中国房企进军全世界，新加坡市场出了低调大赢家

近年来，中国房企出海成为一股热潮，万科、万达、恒大、绿地、保利、中海、碧桂园等企业纷纷出海。

英美澳、东南亚，都是中资房企出海的热点区域。

今年大火的电影《疯狂的亚洲富豪》里，首富的人设是“新加坡最大的开发商”。在真实的福布斯排行榜上，新加坡首富的确是房地产开发商远东机构的黄志祥和黄志达兄弟。

在这个汇聚了全世界有钱人的岛国，地产业的成熟程度可见一斑。

而作为首批出海的中资房企青建（南洋）地产，在新加坡一众地产商中，异军突起，斩获众多奖项，获得消费者青睐。一个青建，十年南洋——十年磨一剑。

2013，2015至2018年，青建屡次跻身新加坡10大地产开发商。

与它一同入围的是凯德集团、城市发展集团（CDL）、远东机构、国浩房地产……这样实力雄厚或拥有政联公司背景的大财团。

10年，在全岛修建13个项目，各种重量级奖项，拿到手软：

中国房企出海，面临很多风险。

万达地产投资马德里市中心“西班牙大厦”，最后以亏损两亿退出西班牙市场。

碧桂园在马来西亚填海造地修建森林城市，在中国几乎家喻户晓，但是风波迭起。

万通资本几经周折借道新加坡，在台湾发展了“万通台北2011”项目，在销售时却引发了“万通条款”，新闻报道大陆客房买房受阻，称：“有一种麻烦叫去台湾买房”。

中国房企出海遇到的困难，外来企业本地化的水土不服，回顾青建地产在新加坡的十年历史，都有值得借鉴的意义。

▲（青建在新加坡的十年，完美克服这些困难，造就了现在的它）

青建十年

1999年，青建这个名字就开始进入新加坡，先从分包项目做起，后来进入建筑施工领域。

2008年，青建正式从建筑业跨界进入地产业，以推出碧山“怡然阁”组屋为标志，成为新加坡第一家中资房地产发展商，青建（南洋）地产。不料，恰逢全球金融危机，怡然阁申购率是当时市场上最低的，480套房开盘后只卖出80多套。

也许，正是经历过那样窘迫的起点，青建才更加珍惜十年后这样的市场厚爱：

熬过2008年金融危机后，从2010年到2013年，青建地产开始进入快速发展期。

2017年，青建成为新加坡市场上销量最高的开发商。

近两年，青建的楼盘一推出，便会成为新加坡房市的亮点。

2017年8月5日，商住综合项目乐心轩一开盘，投放的280多套房源在几小时内被一抢而空~

今年9月22日新开盘的顺福轩，一下卖出330套，比当月其他新楼盘的销量总和还要高几倍。

▲（今年7月新加坡政府出台房产降温措施，顺福轩可谓逆风飘扬。）

出海的中资房企一个常见的困局是：卖给当地人很难，只能卖给中国人，市场支撑不够。

在这个点上，青建地产与大多数中资房企已经完全不同，而与一个新加坡本地房企基本毫无二致。

然而，过江龙进入新市场，青建也曾犯过各种低级错误。

比如早期建造的开放式晾衣空间，忽略了新加坡经常下雨的情况，雨水可能流入厨房，青建随后停止建造这类房型。

把房子玩出新花样

2013年，青建地产首创CoSpace“构空间”概念，让业主可以根据自己喜好改变房型，将杂物间与书房合并，可以作为工作间、娱乐室或儿童房。使3房变4房，4房变5房，让空间使用效率最大化。

2012年的翠林雅居是试用这一设想的第一个项目，获得市场好评后，青建在其后续项目继续沿用和发展“构空间”概念。

2013年，新加坡政府大刀阔斧调控楼市，对海外购房者一律征收15%的印花税，重挫房市买气。中资企业出海面临当地市场及政策风险，青建也不能幸免。

▲（新加坡房价从此开启了长达三年的下跌）

在此期间，新加坡本地一些房地产公司业务急剧收缩，进入蛰伏期。

而青建地产却另辟蹊径，选择了一个独特的产品领域：执行共管公寓(EC)。

新加坡大多数人住在政府组屋里，另有20%左右的人住在私人公寓里，私人公寓的价格大概是组屋的两到三倍。

而EC是新加坡政府近几年推出的一种介于组屋与公寓之间的地产，为了让处于“夹心层”（家庭月收入低于14000新币）的新加坡居民，能以约三分之一的市场价拥有公寓。EC主要是自住，是刚需，因此受到楼市影响较小。

所以，尽管新加坡楼市从2013年开始进入冰河期，主打EC市场的青建却一直保持可观的盈利。当然，EC的售价比公寓低，这要求开发商有更强的成本控制能力，更高的运营效率。青建地产拥有丰富建筑行业经验，有一定的优势。

▲（EC悦心雅轩）

地产公司孕育出互联网公司

在即将来临的人工智能时代，智能家居热潮方兴未艾。

作为正式切入智能家居领域的地产商，青建地产不仅在新加坡是第一家，在全世界范围也是首创先河。要知道，通常智能家居界的玩家是谷歌、亚马逊、阿里、京东这些世界互联网巨头，或是三星、华为、小米、海尔这些高科技制造商。

青建的创新，也响应了新加坡总理李显龙在2014年提出的“智慧国”愿景。当外部的发展越来越智慧，我们的家居生活也要跟上脚步。

▲(李显龙在2015年4月20日关于智慧国家的演讲。图片来源于新加坡总理公署网站）

2015年初，青建地产成立独立公司慧生活（HiLife Interactive ），以互联网思维打造了HiLife这个手机APP，作为住户和智能家居的信息交互界面。

2016年的品尚居，首次配置了智能家居。住户通过手机，用HiLife App就可控制家中的电器和设备，也可以预订小区服务、设施、缴物业费等。

▲（品尚居：当时百分之八十的买家选购了智能家居的配套服务）

青建再接再厉，在2017年的楼盘心乐轩继续推进升级了的智能家居方案。

▲（楼下的商店、超市和食阁，在手机上下订单，外卖就送上来了）

而今年新开盘的顺福轩，是新加坡首个采纳智能住宅管理系统的住宅项目。扫码放行、人脸识别、智能洗碗机和净水器系统、漏水感应、烟雾报警……

HiLife系统已经向外推广，成为涵盖新加坡160余个公寓小区、市场占有率最高的智能家居平台。

关爱老龄化社会

新加坡面临严峻的老龄化问题，财政部长王瑞杰指出：除了政府的努力，国人和私企等也需一起集思广益解决问题。

在今年开盘的顺福轩，青建提出了“金选良品”（Gold Standard）的概念，针对老年人的居住需求，从户内到小区公用设施，作出一系列特殊的设计及安排。

▲（顺福轩）

青建地产总经理李俊说，越来越多的退休人士，衣食无忧，希望拥有独立的生活，需求也会多样化。需求不仅是生活上的，也是心理上的。

▲(在最容易出事的卫生间加了可折叠的凳子，便于老人坐着淋浴）

同时，“金选良品”的智能家居也加入了更多元素，包括营养配餐、睡眠质量检测（付费安装）、智能可视对讲等功能。操作简单，即便是不懂数码科技的老人，也可以很快学会。

青建地产案例的意义

青建地产用自己的十年运营诠释了，如何通过修房子这件事，表达一个地产商的价值观。

对新加坡社会的价值，成为企业公民的良好模范，践行企业对国家、社会和环境的责任。

青建的决策出发点、企业的原则，就是利国。

2007年新加坡政府推出榜鹅新区，和榜鹅21政策。青建以新加坡国家战略为导向，结合形成企业的发展方向，成为第一个进入榜鹅的开发商。随后的不少楼盘均分布在榜鹅、盛港等新镇。

▲（位于榜鹅的EC清水湾）

青建的前瞻性，也得到了更高的回报。新加坡房地产交易网站SRX的数据显示，过去十年，非成熟市镇里，无论是价格或交易量，榜鹅都稳居第一，盛港第二。

过去十年，青建在榜鹅盛港发展的项目买家，都实实在在享受到了房产增值的红利。此可谓利民。

当新加坡要推进智慧国的时候，青建受到启发，开始推行智能家居，是为利人。

智能家居，不仅提高了青建房地产项目在市场上的受欢迎程度，还因此切入了智能家居新市场，为地产行业开辟了一片新天地，可谓利己。

青建在设计房屋时，专门为老年人定制房屋功能，不仅为老年人打造更好的生存环境，有公益价值，在市场上也收到良好的反馈。

利国利民，善莫大焉。利人利已，义利两全。

是“掘”还是“攫”

当中资企业出海后，变成“外资企业”，不仅创造商业利润，也创造社会价值。能给当地人民留下什么样的印象，值得中资企业，或者所有在海外开拓市场的公司思考。

企业经营是营利行为，掘金，是挖掘的掘，不能是攫金，攫取的攫。

掘和攫的区别在于，有没有与所在市场形成互利的回报。反哺市场，以及市场所在的社会。

▲（青建员工和RSVP Singapore义工组织为silverace活动中心的老人们举办活动）

经济学家马光远认为，一国经济的影响力体现在向全球输出多少资本。中国资本，不仅仅是房企，甚至是所有的中资企业，在走向世界的进程中，怎样通过资本和企业运营，影响全球的经济规则和贸易格局。这是未来很长一段时间里，中国及全世界都关注的“显学”。

回顾青建地产在新加坡的十年发展历史，似乎也没有重大的秘密。人性化、科技化，都是普世的价值观。正如他们的企业slogan：Listening，Innovating & Growing with you。

六十多年前青建集团成立时，没有想到，它会从青岛奥运帆船中心和国际机场，一路修到马里总统府、新加坡中国文化中心，在千万里外的异国为千家万户修建无数温馨家园。