独家特写：新加坡50年，高屋建瓴，朝气蓬勃

2019年4月11日，耗资17亿元打造的星耀樟宜（Jewel Changi Airport）举办了首场预览活动，让本地人抢先一睹这座新地标的魅力。40米高室内的Rain Vortex那奇幻的灯光效果结合瀑布律动，仿佛在音乐中翩翩起舞，让观众叹为观止，纷纷拿起相机拍下眼前绚丽的一幕。毫无疑问，这极富创意超时代的10层楼高建筑，将是又一个让新加坡人充满自豪感的国际化新地标。回眸50多年前，狮城可谓是正处于一穷二白的艰难时局，短短五十多年，新加坡人均GDP赶日超美，豪宅林立，地标无数，地产泡沫极小，一举成为全球最富庶的国家之一，新加坡是怎样做到的呢？

苏格兰黑山羊的哲学思辨

20世纪70年代的一天，英国的三位科学家威廉、木辛特、赫迪从伦敦去苏格兰参加一个科研会议，越过英国边境不久，他们发现了一只黑山羊。

“真的太有意思了，”天文学家威廉说道，“苏格兰的山羊都是黑色的。”

“威廉先生，你这样没有广泛论据地去推断是不可靠的，”物理学家木辛特对威廉说道，“关于苏格兰的黑山羊这个问题，我们现在只能得出如下结论：在苏格兰这个地方，有一些山羊是黑色的，而不是全部。”

逻辑学家赫迪马上接着说道：“木辛特先生，你说的这个结论也不严谨，我们在此时真正有把握的结论只不过是：在苏格兰这一片地域内，至少有一个地方生活着至少一只黑山羊。”

正如天文学家威廉，人一旦认定某件事情时，就会变得片面。当这一行为上升到国家层面时，就显得很幽默。1965年，大马政府秀了一波神操作—强烈要求新加坡，你必须给我独立出去，别粘着我。理由是，新加坡华人太多了（70%都是华人），当时的马来西亚中的马来人和华人起了冲突。

自力更生

新马分家后，马来西亚不再通过新加坡的港口进行对外贸易。同区域另一大国印尼又和新加坡搞对抗，贸易活动也停止。新加坡经济的第一支柱转口贸易受到重创。新加坡另一经济支柱，驻扎在新加坡的英国军队和行政机构，又在1968-1971年从新加坡撤出。英国人的撤出，让新加坡的GDP一下子掉了20%，影响国内3万人的就业。1966年，新加坡预计失业率达到14%，这样的失业率已经接近引发国家动乱。国父李光耀先生的曾经说过：“1965年8月9日，我带着惶惑不安的心情启程，走上一条没有路标和茫无目的的道路。前途茫茫，不知道何去何从。”

新马分家，外部环境的变化使新加坡必须重新审视自身的定位。当时主流的经济学家把跨国公司看作廉价的土地、劳工、原料的剥削者。发展中国家把原料卖给发达国家，又反过来购买他们的消费品，被认为是新殖民主义。但这种理论并没有得到李光耀的认同。反正新加坡没有天然资源可供跨国公司剥削，新加坡有的只是勤劳的人民、良好的基础设施、诚信的政府。新加坡政府的责任只是为当年200万人民提供生计，如果跨国公司能让工人获得报酬，并教授他们技能和管理，为什么不把他们争取过来呢？新加坡没有广阔的腹地，但全世界又何尝不是新加坡的腹地！处于第三世界的新加坡要成为第一世界的绿洲！这就是当年李光耀的初心。认知一变，果然局面大开。1965-1975年，新加坡确立了发展出口导向型工业，而发展出口导向型经济意味着新加坡需要和世界各个国家做竞争。

产业发展

1975年以后，新加坡重点发展资金密集型产业、金融业以及房地产业。

石油化工

1973年石油危机，全球几家大石油公司在新加坡都有自己的库存石油。当时新加坡并没有像其他国家一样阻止他们出口，这赢得了石油公司的信任。石油公司把新加坡当作可靠的石油交易场地。充沛的原油供给使新加坡能发展起自己的石化产业。到90年代，裕廊岛工业区就成为仅次于美国休斯敦和荷兰鹿特丹的世界第三大炼油中心。

电子产业及金融业

新加坡及东南亚首家硅晶片制造厂在八十年代初期建成。苹果电脑公司也于1981年开始在新加坡生产个人电脑，1982年光盘驱动器开始生产，到1985年已经有超过150家跨国公司在新加坡从事电子或电脑配件生产。

七八十年代，区域内金融的赛道完全属于新加坡。新加坡通过取消非居民利息预扣税，吸引国际金融机构。所有亚元存款无需遵守法定流动资产和储备规定。新加坡成为亚洲最重要的银行业金融中心。90年代初外汇市场全球第四，仅次于纽约伦敦东京。

房地产业

新加坡总理李光耀信奉“人无恒产必无恒心”的儒家思想，认为只有新加坡的家庭拥有自己的住房，人民在面对外来敌人，才会坚决捍卫自己的利益。因此从1963年开始新加坡政府就实行“居者有其屋计划”。政府推出低于市场价格的组屋供民众购买。购买组屋的人数从1967年3000人增加到1996年7万人。特别是1975年以后，政府在远离市区的乡村建立大型组屋，并配套无污染工业。新加坡住房供给快速提高。到80年代中期，85%的新加坡居民拥有了自己的住房，同时私宅地产业开始腾飞。

血崩的邻居

二战之后，日本开始心无旁骛发展建设，结果令人侧目。从1953年到1973年，20年的时间日本从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。1985年9月，狡诈的美国佬为了应付日渐形成的贸易逆差，给日本人甩出一记大招—“广场协议”，从此美元因此持续大幅度贬值，而日元刷到飞起，三年间升值达到了86.1%！《广场协议》后，日本政府放松货币政策，银行开始大力放贷，尤其是房贷。承平已久，日本老百姓手里还是有些积蓄的，但是银行利率下浮，货币超发，必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。因此所有这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去！1955年到1990年，日本土地价格上涨了70倍，日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，所以说“一个东京绝对可以把美国买下”还真不是笑话。1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。于是日本政府动手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重来的机会，他们一定不会这么干。

日本政府当时采取紧缩货币政策。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。同是收紧房贷，并对土地交易强管制。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款，并调整土地收益税。政令一出，股市先崩。1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，顿时供过于求，房价地价开始下跌，因为发放了大量的抵押贷款，所以银行收回了很多的不良资产，同期，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，几家大银行相继倒闭。居民财富大幅缩水，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭。日本社会更是自杀成风、尸横遍野，“低欲望社会”一词便始于那个年代。

高效的政府，敏锐的政策

2009年中开始，新加坡房产开始了长达4年的飙升阶段，新加坡政府为了防止房地产市场发生日本式血崩，开始不断的出台调控政策：

* 2010年2月，一年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例降低；房价还是一路高涨；

* 2010年8月，三年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例进一步降低；房价还是继续涨，涨势稍微有点放缓；

* 2011年1月，卖家税调整到了四年，并且调高了比例到了最高16%，贷款比例进一步降低;房价还是继续涨，涨势有点放缓；

* 2011 年12月，开始实施买家额外印花税；这次之后的房价平稳了几个月，但经过一个季度的消化后，房价还是继续涨；

* 2012年10月，贷款比例进一步降低，最高贷款年限调整为35年，之前是40年；房价还是继续涨，涨势有所放缓；

* 2013年1月，调高了买家额外印花税；房价还是继续涨，涨势有所放缓；

* 2013年6月发布的总贷款（房贷和在新加坡的所有贷款）比率不得超过收入的60%的这个比率的政策（TDSR）；

终于，房价在一系列的调控措施下算是真正的控制了下来，新加坡政府终于可以长舒一口气，“我国人民和国外投资客真是不好对付啊，买房和卖白菜一样轻松，终于我们在确保银行房贷不受影响的情况下，房价总算降下来啦”！

新加坡政府欣喜地看到了新加坡的房价自从2013年开始一直处于下跌态势。这么辛苦得以调控的接下来4年的房价回调成果，在2018年3月，政府4年来第一次的放宽房产政策，把卖家税从4年调整到3年这一点点松动的政策后，买气慢慢聚集，发展商摩拳擦掌，房价慢慢回稳到开始飙升，短短一年几乎收复池城。其实根本原因是连发多个政策调控好不容易在2013年中控制下来的房地产市场4年降低20%的降幅，压得这么辛苦的成果在1年内轻松破功，一路飙涨，颇有势不可挡的趋势。热钱不断流入和外国开发商高价拿地，新加坡的政府与经济稳定，汇率相对稳，房贷利率低，对比其他亚洲国家如马来西亚与泰国的政局不稳，香港的高房价和对外国人征税33%，中国大城市的限买限卖投资局限，在有限的选择中，新加坡正吸引大批投资热钱涌入，如果不加以控制，新加坡经济会被高房价泡沫击垮，所以在萌芽上升阶段，稍加控制是很有必要的。

于是乎这个问题再次引起了政府的关注，央妈出面了，新加坡金融管理局负责人Mr. Ravi Menon在今年7月4号的2017/18的年会上指出几点：

* 新加坡房价在过去几年得到了有效的控制；

* 自去年第二季度起房价已经起涨了9.1%；

* 这几乎轻松抵消了从2013年中到2017年中，4年房价下跌的11.6%的幅度；

* 房地产成交量过去12个月比去年同时期增长了25%；

* 新房贷12个月比率比前一年增长了34%；

* 房产复苏是可以的，但不能脱离经济发展轨道的涨幅；

* 经管局要确保市场的稳定。

于是，7月5号晚上，也就是年会的第二天，新房产调控政策发布，增加买家额外印花税和降低最高银行贷款比例来稳定房地产市场，主要的目的是：降低热度和使房地产的增幅尽量与经济增长同步。1）增加买家额外印花税，除新加坡公民和永久公民的第一套房产税率不变外，其第二套或以上及外国人额外税增长5%，公司买家额外税增长10%；在调控之余保护刚需。2）降低最高银行贷款比例，整体降低5%，也就是首付需多付5%，贷款成数减少，防止高杠杆投资房地产带来的高风险暴露。

然而，冷静分析，新加坡稳定的环境，低利率，相对高的租金回报，供求之间地小造成的相对需求大，对自住增值和房产投资都有一定的吸引力，长期的大方向是向上的。房产的魅力，在于其抗通货膨胀的保值增值能力，也是老百姓利用低成本金融杠杆从而获得相对高增值回报和租金回报的一个难得的途径。如果有谁问我吴洲值不值得付这个额外税，那答案是值得的，因为这是这么多年房产新政出台后，太多的人后悔第一次加额外税，或第二次加额外税的时候没有出手，纵观香港市场，多年的高税收（空置税、买卖印花税）仍然没有抑制市场的上涨态势，从2012年到2017年，香港市场房价上涨了60%。所以说，土地稀缺、人口密度高、经济向好、财富收入提高的区域，投资人必须具备长远的投资眼光，因为加税的价格肯定比未来的市场价格还要便宜。

朝气蓬勃的新加坡

过去的50多年，新加坡以其实实在在的治国理念赢得了实实在在的高速发展和经济成就，但毕竟新加坡只是一个城市型的经济体，国家小，抵御外部风险的能力相对也小，面对中国、印度等新兴经济体的激烈竞争，许多人都发出了这样的疑问：在亚洲先行一步的新加坡还能够走多远？“各国之间的竞争就好像在高速公路上跑汽车。当汽车不多的时候，新加坡可以跑的很快，当大家都跑到这条路上的时候，你就不可能跑的太快了。”李光耀先生1994年的这段讲话，表明了从当年的建国总理到现在的新加坡政府和领导人始终把“可持续发展”当作一个重大命题放在自己的心里。

“可持续发展”自然离不开一个知行合一的高效政府，就吴洲的个人观点而言：新加坡是一个最典型的实行精英治国的国家，也是全世界精英治国最为强化的国家，没有之一，这种体制也就从根本上造就了新加坡的政治、经济、军事等各个主要关乎国家命脉的行业或部门，始终由新加坡精英中的精英人才所领导。特别是在政治上,执政党人民行动党建立了一个精简、高效、快速，廉洁、灵活的高效政府,从长远来看，进一步为新加坡经济长远健康发展提供了有效保障。

有鉴于此，吴洲坚信新加坡超前的经济政策，灵活的应对谋略，高效的行政手段，广泛的世界联系，必将为新加坡继续成为全球竞争力领先的经济体奠定坚实的基础！一个朝气蓬勃的新加坡也将继续前行！

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吴洲：任职于新交所上市企业 ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业9年，专业买卖全岛各区产业，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神理念，迄今成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户满意置业，为中国客户和新移民的首选金牌经纪人，欢迎买家/卖家联系吴洲团队。

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