2016马来西亚房产最全解读，这些投资洼地不容错过！

在刚刚过去的一段时间，世界格局出现了跨时代的变化。英国脱欧后，全球主要资产特别是外汇市场在短时间内恐慌性抛售，英镑兑美元汇率一度暴跌11%以上，日本股市大跌近8%，欧洲主要股市如德国DAX和法国CAC40也下跌7-8%。但是，你可能想不到的是，去年曾经遭遇汇率重挫的马来西亚令吉却在这次巨幅波动中表现绝佳，并成为今年以来亚洲表现最佳的货币。即便在英国脱欧之后，马来西亚令吉兑美元汇率居然不贬反升，令不少投资者十分意外！

一

为什么马来西亚在这一轮全球资产波动浪潮中能如此坚挺？答案就是马来西亚自身2020宏景规划和中国一带一路大战略齐头并进，促使马来西亚率先摆脱去年全球经济衰退的影响，从而进入高速发展期。

现在置身马来西亚首都吉隆坡，处处可以看到等待拔地而起的摩天大楼，发展速度可以媲美五年前的北上广深。实际上，从2014年中国推行一带一路政策以来，吉隆坡地区的房价就开始呈直线飙涨状态。整个马来西亚地区的投资发展热度与中马关系的友好度同步升温。

马来西亚是中国在东盟国家中最大的贸易伙伴，是继日本、韩国后，第三个与中国双边贸易额突破1000亿美元的亚洲国家。2014年，中国国家主席习近平访问马来西亚期间，中马将两国关系提升为全面战略伙伴关系。习大大还亲自提出2017年中马两国双边贸易额力争达到1600亿美元的目标，并建议发挥防务安全磋商机制作用，加强两军交流合作。这意味着中国领导人在向全世界承诺中国政府对马来西亚市场的重视。这也难怪，在英国脱欧事件之后，中国A股和马来西亚货币都能一枝独秀！

作为中国一带一路大战略的桥头堡，马来西亚今年率先走出去年全球金融危机的阴影，发展动力强劲，中马关系也随之进入历史最佳阶段。目前已经形成了以中央政府为主导，地方政府、央企、国企、民间资本多维度投资马来西亚的趋势，随之而来的隆新高铁，大吉隆坡计划都使得马来西亚成为中国海外布局的重要地区。中国人去到哪里，钱就会去到哪里，哪里的资产就会升值已经是过去10年颠簸不破的投资秘籍。

二

对于有移民需求的中国投资者来说，新加坡和马来西亚一直是其在进行东南亚资产配置的重要考察对象。大部分投资者更加青睐于投资新加坡，毕竟，人均GDP超过6万美元的新加坡财富指数居于世界前列。但事实也许并非如此，那对移民投资者来说，到底怎样的决策才是最佳选择呢？

大部分人移民、投资都是凭着主观印象，比如说房地产投资。几乎所有投资顾问都会告诉你，地段、地段、地段，地段才是房产升值的关键因素。话虽没错，但也需结合具体情况来剖析。有些时候，在看到真实数据后，你可能会发现，正是这些所谓的经验在误导你的投资策略。

以上海为例，大多数人倾向于在市中心购置房产，认为这样的投资回报更高，然而真实的数据到底如何？

以我们熟悉的上海房价为例：

上面是上海各区房价，静安、徐汇这种区域一定是人们心目中增值最多的地方，但是，单价高是不是意味着涨幅高呢？接着请看下表：

从上表我们可以看出，单价高位置好的地段其实并不是涨幅最高投资标的，相反，那些价格较低的价值洼地升值空间更大，发展更具潜力。一般来说中心区域各方面发展成熟，但增值空间同样有限，房价难以出现迅猛增长。而一些growing area往往会因一些市政基建项目（比如：商圈开发、新建地铁线路）的建设、落成而得到极大的增值，房价也将随之大涨。另外，就是房价的可负担性。因为中心区域的价值增长过快，反而使得一些购买力有限的人群往价值洼地迁移，因为价格低，反而上涨和发展的空间更大！

通过这些数据对比，我们回头思考新马投资策略，同样是相邻的两个国家，一个人均GDP已经达到6万美元，另一个人均GDP仅为1万美元左右；一个房价已经达到10万元/平方米，一个房价不到隔壁的三分之一；一个投资门槛高达250万元新币，动辄需要过千万元人民币才能迈过投资门槛，另一个只需要60万元人民币存款就可以获得移居身份；一个投资房产需要交纳18%的外国人购房印花税，另一个不但和国人享受同样待遇购房甚至可以享受低息商业贷款。到底应该如何选择呢？而更为重要的是，因为政策调控和经济趋势，目前两地的房地产走势已经开始出现明显逆转！

因新加坡紧缩的抵押贷款措施冷却了部分房产需求，从2013年开始，新加坡房价已连续十个季度下滑，为近20年来下降幅度最大的一次。目前房屋价格相比2013年最高点下滑9%，房屋销售额下滑至该年一半。尽管如此，新加坡仍属亚洲地区的高端房地产城市。根据2016年 Knight Frank财富报告，新加坡仅次于香港，成为住房较昂贵的城市。

相较于新加坡房价的下滑，与新加坡隔海相望的马来西亚却进入一个房地产高速发展期，马来西亚的房地产价格从2000到2010年，已飙涨了47%；从2010到2014年，短短4年间又再涨46%，平均屋价已直逼30万令吉。

实际上，这些年受美国经济和大宗商品走软的影响，再加上劳动力供应不足，人口出生率不断下降等，都或多或少局限了新加坡经济的发展。此外，在新加坡，凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。如此一来，对于资产投资或移民来说，现在的新加坡确实已经不再是黄金时代！

反观邻国马来西亚，在2020年“大吉隆坡”计划之下，趁着中国一带一路的东风，首都吉隆坡地区房价正飞速增长，满家乐地区的住宅价格也上浮超过一倍以上，而双子塔周边商住宅单位的单价一路飙升，直逼国内一线城市北京、上海等地的房价。今年以来，马来西亚令吉的坚挺表现，也使得投资移民马来西亚成为至佳选择。

三

除了资产表现优异，不少为子女教育而移民的投资者也发现，马来西亚的教育并不输于新加坡，尤其是基础教育阶段。全马约50多所国际学校，大部分都设有从幼儿园到高中的课程，学费从每学期3000多马币至20000多马币不等，性价比远超于新加坡。

同为英联邦国家，马来西亚的国际学校和初等教育与英美高校直接对接。吉隆坡作为是马来西亚政治、经济、金融、工业、商业和文化中心，世界级标准的知名国际学校遍布。无论是教育环境与教育资源都十分丰富，国际学校提供的国际教程也为孩子以后留学海外知名学府做到无缝衔接。

孩子去马来西亚接受教育，首先，可享受独特的国际化教育方式——课程转移（美、英、澳等名校互认）。其次，转签第三国手续简便，相比于中国内地更容易进入世界名校。再次，纯英语教学，可提升孩子的口语能力。然后，相较于留学其它发达国家同等教育水平有费用低廉、无需经济担保的优势。最后，孩子学业完成后可继续深造美、英、澳、加、新西兰等国著名大学硕士或博士学位。留学马来西亚，可谓一举多得。

以吉隆坡为例，既有像爱丽丝史密斯国际学校这种建校超过70年的老牌国际学校，提供在整个亚洲甚至世界都处于一流水平的基础教育。也有包括培养剑桥A/O水平教育文凭著称的私立国际学校，提供英国和威尔士教学课程的国际学校，提供北美K-12课程的国家学校，提供英国剑桥大学课程模式的国际学校。

实际上，新加坡人比中国人更早将投资移民的目光转向马来西亚，不少新加坡人都选择将孩子送来马来西亚入读国际学校。与新加坡一个海峡之隔的柔佛的依斯干达（Iskandar）经济特区更是成为新加坡人眼中的“深圳”。无论是作为度假屋、自住或投资，新加坡人在新山的外国屋主中就占了80%以上，在总购房者中则占三分之一。 从2010年开始，约计有超过30万新加坡人通过第二家园计划获得马来西亚移居身份。

在新山或邻近新山的世界著名大学有11所之多，包括英国纽卡斯尔大学、英国雷丁大学、英国南安普顿大学、新加坡南洋理工大学、新加坡国立大学等。在几所英国大学分校就读，还可以选择“3+0”或“2+1”模式，即全程在马来西亚就读，或两年在马来西亚就读，一年赴英母校就读，即可获得同等学历，而在马来西亚的留学成本仅相当于美、英、澳、加的1/4-1/3。

四

也有人担心，马来西亚的房价已经过一轮上涨，会不会很快进入瓶颈区？针对这个问题，马来西亚政府早已开始部署，2013年1月，马新两国达成协议，将会在2020年之前建造吉隆坡直通新加坡的高速铁路（HighSpeed Rail）。目前这一铁路招标已经进入最后阶段，高速铁路建成后，来往吉隆坡和新加坡单程只需90分钟，大吉隆坡地区和依斯干达经济特区将会完全联通。相比于移民门槛高，房价高的新加坡，马来西亚的投资价值将会进一步凸显！

今年初，马来西亚总理纳吉在2015年政府转型计划报告致词时提出“2020宏愿目标必须如期达成”，目前进入最后冲刺阶段，马来西亚必须在2020年进入先进国家行列！纳吉透露，马来西亚的国內生产总值从2010年开始，取得平均5.6%的成长率。这在新兴市场中处于非常高的增长水平！

英国金融分析机构IHSGlobalInsight预测，马来西亚2016-2020年经济平均增速将达5.2%；人均收入将从2015年的10000美元增长到2025年的21000美元，将于2020年如期实现高收入国家的目标。这意味着马来西亚的人均收入要翻一倍。上海实现人均收入翻一倍用了10年时间，从2004年到2014年，上海人均收入翻了一倍，与此同时，上海平均房价上涨超过384%，可见马来西亚房价的上涨空间依然很大！尤其是在隆新高铁（HSR）开通之后，目前房价仅为新加坡三分之一的马来西亚中心城市必将引来一轮房价的快速上涨，错过了这个机会，你可能就会错过这十年最重要的投资洼地！

作为一站式海外置业专家的明良海外，专注亚洲投资市场已有十余载，对马来西亚投资价值洼地的深耕也从未停歇，以便在第一时间为客户提供最高回报的投资标的。为有效解决客户在海外置业投资时可能面临的语言沟通障碍、对当地政策不了解等问题，明良海外将总部设于新加坡，并在马来西亚吉隆坡、泰国、上海、北京、深圳等地设有分公司。在国内专业团队及海外当地华人团队的通力协作下，客户可享受一站式海外置业服务，省心又省力。

2015年，明良海外一举成为马来西亚外资引入量及第二家园办理量双项第一的机构，也与国内外多家知名机构如丽阳机构、碧桂园等达成战略合作伙伴关系。值得一提的是，在5月27日由碧桂园举办的森林城市分销商颁奖典礼上，明良海外更是凭借遥遥领先的销售业绩，独揽碧桂园森林城市第一季度“铂金合作伙伴”的殊荣。

为表彰明良海外对新马两国作出的突出贡献，新加坡总理李显龙先生曾亲自接见明良总裁朱青岭女士，马来西亚皇室也于去年8月授予朱青岭女士拿督头衔，象征终身荣誉。

在全球资产配置领域，尤其是在投资海外和配置离岸资产的大趋势下，明良海外通过专业渠道和优质服务，帮助国内富裕阶层进行离岸资产配置，无疑是规避单一市场风险的重要举措！

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（感谢明良海外授权新加坡眼独家发表）