一只新独角兽，房价租金都会为之颤动。 重量级项目正式开盘首日，成交量如何，就是用真金白银投票来检验市场认可度。所以，不论买不买，都值得关注。说是万众瞩目也不为过吧。 — END —